综合体前期物业管理服务介入方案

综合体前期物业管理服务介入方案3篇(住宅物业前期介入方案)

　　下面是范文网小编分享的综合体前期物业管理服务介入方案3篇(住宅物业前期介入方案)，供大家赏析。

综合体前期物业管理服务介入方案1

　　物业管理前期介入

　　总体来说，物业管理的前期介入工作分为以下几个时段和内容：

● 施工期物业管理

● 设施设备调试期物业管理

● 竣工验收及物业接管验收期间物业管理

● 前期物业管理人员安排与工作进度

　　一、施工期物业管理工作

　　1.熟悉施工现场和各类施工图纸。

　　2.跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道检修口预留位置情况并作详细记录。

　　3.了解设计和施工状况，各公共部分水电开关、装饰装修材料的造型及位置，环境清洁用水预留接

　　口等。

　　4.对可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题同开发商协商，进行改进。

　　5.对影响小区（大厦）功能、危及设备和业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题及时同开发

　　商洽谈解决，一时无法解决的，列出整改报告提交开发商备案处理。

　　二、设施设备调试期物业管理

　　1.工程部门对设备的选型、安装提出建议，对现场设施设备安装状况进行检查。

　　2.工程部门参加机电设备的检测检查，建立调试档案

　　3.从物业管理的角度对可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，及时通报开发商。

　　4.参与设备调试，对小区（大厦）的供配电、电梯、空调（包括空调、通风及消防排烟等）、给排水（包括消防供水等）、弱电（包括消防自动报警、楼宇自动化、保安电视监控、综合布线等）等项目的调试，对设施设备的性能、结构、参数、工作环境和操作要领进行详细记录；编制设施设备操作维修规程

　　和各项操作指导书。

　　三、小区（大厦）竣工验收及接管验收期物业管理

　　1.小区（大厦）竣工验收

　　2.物业企业接管验收

　　物业按业主进驻使用的要求进行全面检查，物业接管验收分现场验收、资料交接、其他交接与接管

　　验收注意事项等四个方面

　　3.现场验收

（1）土建工程：

■ 屋面排水坡度

■ 伸缩缝、地面有无滲水

■ 地下室墙面有无滲水

■ 地面有无空鼓及滲水 ■ 进出口坡道防滑 ■ 消防门、通道、楼梯等

（2）装饰工程

■ 各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰

■ 门和门框及附件 ■ 护栏及扶手 ■ 灯具及其他小电器设施

■ 外墙面包括各涂料、装饰及玻璃幕墙

■ 公共区域设施设备的外装饰 ■ 各种标识及区域图示

■ 公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等

（3）供配电系统 ■ 正常供电设备 ■ 应急供配电设备 ■ 油箱及油库 ■ 各配电房的防鼠 ■ 各强电检查井内管线及电箱

■ 避雷装置 ■ 公共照明 ■ 用电器具等（4）给排水系统 ■各供水、消防水泵及电机等 ■各水箱、给排水管网、接头及阀门等

■检查井内管线、水表及阀门等 ■化粪池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管网、接头、阀门等

■人防工程及相应供水系统等

（5）电梯系统

■各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等

（6）空调系统

■空调制冷机组、各盘管机、各风管及风口

■空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、新风机等（包括暖风系统）

■各检修口、通风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等。

（7）弱电系统

■消防报警系统（消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门等）

■弱电检查井内管线、接线箱等

　　4、资料交接

（1）产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、丈量报告等。

（2）技术资料：竣工图（包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等）、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定合格证书、设备（水、电、空调、电梯）及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。

（3）验收资料：工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用

　　电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电话保养及验收协议等。

　　5、其他交接

（1）设施设备的备用备件、施工剩余材料备品等。

（2）具有保修期的设施设备施工或购买合同（保修协议也可）等。

（3）公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、检查管井、信报箱钥匙等。

　　6、接管验收注意事项

（1）在接管验收前，管理处将主动与施工管理方协商有关接管验收的问题（包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等），同时要尽量统一验收标准，明确交接双方的责、权、利。（2）接管验收不但要检查物业的质量，而且还清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等的类型、数量及其他要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。（3）针对初验发现的问题，若属于必须改正的，书面报请施工管理方敦促施工单位返修；一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请开发商认可；属于无法返修的项目，报告开发商记录备案。

　　7、设施设备试运行

　　为保证小区（大厦）启用设备即能正常运行，必须在设施设备验收完成后有一个设备试运行阶段，在这个期间，管理处的工作重点逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移，由管理处工程技术人员开

　　始直接操作设备，但设备安装调试单位应该派人配合并给予相关操作人员一定的培训。

　　一、其他前期准备工作

　　1、室外绿化、停车场、道路及园林小品前期介入

　　根据小区（大厦）室外绿化、停车场、道路标识系统及园林小品的配套计划，管理处将结合日后物

　　业管理运作的需求和实际情况，提出相关工作建议供施工管理方参考。

　　2、清洁卫生与环境卫生前期介入

　　在小区（大厦）启用前，施工管理方将组织施工单位负责进行全面清洁工作，管理处应该予以全面配合。在此项工作中，管理处要注意清洁外墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面所使用的清洁液、清洁工具等，防止腐蚀和划伤以上材料，造成业主的损失及后续物业管理工作的困难。

　　3、消防及安全管理前期介入

　　小区（大厦）的消防工作注重从根本上杜绝火源及控制易燃材料。在室内第一、二次装修中，许多材料是易燃品，施工现场情况复杂，极易发生火险和盗窃事件。管理处将对施工管理方进行严格巡视检查，及时发现危险隐患，报告施工管理方采取措施，以保证生命财产的安全。

　　4、外部公共关系建立

　　为保证今后物业管理的顺利开展，管理处经理将在小区（大厦）全面启用前，与相应的政府及公用

　　事业各职能机构建立稳定的沟通渠道，办理相应的法律文本，并获得当局的批准。

　　5、业主全面进驻准备

　　小区（大厦）业主全面进驻之前，管理处将主动与业主沟通、协调，确定包括迁入日期、时间、搬运物资数量、停车地点、搬运路线、搬运时间、电梯使用等，并共同制定搬迁计划及注意事项。在迁入过程中，管理处将再次确认安排事项，派有关人员在现场迎接、指引路线，同时监督搬运工人遵守有关规定，保持良好秩序，减少对其他业主的影响。

　　二、前期物业管理人员安排计划与工作进度

　　1、人员安排计划

　　根据前期管理工作计划及施工进度，管理处的员工将按计划逐步招调到位。

（1）施工期人员安排及职责

① 成立前期物业管理小组，组长1人，由公司总经理担任；组员4人，负责领导、指挥、安排前期物业管理工作，进一步的调查摸底，制定出具体的小区（大厦）《物业管理前期介入方案》。② 派长驻小区（大厦）施工现场管理人员3人，在中标15天后进入现场，负责与施工管理方保持密

　　切的联系，参与施工方的日常管理工作，完成施工现场的物业管理前期工作。

（2）设备调试期人员安排与职责

　　成立以工程部经理为组长，由配电、给排水、空调、自动化专业工程师组成的四人小组赴现场，参与设备调试期观摩，接受设备提供方的培训负责掌握设施设备的性能、结构、参数等，编制设施设备操作

　　维修规程和各项作业指导书等。

① 接管验收前3个月，物业管理公司派往小区（大厦）的7名管理骨干将全部到位，负责大厦物业

　　管理的筹备工作，包括人员招聘、培训、物资装备等。

② 此阶段物业管理公司将适时派出由总经理带队的专业人员7人参与接管验收，拟定小区（大厦）

《物业管理接管验收方案》，协助管理处开展工作。

③接管验收前1个月，管理处全部人员到位。

　　2、工作进度

　　根据小区（大厦）实际情况和待业惯例，建议在定标后10天内签定《物业管理委托合同》，中标15

　　天后开展前期管理。

★小区（大厦）前期介入工作进度表

　　月份

　　5月底

　　项目

　　签定《物业管理委托合同》施工管理方的初次会晤 熟悉施工情况、隐蔽工程记

　　6-9月

　　初

　　10月

　　底

　　11月

　　底

　　12月

　　录，制订《物业管理前期介入方案》

　　参与设施设备的调试 盆艺摆放

　　岗亭、道闸与标识系统方案竣工验收

　　物业接管现场验收（包括备品 备件）

　　物业各种资料交接 返修、复验及试运行 清洁开荒

　　公众文件送审并发布 准备迎接全面进驻 物资装备的准备 外部公共关系的建立 全面进驻并开始正式运行

　　注：筹备期具体工作时间视施工进度调整

综合体前期物业管理服务介入方案2

　　物业管理前期介入方案

　　物业管理指物业服务企业接受项目开发企业或业主委托对所开发项目或所属房屋及房屋占用范围内的土地以及与房屋土地相连的设施设备、环境卫生、道路、车辆、秩序维护等实施统一的维修、养护及管理，为项目开发企 业或全体业主 / 使用人提供服务。

　　从物业管理涉及的服务对象及服务内容分析，要做好物业管理服务工作，需要从项目开发的源头抓起，并要根据项目开发的阶段性特点，从物业管理及使用者的角度提出意见和建议，并制定相应的管理方案。任何一个项目都离不开“策划定位、规划设计、施工管理、营销策划 / 销售、竣工验收、接管验收（物业）”等环节，物业管理企业要想全面深入了解项目的特点及做好后期物业管理服务工作，必需充分了解项目开发过程的每一个环节，并就每个开发环节的特点，从物业后期管理及使用过程中遇到的问题，降低风险。

　　概括地说，物业管理对项目开发的介入是全程参与，同时根据项目开发 的不同阶段制定阶段性工作目标，具体如下：

※项目策划定位阶段

　　物业管理的工作目标是：充分了解项目的市场定位、项目定位，并据此 进行市场调研，确定物业管理服务在后期物业管理中的服务档次及标准，初步设计物业管理方案，为后期物业管理做好前期铺垫。

※规划阶段

　　物业管理的工作目标是：从设施设备的完善、建筑设计中美观耐用和后期维保服务相结合、建筑物功能设计的完善、细节设计的完善等方面，物业管理企业可以根据物业管理服务的经验，结合业主的意见反馈，提出设计方面的经验性建议，一定程度上可以使设计更为合理和人性化，这些合理化建议一旦被采纳，将有利于日后业主的使用和物业管理企业的管理服务，可以有效避免由于设计上的缺陷给后期业主使用和物业管理服务带来不必要的麻

　　烦。

※施工管理阶段

　　物业管理的工作目标：从物业管理和使用的角度对施工、设备安装的质量进行监管，及早发现问题，提高业主在后期使用过程中的满意度，减少维修成本，一定程度上可以提高项目建设单位的知名度及信誉度，同时可以避 免给物业管理企业的后期管理及服务带来不必要的麻烦。

※营销策划/销售阶段

　　物业管理的工作目标是：与项目开发企业商讨制定合理的物业管理相关 项目的收费标准（主要是管理费）、协助制定业主公约及管理制度、协助做好房屋销售和宣传推广、做好物业管理形象及物业管理品牌的展示、售楼处及样板房的接待、管理及服务、就客户提出的物业管理方面的问题现场答辩等等。

※竣工验收阶段

　　物业管理的工作目标：协助开发企业做好物业及其设施设备、管线等使 用功能的验收，对各种设施设备逐一检查，并建立验收档案。这样可以从后期使用和管理角度帮助开发企业发现可能存在的施工隐患及遗漏工程，并提出整改意见和建议，规避由于施工监管不力导致的工程缺陷。

※物业接管验收阶段

　　物业管理的工作目标：从后期使用和管理的角度对新建物业竣工验收是 再验收，不仅包括主体建筑、设施设备，还包括道路、休闲游乐场地、环境绿化等，验收过程中如发现问题，要求逐一记录，并约定整改期限，要求开发企业协调施工单位限期整改。同时协调开发企业落实工程方面的维保事宜。

　　以上简单概述了有关物业管理前期介入的思路及阶段性工作目标，鉴于每个项目的情况各异，物业公司会根据项目的具体情况，遵循上述思路及阶段性工作目标编制具体的实施方案，以上谈到的几个阶段，除了在物业接

　　管验收阶段，物业公司占主导外（主角），其他几个阶段物业公司要充分发

　　挥好辅助作用（配角），配合开发企业做好相关的工作。

综合体前期物业管理服务介入方案3

　　浅谈物业管理前期介入

　　建筑工程学院07物业管理班杨星星

　　摘要：物业管理早期介入指房地产开发单位邀请拟从事前期物业管理的有关人员参与该项目的可行性研究，从物业管理角度对物业规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和租赁提出建设性意见，充分反映住户要求和物业自身要求，力求使用户入住之前的各种前期工作与用户使用的实际需要及日后物业管理工作相适应。

　　关键词：前期物业管理物业管理早期介入前期介入立法意义

　　前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，依法签订《前期物业服务合同》，由受聘的物业管理企业实施的物业管理。前期物业管理一般包括早期介入、业主入住、装修管理、物业档案管理等内容。

　　一、物业管理前期介入的可行性

　　物业管理前期介入，从前面的理论分析已得出其十分必要，但在现实中是否可行呢？下面我们就对物业管理前期介入的可行性进行分析。

（一）、从经济效益角度看

　　任何经济活动都要有成本支出，作为一个企业也必然要考虑经济效益，这是无可非议的。如果考虑物业管理前期介入的经济性呢？这可从三个角度来分析：

　　1．经济效益的可行性

　　从房地产开发的角度来说，增加这种行为有利有弊，存在着风险收益。利的方面：有物业管理公司介入，加强了决策、规划的准确性，保证物业顺利地开发；同时保证物业开发质量，促进物业销售，加快资金周转。弊的方面：主要是增加了成本（前期介入费用由房地产开发商负责承担），假若物业管理公司提出返工建议，可能还增加工期等。综合而知，房地产开发商虽然在前期介入中承担了一定风险，但会带来更大的收益，从经济性的角度来看，利大于弊，房地产开发商应该支持物业管理前期介入。

　　2．从物业管理公司的角度

　　物业管理公司从参与的角度来看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物业，为今后接受新业务奠定了基础，便于本企业进一步扩大业务领域，占领业务市场。不利的一方面是：可能增加成本费用（如果费用由物业管理公司承担）。

　　3．从社会总体的角度

　　从社会总体角度来看，由于前期介入有利之处在于规划施工阶段得到了把关，减少了失误，把物业的不足之处消灭在萌芽状态中，有利于社会总体经济利益提高。

　　综上分析，利明显大于弊，所以从经济的角度看，物业管理的早期介入是可行的。

（二）、技术力量的保证

　　为了保证物业管理前期介入的成功，物业管理公司应该选择并组织好一批人员参与前期介

　　入。由于物业开发周期长，物业管理公司不可能抽调出大批人员介入，所以应采取精兵简政的组

　　织构架，人员组成可采取两种方式：长期介入人员（2～3人），由房屋管理员、结构工程师和设

　　备工程师三人组成；短期介入人员（3～4人），由公司经理、部门经理和技术骨干组成。

　　长期介入人员就是从项目一开始，就进入角色，一直到项目结束，参与项目的全过程。介入

　　人员的素质与技术在很大程度上决定了物业管理前期介入的成败，所以在人员选配上一定挑选，通常有一名经验丰富、知识全面的管理人员（该同志应对物业情况十分熟悉，并有相关经验）来

　　参与物业管理的前期介入。还需要一名结构工程师和设备工程师来进行配合，分管土建工程和设

　　备安装的质量把关。

　　正是通过技术人员的技术把关，来保证物业管理前期介入达到预期的结果。

（三）、政府、法律制度的保证

　　政府的经济职能之一是保证公平、公正，维护公民的基本权利。在房地产开发的市场中，物

　　业管理以前期介入对未来业主是必须的，而在实际操作中，由于开发商急功近利，或者片面追求

　　利润，却不愿意进行物业管理前期介入（物业管理前期介入，成本投资增加深）。政府应该介入。

　　政府介入的方式主要在两个方面：

　　1.制订有关物业管理前期介入的一些法律、法规、制度。现在中国许多城市如深圳、北京等

　　地政府制定出相应的条文，规定房地产开发时，物业管理必须前期介入，从而在制度保证物业管

　　理前期介入的开发与实行。

　　2.政府委托行业协会成立监督机构，对房地产开发全过程进行监督。如果没有实行物业管理

　　介入，可进行一定的惩罚、处理。这样就会使房地产开发商由被动到自觉地考虑物业管理的前期

　　介入工作。纵观国内外各行业，都已成立了自己行业的行业协会。如中国的物业管理协会便是物

　　业管理业的行业协会，它的成立必将使中国的物业管理行业更加规范化、系统化、专业化。

　　二、物业管理前期介入的作用

　　随着中国社会的发展，九十年代物业管理行业的兴起，物业管理机制在对建成物业的管理和

　　对使用人的服务上，发挥了原有房管体制没有的作用，得到了全社会的认可。从表面上看物业管

　　理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可。然而，随着物业管理的深入发展，物业管理总是在物业建成之后介入的状况已经不适应物业管理发展的需要。物业开

　　发建设是一次性的“买卖”，而物业管理则是长期伴随业主的事情。

　　很多人把物业管理看成是房地产开发的附属，并不把物业管理行业看成是一个卓有建树的独

　　立行业。但是，总结物业管理多年的经验，由于房地产开发建设过程中留下的缺憾，如常见的车

　　位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，脱排水管道未顾及，以及水、电、煤、通风、交

　　通等配套方面存在的问题，给房产使用人和物业管理单位带来了诸多影响。随着物业管理行业的不断发展，人们对物业管理的作用有了相当的认识和重视。能不能让物业管理提前介入物业建

　　设，在物业开发项目未竣工前，直至规划设计阶段即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题，引起了人们的广泛关注。

　　物业管理是一种对物业全程的管理，其首要环节即使物业的前期管理，物业前期管理是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段管理。详细来说，物业管理早期介入，指开发企业邀请从事物业管理企业及有关人员，从物业管理和运作角度为开发企业提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁多方面的建设性意见，并制定物业管理方案，以便以后物业管理工作打下良好的基础。

　　目前已经有一些富有远见的房地产开发商开始尝试让物业管理企业在项目规划设计阶段开始提前介入，悉心听取来自物业管理单位的意见建议，完善物业建设，完美楼盘品质，得到了市场良好的回报，也理顺了后期管理的诸多事情，为正式投入使用后的物业管理奠定了良好的基础。本文试图从物业管理企业在前期介入方面的实践来谈前期介入的作用，目的在于探讨和促进物业管理前期介入。

　　现代建筑，设计复杂，技术含量高，安装、施工难度大。各种新材料的不断投入使用，专业门类越来越广。为了对一个物业实施有效管理，保证物业正常使用和功能的发挥，需要物业管理企业的前期介入。目前，也有很多物业管理企业对物业项目实施前期介入，但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的，所做的主要工作也只是就建筑安装后期阶段的工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，而没有从实质上参与到物业项目前期开发建设中来，在深度和广度上都存在一定的缺陷，给后续的物业管理带来很多问题。从总体上看，物业管理的前期介入一直是困扰当前物业管理的一个薄弱环节。

(一)、从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。

　　物业的设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题，其在制定设计方案时，不可能将后期的物业管理经营中可能出现的问题考虑的那么全面，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

　　同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入，可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。

　　如2000年投入使用的某大厦，其绝大部分设计工作是96年内完成的，若全部按照设计图纸建设，则与后期使用和经营管理要求就有一定距离。作为前期介入该大厦的物业管理公司，积极组织物业管理专业人员对大厦各类设备如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统进行了深入细致的调研，参与设备、材料的选型及供应商的考察选用，到有关生产厂家进行了实地考察。在此基础上，从完善大厦设计细节、更好地搞好本大厦的经营的角度提出了一系列建议，并提出了需补充和完善的项目。这些项目经同开发商和业主方沟通后,最终都做出了更加合理的方案并付诸实施，取得了很好的效果。

(二)、积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监

　　控，及早发现问题，及早解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。

　　国家建设部已有明文规定，我国的施工建设要与国际接轨，设立建设监理制，这样，一批专业工程监理公司便应运而生。尽管如此，由于物业管理公司在物业的管理和使用方面拥有第一手资料，并作为潜在业主的楼宇验收接管代理，在物业的建设过程中参与监理，可以加强房屋建造质量管理。这样，在施工单位自我质量管理，开发单位检查管理的基础上，又增加了用户单位的监督管理，不仅强化了房屋建造中的生产技术的监控，而且还落实、保证了质量监督的组织措施，从而确保房屋建造质量。

　　在工程施工这个关键时期，开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程目标，但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。物业管理公司选派相应的管理人员介入施工质量管理，对土建结构、管线情况、设备安装、用材性能一清二楚，提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉。有利于物业的工程质量，为以后的物业管理带来极大的方便，也为降低后期管理的操作成本，增加经济效益，收到业主满意，物业管理顺利双赢效果打下了基础。

　　很多物业质量不如人意，今天厕浴间漏，明天屋面漏，后天屋里长磨菇，严重影响了业主的生活质量，造成大量投诉，业主在找开发商解决不了问题的时候，往往迁怒于物业管理企业，拒绝缴纳物业管理费，使物业管理公司成了“替罪羊”。基于长期性考虑的物业管理企业提前介入后，却在一定程度上很好地解决了这个问题。避免了物业建成后给使用和管理维护服务带来的缺憾。

(三)、提前熟悉所安装的设备设施，做好财务预算，确保物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。

　　在接管验收阶段，开发商往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用住前就能正常运行。

　　由于早期介入物业开发，物业管理公司对该物业的整体情况相当熟悉，这对物业的管理、养护、维修，可以说带来许多便利。一是方便了物业管理中维修保养计划的安排；二是方便了物业管理中的检修，特别是可以缩短检修时间；三是能够或比较容易保证维修质量等。所有这一切，提高了物业管理工作效率和工作质量，为物业管理公司向住户提供良好的服务打下了基础。

　　早期介入可以做好财务预算和业主公约、物业使用守则的制定。通过初期设计建造全过程的现场跟踪管理，能有事实根据较精确的进行财务预算分析，较好的控制日后的管理成本，根据物业的层次或档次来确定各类服务标准，保证服务费用的有效使用，达到最佳效果。

　　此外，早期介入有利于安全防范和人才培训。安全工作在物业管理中占有重要地位，也是业

　　主购房意向的重要因素，关系到物业管理公司的声誉。物业管理人员的早期介入，使得保卫和防火工作在物业交付使用时做到没有漏洞，安全系统设施完好无损，需要时及时投入使用，把小区安全纳入城市这个大系统中去。人才是各行各业管理水平，技术水平和企业生存发展的重要保证。物业管理也是一样，那些物业投入时才进入的物业管理队伍，往往仓促上阵，难免在初期的管理中导致很多不应有的失误，也给业主留下了不好的印象，而物业的早期介入可以提前造就一批高素质的管理人才，在物业交付使用时及时提供于相适应的优质服务。

　　实践证明，让物业管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量、确保物业在建成后漫长的使用期间顺利的维护保养等方面，有无可替代的重要作用。但是，由于目前设计、建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够，致使物业管理行为滞后，造成物业建成后的长期管理服务工作中，出现诸多问题。要解决问题，应从根本上改变人们对物业管理的概念，要认识到，物业建设相比物业管理之下只是短期行为，而物业管理则是长期的过程。做好物业管理工作对于提高物业质量，延长物业的使用寿命，有着重要的作用。而物业管理前期介入是首要的环节，如果在相关物业管理法规中，从法律的高度，把物业管理的前期介入纳入法规，那么，这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量将产生极大的促进作用，其意义将是及其重大深远的。

　　三、前期介入的立法意义

　　实践证明,让物业管理单位提前介入物业开发建设,对完善物业功能、确保物业建设质量和顺利维护保养等方面,有无可替代的重要作用。但是,由于目前设计飞建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够,致使物业管理行为滞后,给后期物业管理带来诸多不便。如果从法律的高度,规定所有物业开发建设项目必须有符合一定资质条件的专业物业管理单位介入,那么,这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量产生极大的促进作用,其意义将是深远的。

　　1、法定前期介入能够进一步促进物业建设质量的提高。

　　如果让具有一定资质条件的物业管理单位提前介入物业建设项目,那么作为专业的物业管理单位将从规划、设计阶段开始,从物业管理的角度,对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作按物业管理的要求进行主动控制,更加确保物业建设质量。

　　2、法定前期介入可以为保证物业建成后长期管理服务的质量奠定良好的基础。当前,很多物业(特别是老旧物业)的管理服务质量不能令人满意,其关键因素不全是物业管理单位的管理服务水平不高,其设计开发建设质量不符合物业管理的要求,也是影响物业管理服务质量的重要因素。如果有良好的物业管理前期介入,就可以避免或减少那些影响物业管理质量的因素,从而使业主在居住使用的舒适度、满意度等方面将会有更大的飞跃,保证物业管理的服务质量才有基础。

　　3、法定前期介入有利于从整体上提高我国的物业建设和管理质量。

　　随着经济持续增长,我国每年建设的物业数量相当庞大,然而,从物业管理的角度去考察,真正符合物业管理要求,或者说没有物业管理服务缺憾的物业并不是全部。这一方面与全国物业管理普及发展的不平衡有关,另一方面与物业设计、建

　　设单位缺乏物业管理意识也很有关。从法规上规定物业管理前期介入,对提高我国物业建设、物业管理水平的作用意义是不言而喻的。在当前物业管理发展不平衡的情况下,对加快推行物业管理体制也有极大的推动作用。

　　实践证明，让物业管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量和顺利维护保养等方面，有无可替代的重要作用。

　　参考文献：《中国物业管理》 《物业管理》

《物业管理实物》 机械工业出版社