商业地产项目工作计划

商业地产项目工作计划共5篇 房地产项目商业计划书

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　　工作计划是行政活动中使用范围很广的重要公文,也是应用写作的一个重头戏。机关、团体、企事业单位的各级机构，对一定时期的工作预先作出安排和打算时，都要制定工作计划。下面是范文网小编分享的商业地产项目工作计划共5篇 房地产项目商业计划书，供大家参阅。

商业地产项目工作计划共1

----社区与商业街高级研修班学后感想项目考察：怡苑大厦是新疆九洲投资7千万的商业街区综合楼，坐落于和田市塔乃依北路24号，总建筑面积.31平方米，其中商业建筑面积为平方米。

　　项目定位：作为一个城市中心地带项目，通过人们生活方式的便利性和天然的商业氛围，对城市的发展和土地价值的稀缺，为城市打造地标性建筑，优越的地理位置为客户提供了居住、休闲、便利、升值提供巨大的空间。

　　项目：金玉华府是新疆九洲公司投资的一亿的商业综合楼，坐落于和田市墨玉县其尼巴格路，总建筑面积.59平方米，其中一层商业平方米，二层、负一层为平方米，项目定位于县中心繁华地带，总人口名列各县前茅，高达60万人，其项目占据天时、地理、人和商业气息浓厚。商业和住宅一年结束。为消费者营造了一个欢乐、温馨、时尚、充满节日气氛的环境。

　　项目弊端：市调定位不到位，商铺住宅的定价脱离需求，对商铺地理位置没有细分化，导致定价失去合理人性化，造成企业损失，对业态的没有统一规划、招商、销售、运营、服务造成业态自然形成，缺乏优势互补，对核心主力店没有规划，没有亮点；失去主题。只注重销售而对后期业态分布落位没有综合性的考虑，商铺只管卖出不管后期招商与运营，造成现在的业态无法控制，失去原有的便利购物到愉悦消费。现已经无法控制业态的分布落位，现自然形成业态分布如下：

　　一区：地理位置较好

　　1号商铺民族特色西餐厅面积：平方米，年租金15万，聘请5位员工。

2、3号商铺自营，另租4号商铺，总面积为平方米，其年租金在30万，超市营业，5位员工。

　　5号商铺，面积；平方米，主营地毯，年租金万 6号商铺,面积平方米，饰品店，年租金10万

　　7号，面积平方米，男装，年租金11万

8、

9、

10、

11、

12、

13、

15、

16、25号商铺均为男装

　　面积最小43-94之间。

　　14号商铺面积为平方米，年租金万，3元超市 共25间商铺，已租17间，

　　二区7间商铺未出租，地理位置偏差。

　　租金分析：平方米。10-13年收回本金。9家均为男装。 现已经无法控制业态的分布落位，商铺与商铺之间的对接出现问题，民族特色的超市为主力店，旁边是地毯店；引领时尚饰品的店，服装店，这种业态组合对整体的形象、客户需求核心点、便利、协调性受阻.

　　对价位的定位缺乏，导致位置好与不好统一价格，使得好地段的商铺租客扎堆，位置不好的商铺至今空置；无法经营，管理权不能统一。前期如对位置合理规划，一房一价，平横地段差异，避免现在这种现象，使得客户投资利益最大化。

　　经过培训学习，认识到很多的不足和弊端，对后期项目做了简单

　　分析和定位，请领导多提宝贵意见。

1.对项目核心竞争力卖点进行分析

2.项目的品质功能品牌形象的定位

3.目标定位，购买者及承租者，业态的组合及规划

4.业态的区域的分割，档次、合适体量、主题的定位

5.主力店、次主力店、有号召力的品牌店

　　招商的要素一定是高开业率！保障各方利益一致化.

　　前提是项目的区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标为重点。要具备以上条件，降低投资风险。

　　商业它本身不具备聚客的能力，也不具备商铺的升值潜力，只有借助主力店才能充分挖掘其商业的价值，使商铺作旺不断升值，要使用权、经营权、管理权三权分离又要统一经营管理，尽早介入整体项目的开发、规划、招商及运营做好前期准备。看好商业地产的同时，也存在着一定的市场风险，除了给政府缴纳的费用外，投资商业的人群有局限性，现今人们理智投资的理念加强，为了降低市场风险，必须具备前瞻的眼光，要有专业的商业地产顾问和经验丰富的管理理念。以商业市场为开发目的，增加投资者的信心，较低投资风险，提高开发价值！商业地产是中国房地产市场最有创新活力的企业。有着较强的思路和运作理念，多听顾客的声音，了解顾客的需求，因地制宜，了解当地风俗、宗教、及休闲习惯和本土风情和社交方式！希望九洲公司创造一个21世纪商业地产的奇迹，再创辉煌！

商业地产项目工作计划共2

　　商业地产开发项目商业计划书模板 项目概要

项目公司

项目简介

客户基础

市场机遇

项目投资价值

项目资金及合作

项目成功关键

公司使命

经济目标

公司介绍

项目公司与关联公司

公司组织结构

[历史]财务经营状况

[历史]管理与营销基础

公司地理位置

公司发展战略

公司内部控制管理

项目介绍

商业地产开发目标

商业地产开发思路

商业地产开资源状况

项目建设基本方案

规划建设年限与阶段

项目规划建设依据

商业地产开发基础设施建设内容

项目功能分区及主要内容

所在城市房地产市场分析

国家宏观经济政策

国家宏观经济形势对房地产的影响

房地产宏观政策

城市周边区域经济环境

城市市城市规划

城市总体规划的布局与定位

城市中心城区的五大问题

城市土地和房地产市场供需

城市市土地出让情况

商业地产市场供需

城市商业地产供需

商圈分布

商业业态分析

城市商业现状分析

居民消费特征分析

城市商铺价格分析

商业商业地产供需分析

消费者调查

居民消费特点

商业地产潜在消费者问卷调查

竞争分析

竞争分析的方法

竞争项目分析

开发模式及QB区选择

[RRR城]及QB区项目

[RRR城]的开发背景

[RRR城]项目

[RRR城]开发情况

项目竞争战略选择

山水绿城SWOT分析

[山水绿城]开发策略和开发模式

QB区项目

QB区方案概念设计

规划设计主题原则

产品组合和功能定位

建筑风格和色彩计划

建筑及景观概念规划

智能化配套

QB区各地块设计要求

商业地产功能配置要求

A13地块设计要求

A21地块设计要求

A08地块(局部)设计要求

A22地块设计要求

营销策略

预计销售额及市场份额

产品定位

各项目的住房产品定位

商业地产定位

定价策略

住房项目的定价策略

商业地产的定价策略

销售策略

住房地产的销售策略

商业地产的销售策略

品牌发展战略

整合传播策略与措施

电子网络营销策略

项目实施进度

项目工程进度计划表

项目工程进度管理体系

三级计划进度管理体系的建立与执行

三级计划进度管理体系的工作流程一级计划——总控制进度计划

　　二级计划——阶段性工期计划或分部工程计划三级计划——月、周计划

项目风险分析与规避对策

项目风险分析

项目市场风险分析

项目工程风险分析

项目风险的防范对策

市场风险规避对策

工程风险的防范对策

安全风险控制措施

QB区投资估算和开发计划

项目投资估算

项目开发成本估算 开发费用估算

项目总成本费用估算 项目开发计划

开发分期 69

项目开发进度计划表 项目人员和组织机构配置 组织保障 72

组织机构 72-73

项目融资计划和财务费用 73-74

QB区财务与投资价值分析

销售收入

销售价格

销售收入

项目税费率

项目现金流量

全部资金的投资现金流量表 自有资金的现金流量表 主要经济数据指标汇总 不确定性和风险分析

盈亏平衡分析

敏感性分析

结论

项目投资决策结论

项目总体效益评价

公司无形资产价值分析

分析方法的选择 收益年限的确定 基本数据

无形资产价值的确定

　　附件

.1 财务报表

.2 相关证明文件

商业地产项目工作计划共3

　　商业地产策划之商业地产项目市场调研

　　商业地产策划包括商业用地的价值判别与发展定位、商业地产融资策划、商业地产价值链构造和策划、商业地产建筑策划等。随着商业地产投资的发展，很多公司都转型做商业地产开发，随之而来的问题就是商业地产策划到底要怎么做，这个问题余源鹏房地产大讲坛里面有详细的答案。进行商业地产策划的第一步就是要进行商业地产项目市场调研，下面是余源鹏商业地产网络培训班里面的内容节选，主要是关于商业地产策划的市场调研的步骤与方法和主要内容。

　　一．商业地产项目市场调研的步骤

　　第一步：界定问题

　　第二步：寻求解决问题的方法

　　第三步：制定调研方案

　　第四步：进入现场或收集数据

　　第五步：整理和分析数据

　　第六步：编写调研报告

　　具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班1

　　二．商业地产项目市场调研的4种方法

　　1）直接调查

　　2）间接调查

　　3）问卷调查

　　4）现场“踩点”调查 1 余源鹏《商业地产系统培训课程》；

　　商业地产策划定位与建筑规划设计要诀八百个

　　具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班2

　　三．商业地产市场调研的6大主要内容

（1）宏观环境分析

（2）本市商业环境分析

（3）区域商业环境分析（特别是商圈分析）

（4）租售目标客户分析（租给经营商家，售给投资者）

（5）消费者分析

（6）竞争对手分析

　　具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班

　　2 余源鹏《商业地产系统培训课程》

　　商业地产策划定位与建筑规划设计要诀八百个

商业地产项目工作计划共4

　　商业地产运营项目合作计划书

一、合作背景

　　鉴于贵方商业项目所需采取运营外包合作，我司就合作计划框架与贵司进行书面提交。

二、公司介绍

　　杭州陌晨投资管理公司是一家专业从事商业地全程服务的事业合伙制公司。 主营业务涉及商业地产全案策划、销售管理、招商管理、运营管理、资产管理、物业服务等专业领域。

　　核心事业合伙人由从事商业地产行业的精英组成，是专业面向国内商业地产的实操型团队，拥有丰富的商业地产全程服务操作经验和资源，旨在为中国商业地产市场提供高品质、专业、全面且能落地实现的商业资产管理增值服务。

　　陌晨投资管理业务涉及国内十余个省市，物业服务范围主要涉及城市综合体、大型购物中心、主题百货、专业市场、商业街、步行街、文创园等，管理及服务的商业面积逾百万平米。

　　主要服务内容包括投资分析、商业分析调研、专题商业规划、项目的开发与再开发、销售管理、招商管理、运营管理、物业服务、消费者市场推广管理等商业地产一站式服务，帮助开发商操作商业项目、协助投资者收购商业项目，使资产得到稳定持续的增值。

三、操盘案例

1、温岭农贸城

　　服务内容：定位、策划、销售、招商

　　服务时间：2009年-2011年

　　项目概况：温岭农贸城位于温岭市万昌路与开发大道交汇处，与市客运中心相邻，占地110 亩，地上建筑面积平米，地下室面积为平米，其中市场建筑面积为平米，综合服务区（十六层）建筑面积为平米。 农贸城采用专业场馆和特色街相结合的建筑风格，开设本地优质农产品、粮油、副食品、水果、蔬菜、水产、花卉等专业交易场馆和南北货、特色小吃一条街，配套建设信息中心、农产品展示中心、储藏保鲜中心、农产品检验检测中心、污水污物处理中心、商品配送中心等大型的综合性市场。

2、绍兴玛格丽特

　　服务内容：策划、招商、运营 服务时间：2010年

　　项目概况：绍兴玛格丽特商业中心位于绍兴火车站对面，总建筑面积平米，其地上建筑面积为平米，地下建筑面积为平米，由商、住两部分组成，其中商业部分平米。

　　玛格丽特商业中心是以大型零售业为主体，众多精品店、专卖店为辅助和多功能商业服务设施为配套，集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、文化六大功能为一体的块状复合式商业中心。

3、温州邻里中心

　　服务内容：策划、业态调整、运营 服务时间：2011年

　　项目概况：温州邻里中心位于温州龙湾区经济开发区核心商业中心区，占地面积1万余平米，建筑面积万余平米，商务办公物业改商业物业。2002年10月开业，定位开发区邻里生活中心。

4、温岭时代广场

　　服务内容：定位、招商、运营 服务时间：2011年

　　项目概况：温岭时代广场位于温岭市万昌中路1239号，建筑面积多平米，是温岭市唯一一家集时尚名品、潮流新品、休闲良品的中高档百货商场，有乐购超市、KFC、周大福、中国黄金、ONLY、百丽、康奈等品牌。

5、杭州香港城（名镇天下香港城） 服务内容：定位、策划、销售 服务时间：2012年

　　项目概况：杭州香港城位于杭州三墩板块，集商业、小户型公寓、写字楼等为一体的综合类主题生活街，总建筑面积约15万平方米，其中商业项目面积6万平米。在考虑餐饮、娱乐、超市和其他业态的配比的基础上，注重体验式消费、家庭式消费，打造以休闲健身、特色餐饮、美容美体、精品购物、儿童游乐场所为主要业态的三墩首席精品时尚生活街区。

6、杭州江南时代广场 服务内容：策划、招商、运营 服务时间：2013年

　　项目概况：江南时代广场位于下城区石桥路456号，总建筑面积12万平方米，是以儿童体验为特色，集时尚、休闲、购物、娱乐、文化等为一体的主题特色购物中心。

　　除定位于儿童游乐的爆米花乐园外，江南时代广场更集聚了众多品牌体验馆，通过空间设计、互动体验等方式，充分刺激消费者感官，创造充满乐趣的购物新体

　　验。同时江南时代广场通过拉大休闲餐饮娱乐业态所占比重，打造特色休闲步行街，并集合主题餐饮广场、影院、电玩、健身、KTV、SPA馆等，尽情享受娱乐生活的精彩纷呈。

7、东阳香港城（金罗马中央广场） 服务内容：定位、策划、销售 服务时间：2012年-2013年

　　项目概况：东阳香港城位于东阳市江北区广福东街上，是目前东阳唯一的城市综合体，集吃、喝、玩、乐、购、住、游与一体的一站式文化商业航母。项目占地面积万余平米，总建筑面积约16万余平米。

8、连云港香港城

　　服务内容：商业定位、策划服务 服务时间：2013年

　　项目概况：连云港香港城位于连云港赣榆县华中路南与青口河交叉处，是赣榆最繁华的商务中心区。项目占地250亩、建筑面积近50万㎡，其中商业面积10万㎡，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、旅游、居住、商务等众多业态于一体的大型城市建筑综合体和地标性项目。

9、泰尚达生活广场（文化创意园区）

　　服务内容：定位调整、业态调整、二次招商、策划服务、运营 服务时间：2014年

　　项目概况：泰尚达生活广场位于杭州笕桥镇中心，以家庭居民为目标客户，打造特色餐饮、休闲娱乐、儿童配套为主题的生活商业广场；满足居民日常生活需求；

　　提供舒适的购物环境，提升社区居民生活品质。一站式多功能的业态包括了零售、餐饮、娱乐、文化、运动、办公等。

四、商务条件

1、项目营运部组织架构

2、运营商务条件

　　服务内容：以独特创新的经营理念、策略，为商业品牌注入生机活力，以细腻严谨的管理风格培养商业品牌永续运营、发展。

　　服务费用：人员工资（元/月） + 服务利润（年总租金的3%） 人员组成：营运部5人，市场推广部1人、信息管理部1人

　　其它条件：甲方安排食宿；签定合同时先预支付三个月服务费用中的人员工资。

　　杭州陌晨投资管理

　　2014-7-2

商业地产项目工作计划共5

　　商业地产项目定位

1、波特分析法：主要考虑商业地产项目周边或所在区域内的竞争对手在做什么，做什么样的产品和服务，满足了哪些群体的消费需求，分析竞争对手的目标客户以分析其市场定位，分析竞争对手将来做什么，还留有什么样的需求没有被满足，是未来的发展空间和商业机；分析竞争对手在特定环境里的竞争力以及在整个行业的核心竞争活力是否可以被模仿；再而分析自身所处的位置以及自己的实力，是否会因为定位主体的介入而导致竞争对手的反击或对抗，是否有机会寻求差异化定位策略等等。

2、PEST分析法：PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治（Political）、经济（Economic）、技术（Technological）和社会（Social）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言，称之为PEST分析法。

　　主要从商业地产所处在的环境进行分析，包括对自然环境、政治环境、社会文化环境、经济与人口环境进行分析。如政治因素要考虑国际品牌主力店的引进时面临的国际关系，关税壁垒、国家方针政策、税收政策、货币政策、国际政治局势、国际金融环境等；自然因素考虑社会技术发展的阶段、行业或产业的技术替代更新状况、特定环境的气候、光照、空气的湿度、交通状况、铁路、航空等因素；

　　社会文化环境因素则要考虑诸如所在城市的风俗习惯、审美观念、宗教信仰、语言文字、教育水平、媒体和谐等因素；经济人口环境因素则要考虑诸如宏观经济政策、地方经济基础结构的构成、国家经济形势的发展、地方经济发展水平、城市化进度水平、储蓄和信贷能力、消费结构、人均收入水平、人口变化等因素。

3、经济模型法。经济模型法，主要使用投入产出模型。分为开发阶段投资模型、招商阶段经济模型、运营阶段经济模型，该方法从投入和产出的时间、数量、利润指标上进行分析，重点在成本控制、时间周期控制、利润控制等方面，容易或略特定环境以及环境中的各个参与主体的利益需求，导致仅从投资、开发、运营主体的利益方面考虑，忽视市场需求主体或机会提供者的利益需求，造成一厢情愿的定位结果导向；

4、精准定位法。精准定位的实质，是通过对辐射区内商业供给和需求变化进行细致分析，找到目标消费群体，针对他们的需求，结合经营者的需求，因地制宜进行差异化定位分析。

　　精准定位可概括为：三分析、三定位。三分析指针对商圈特征、客户类型、竞争商圈三方面进行分析；三定位指在分析的基础上，进行消费者定位、商业业态定位和档次定位。三分析和三定位是紧密结合在一起，考虑市场的供给，消费者和商业经营的需求，也考虑竞争型商圈的影响，综合上述方面科学的指导商业开发。

5、SWOT分析法。主要从商业地产项目所处特定空间，依据外部环境、内部条件、潜在外部机会、潜在内部优势进行分析，综合获得定位的条件因素。从管理角度分析，重点在于对投资者、开发者、运营者的能力进行客观评价，对商业地产项目所在区域的外部环境和外部机会，进行评估，从而获得内外条件结合的数据或判断，进行商业地产的项目定位。在空间

　　上进行内外结合的定位分析，在时间上进行现在和未来的机会分析，在主体投入方面进行优势和劣势比较，从而提出定位的空间和通路。

　　动态的商业地产定位，在投资、开发、经营、运营、销售、服务、产品组织等各阶段，投资主体、服务主体、消费主体之间是动态的关系组合。如何进行动态的商业地产定位，从时间、空间、时空的角度进行阶段性动态定位组合，是成功商业地产定位的核心问题。

　　纵观目前定位不成功的商业地产楼盘，忽视了定位在投资开发过程中作用，特别是后续经营过程中的作用。动态的商业地产定位，在投资、开发、经营、运营、销售、服务、产品组织等各阶段，投资主体、服务主体、消费主体之间是动态的关系组合。如何进行动态的商业地产定位，从时间、空间、时空的角度进行阶段性动态定位组合，是成功商业地产定位的核心问题。

　　纵观目前定位不成功的商业地产楼盘，忽视了定位在投资开发过程中作用，特别是后续经营过程中的作用。

　　大多数人评论，都认为投资开发者短视，资金链转不过造成的，忽视了商业地产的规律，定位本身就存在阶段性，经营也存在阶段性，因为市场也存在阶段性的规律，发展是其中的硬道理。与周边环境的发展匹配度，动态适应性，是商业地产定位需要考虑到的，如何把握，仅仅依靠调研和数据模型，是否能够准确分析商业地产定位？