物业规章制度

物业规章制度共6篇(小区物业的规章制度)

本文由吾小秘【www.wxiaomi.cn】会员分享，供您参阅。文内整理了6篇相关范文，平均每篇15993个字，阅读大概需要36分钟。

　　下面是范文网小编整理的物业规章制度共6篇(小区物业的规章制度)，供大家赏析。

物业规章制度共1

　　第一部分 岗位职责

　　公司总经理岗位职责

1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。

2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。

3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。

4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。

5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。

6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。

7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。

8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向总公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。

9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。 10经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。

　　公司副总经理岗位职责

1、在总经理领导下，协助经理抓好全面工作。

2、主要抓好设备设施维修、保养计划的制订和落实工作。带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。

3、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。

4、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。

5、调动各方积极因素、共同管好物业。定期向总经理汇报分管理工作情况，以各种方式听取业主和使用的建议、意见和要求，并及时答复、认真解决。

6、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。

7、经济与上级公司和政府相关部门顺关系，创造良好的外部环境。

　　职能部门经理岗位职责

1、在公司总经理室的领导下，全面实施本部门的各项工作。

2、负责制定本部门的工作计划，组织各项工作的开展。

3、负责配合办公室进行本部门员工的招聘。

4、负责制定本部门员工的业务培训计划，定期开展员工培训。

5、负责指导、监督、检查本部门各项工作，定期对本部门员工进行考核。

　　管理处主任岗位职责

　　在总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责负责管理处的日常事务和管理工作。

1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度；

2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函；

3、负责传达公司文件、通知及会议精神；

4、检查监督本辖区工程维修、保安清卫人员以及管理员工作情况并进行考核，按《员工手册》的要求抓好管理；

5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作；

6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量；

7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划；

8、加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调；

9、认真完成公司交给的其他任务。

　　1

　　内勤员岗位职责

　　内勤员在管理处主任统一安排下，负责文档资料的保存和管理，做好各项基础性工作。

1、按照物业服务的需要，编制采购计划，并实施采购；

2、对仓库物资和其他物资进行管理，建立物资台帐；

3、协助主任组织开展社区文化服务；

4、做好本部门员工的考勤、考核管理；

5、负责管理辖区内业主档案和物业档案，做好保密工作，防止遗失、损坏；

6、负责本部门各类通知、公函、报告的收发；

7、负责接听服务电话，属于业主投诉及报修的要做好记录，并及时转交处理，对于紧急突发事件及时向本部门负责人或公司领导汇报；

8、熟悉各种收费程序，负责接待上门的交费的业主，并做好收费记录；

9、热情接待来访的业主及其他人士，对他们的咨询事项给予热情、周到的答复和解释；

10、完成本部门安排的其他工作。

　　管理员岗位职责

　　在管理处主任的直接领导下开展日常管理服务工作。

1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况；

2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用；

3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务；

4、负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况；

5、负责对外包服务过程进行监督管理；

6、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。

　　文员岗位职责

1、负责部门的文件撰写、整理工作；

2

2、负责员工考勤、收发传达文件等日常工作，妥善保管管理处的各类来文；

3、负责办理各类外来人员的出入证件；

4、协助主任组织由管理处发起的会议，并做好会议记录；

5、接待来访的业主，对其提出的问题及意见，予以解释解答，并将详细内容记录在案；

6、负责做好文件、记录、卡的管理工作，并保证档案完整、齐全、保密；

7、向各业主发出书面缴交各项费用的通知书；

8、通过各种媒介做好宣传工作；

9、负责组织业主意见征询活动和社区文化活动；

　　出纳岗位职责

1、清点汇总部门交来的款项；

2、审核原始凭证是否完整；

3、发放工资、奖金，支付符合手续的费用；

4、处理银行存款收入和支出业务；

5、填制记帐凭证，交会计记帐；

6、正确使用发票，保证现金和银行支票使用安全。

　　保安人员岗位职责

（一）、总则

1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安全；

2、遵守公司规章制度和《员工手册》，服从领导，完成公司交给的其它工作任务；

3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区的登记工作；

4、负责做好机动车辆的管理和收费工作；

5、负责做好综合管理费收取工作；

　　3

6、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等事件，提高应急处理能力；

7、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交接班记录；

8、讲究文明、礼貌待人，耐心说服、教育住户遵守物业辖区各项管理规定。

（二）、保安队队长岗位职责

　　保安队长在管理处主任的直接领导下，全面负责保安队的各项管理工作。

1、了解和掌握保安队的情况，根据管理处领导的要求和意图，结合实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实施组织和监督工作，对物业辖区的治安、消防、车辆交通工作全面实施管理；

2、主持保安业务工作会议，督促检查各项规章制度的落实，重点是《员工手册》及保安相关规定的落实情况，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，认真做好培养和业务训练，提高全体队员的整体素质。；

3、经常定期不定期检查保安队员的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例；

4、掌握队员的思想动态，认真做好思想工作，抓好保安队伍的思想建设，关心队员的生活状况和业务水平，做好全体队员的思想教育、法制教育和职业精神教育，帮助下属正确处理好工作中的各种问题，为下属解决实际问题；

5、教育培养所属班长，不断培养他们的组织指挥能力和管理水平；

6、处理有关保安方面的事务，重大治安问题和事故及时向领导汇报，并采取果断措施，控制事态发展。

7、完成公司交办的收费等其它工作任务。

（三）、保安班长岗位职责

　　保安班长在保安队长的直接领导下，负责保安队日常事务的实施工作。

1、负责组织当班的保安工作，监督和指导认真做好执勤工作，及时纠正和登记违纪违章现象；

　　4

2、检查本班人员的着装仪容、内务卫生，保管好配备的通讯器材、保安设施、自卫武器等物品；

3、负责填写《值班记录》，登记本班奖罚情况，检查各巡逻点情况；

4、按照保安部（队）制定的培训计划搞好组织实施工作，定期召开班务会，经常对队员进行具体的业务指导和岗位培训，提高本人和全班的整体素质和业务水平，能及时解决当班时间内的各种突发事件。

5、及时做好上传下达和请示汇报工作，与辖区业主搞好关系；

6、熟悉在紧急情况下本班的组织指挥，处理好一般性的治安事件和业主的投诉，落实安全措施，预防各种事故，工作中有处理不当的事应及时向上级请示汇报；

7、团结本班人员，坚持做好经常性思想工作，熟悉和掌握队员的思想动态、工作表现和工作能力。

8、完成公司下达的其他任务。

（四）保安员岗位职责

1、门岗

①熟悉物业辖区的概况、平面布局及楼幢分布情况； ②保持威严可敬的仪表仪容，树立良好的精神风貌；

③负责做好大宗物品出物业辖区的管理工作，对住户装修人员及装修物品的出入进行管理，制止闲杂人员随意进入物业辖区；

④负责做好对机动车辆的出入管理和收费工作。

⑤熟悉保安设施设备的操作规程及报警设施的使用方法； ⑥做好本岗位的清洁卫生和交接班工作。

⑦负责回答解决住户及来访人员提出属于本岗职责内的问题； ⑧对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止。

2、巡逻岗

①严格遵守公司规章制度，实行24巡视巡逻制度，严格执行队列行走标准，树立公司良好形象和个人道德风范；

②树立强烈的责任感，全面做好物业辖区的治安、消防、车辆、收费、以及住户求援、报警等工作，确保物业辖区治安安全，秩序井然；

③熟知本人责任区域内住户情况，了解物业辖区内其它区域房屋的

　　5

　　地形以及各条通道的布局，做到勤巡逻、勤检查，发现问题及时处理；

④熟悉物业辖区消防设施的配置，并能熟练使用各种消防器材，掌握防火自救知识；

⑤巡查公共设备设施使用和公共卫生保洁情况，发现设施受损及时上报，对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止；

⑥加强对物业辖区的机动车辆管理，维持车辆停放秩序； ⑦积极参加职业道德和业务、消防培训，努力提高自身素质。

　　消防员（保安员兼）岗位职责

1、切实贯彻“预防为主，防消结合”的指导方针，认真学习有关消防知识，掌握各种灭火器的使用方法；

2、积极做好防火宣传和教育，建立消防值班和消防设施台帐定期进行安全检查，一旦发现火警即可投入使用；

3、物业辖区一旦发生火警，全体员工必须全力投入抢险工作，履行义务消防员的职责，不得临阵借故逃避；

4、发生火警事故时，迅速报告有关领导，拨打火警电话119，向消防部门报警，组织人员抢救险情，组织住户撤离危险地带，并做好妥善安排，做好现场安全保卫工作，严防趁火打劫捞取不义之财，协助有关部门查清起火原因；

5、加强辖区内动用明火的控制和管理。

　　监控值班员岗位职责

1、严密监视保安对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时通知值班保安处理，并及时通过对讲机或电话向队长报告，且随时汇报变动情况直到问题处理完毕。

2、熟悉所管理设备的性能、操作程序，能独立进行操作，并能进行简单的维修；

3、出现异常情况时，坚持、确认、汇报，并做好情况记录；

4、负责设备的日常巡视、情况记录；

5、保持机房干净、整洁；做好交接班工作。

　　6

　　维修人员岗位职责

1、执行公司决定，服从管理、遵守纪律，树立良好的服务意识；

2、熟悉物业辖区内楼宇的楼幢号、单元、户数和房屋结构、水施、电施等管线走向；

3、严格遵守服务内容与服务标准，及时受理业主提出的各种报修；

4、积极为业主提供多项便民服务，并做到服务周到、热情、规范，无投诉；

5、工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程以确保安全，预防意外事故的发生；

6、工作完毕及时清理施工现场杂物，服务过程须请业主签字认可；

7、爱护工具，杜绝浪费，按规定领用工具和维修材料。

8、负责对共用部位设施的巡视和保养。

9、按月做好报修、维修记录的汇总和材料采购的计划编制。

　　清卫工岗位职责

1、遵守公司制定的各类规章制度和《员工手册》；

2、尊重领导，服从分配，及时完成工作任务；

3、上岗佩戴好工作证，穿戴好服装，并保持整洁；

4、文明服务，作风廉洁，拾金不昧；

5、按照服务内容和服务标准对物业辖区进行清洁卫生打扫，维护物业辖区的良好的卫生环境秩序；

6、及时清洗公共部位的乱涂、乱画、乱张贴的广告、标语等；

7、对保洁范围内物业的异常情况及时行保安员或管理员汇报；

8、对乱扔废弃物的现象应予以制止，并及时清除；

9、妥善使用并保管好清扫、保洁的工具，做到勤俭节约、以旧换新，对无故损坏的酌情赔偿。

　　绿化工岗位职责

1、遵守公司的规章制度和《员工手册》；

7

2、服从公司领导和管理人员的检查监督，工作时佩戴好上岗证；

3、绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序，无危及车辆、行人的现象；

4、对住户说话和劝阻有损绿化的行为要温和有礼；

5、正确并熟练操作使用园林器械，妥善保管好绿化工具设施、农药、化肥及其他用品，严格使用化肥和农药；

6、花草树木及时浇水，防止过旱和过涝；

7、对花草树木定期培土、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽的花草树木要及时修剪、补苗、浇水，保证成活率达90％以上；

8、熟悉物业辖区内的绿化概况，充分利用绿地面积，合理布局、种植花草、树木；

9、对工作过程中发现的物业辖区的异常情况及时向保安或管理员汇报。

8

　　第二部分 公共制度

　　全体员工均为公司物业辖区的管理人员，无论其工作岗位、分工，需共同遵循以下制度。

　　接待来信来访来电投诉制度

　　为了实现“管理无盲点，服务无挑剔，业主无怨言”的管理目标，不断完善管理体系，提高员工素质，不断改进服务质量，严格认真对待业主（住户）反馈的每一信息，特制定本制度：

1、实行“首问责任制”，公司每一位员工，无论其部门分工，均有义务接受业主的任何来访来电、投诉，属于自己职权范围内或能够给予解决的，应当场予以解决；不属于自己职权范围内或不能予以解决的，不得任何理由推托、回避，应将业主（住户）反应的问题当场予以接待，而后转告相应部门。

2、每一位员工都有责任收集来自业主（住户）关于小区管理的看法、建议、意见等。

3、公司员工接听所有来电时，第一句必须为：“您好，某某物业”。

4、受理投诉时，必须热情接待，主动询问，面带微笑，不得推诿、无理拒绝，并做到一视同仁。

5、当被投诉者受理投诉时，受理者必须如实记录，不得提出回避。

6、对投诉内容要认真记录，及时派人处理或向主管汇报并在24小时内予以解决或答复，做到事事有着落，件件有回音。

7、凡由市政设施如水、电、气、道路、邮电、通讯等所引起的住户投诉，应努力做好解释工作,积极同市政有关部门办理交涉,尽早为业主排忧解难,决不允许推托了事.

8、员工应认真做好本职工作，积极为业主提供满意管理服务，减小投诉，把矛盾消灭在投诉之前。

9、对业主的投诉应及时进行分析总结，对反复出现的问题，应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生。

10、对投诉要记录，投诉资料要存档。

　　9

　　管理人员文明服务标准

1、热爱本职工作，努力学习管理技术，提高管理水平，树立“业主至上，服务第一”理念。

2、上班时间统一着装，佩戴工作牌，保持仪表端庄，精神饱满，不得有不雅观的举止。

3、主动向来访客人问好，待人彬彬有礼，端庄大方，解答提问掌握适度。

4、工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情，自觉抵制不正之风，严守法纪，不以权谋私。

5、遵守制度，精简办事程序，团结协作，互相配合，互相监督，按质按量完成本职工作。

6、对业主应热情，遇个别业主无理言行时，做到耐心说服，晓之以理，动之以情，不以恶言相待，不得与业主发生打骂行为。

7、真热情处理业主来信、来访，积极为他们排忧解难。对业主的投诉、批评、建议，要及时进行调查处理或向上级汇报。做到事事有着落，件件有回音。不推诿、扯皮、更不允许有打击报复的现象发生。

　　员工文明服务要求

1、热爱本职工作：

①要树立干好服务工作的职业志向，热爱本职工作。 ②刻苦学习，不断完善和提高管理和专业技术水平。 ③待业主如亲人，热情服务，尽职尽责做好工作。

2、文明管理：

①仪态端庄：衣着打扮端庄、整洁，给业主有一个美的感觉，使人感到亲切、和蔼。

②语言谦逊：在接待业主过程中，语言要力求文雅、谦恭准确，务必做到“四个不讲”即：“不讲低级庸俗的口头语、不讲脏话、不讲讽刺挖苦话、不讲与管理无关的闲话”。不能取笑人、不能训斥人、不报复人。

③主动热情：在服务过程中要做到：“三个一样”即：“对待生人与 10

　　熟人一个样，大人与小孩一个样，忙时闲时一个样”。

④优质服务：对业主负责就是对公司负责，处处应多为业主着想，为业主提供各种便民服务。

⑤讲诚信：诚信无欺是公司每一位员工应有的工作作风，也是我们经营管理中职业道德的一个重要内容，为此在工作中要实事求是，做到言而有信，严守信用。

　　员工廉洁工作制度

1、在工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情。

2、自觉抵制不正之风，严守法纪。

3、不以权谋私，不利用工作之便占公司和业主的便宜。

4、不在上班时间干私活，不用公司通讯设备进行私人活动和聊天等。

5、业余时间，不利用公司机具、材料向业主承揽私活。

6、不乱收费或收费不开收据。

7、不利用工作的特殊性质，对流动、外来人员进行敲诈勒索。

8、不以次充好，弄虚作假，欺骗业主，赚取物价差额。

9、维护公司利益，遵守公司机密。

10、不利用公款拉私人关系请、吃、喝。

11、不挪用、拖欠和侵吞公款。

12、不索取或收受贿赂、好处，要洁身自好。

13、节约用水、用电，不浪费公司用品，坚持勤俭节约。

14、不得利用工作之便，要求享受商业网点提供优惠服务和物价。

15、不在报销凭据中作假、谎报、多报。

16、不利用工作之便和业主对公司的信任，私下向业主推销产品，赚取外快。

　　管理员工作责任监督区日巡视制度

1、各管理处必须为每个管理岗位员工划分一定范围的工作责任监督

　　11

　　区。

2、每个工作日必须到各自的监督区域巡视两遍，并做好巡视记录，无纪录视作未巡视。

3、巡视监督要求：

①检查小区保安员、卫生员在岗位工作情况（着装、佩证及有无其他违反有关规章制度的行为）；

②检查小区是否有违章行为（有无乱搭建、违章装修、墙面有无乱涂、乱画、张贴广告，小区内有无乱设摊及跨门营业）；

③小区是否有不安全隐患（窨井盖是否完好，消防通道是否被堵，室外输电线路是否完好，小区内有无可疑人员活动）；

④小区内环境管理是否符合要求（树木花草有无损坏，公共场所、绿化带、楼梯道卫生情况，垃圾亭管理是否符合要求，道路上是否有乱停车辆，乱晒衣物等、小区内是否有影响正常休息的噪声源）；

⑤基础设施是否完整（路面有无破损，室外上下管道是否渗漏，路口＊栏杆是否完好）；

⑥留意倾听业主对物业管理的意见反映。

4、在巡视过程中，做好记录。发现问题，能处理的应及时处理，对重大问题和不能处理的事项应向主管汇报。

　　管理处走（回）访制度

　　为加强物业管理处与广大业主（住户）的联系，使管理处各项工作置身于业主（住户）监督之中，从而集思广益，及时总结经验、教训，不断改进管理工作，提高服务质量，特制定对住户走（回）访制度。

1、走（回）访要求

①物业管理处正、副主任把对业主（住户）的走（回）访列入职责范围，并落实到每年的工作计划和总结评比中；

②走（回）访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好走（回）访记录；

③走（回）访中，对业主（住户）的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复；

　　12

④走（回）访后反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题向上级领导请示解决，业主（住户）反映的问题，做到件件有着落，事事有回音。走（回）访处理率达100%，投诉率力争控制在1%以下。

2、走（回）访时间及形式

①管理处主任、管理员每月登门走（回）访4次；

②每季度参加一次居委会召开的墙门组长会议，广泛征求意见； ③有针对性地对业主（住户）作专题调查，听取意见； ④物业管理处设立投诉信箱，投诉电话； ⑤随时热情接待来访，作好登记。

13

第三部分 消防安全

　　消防安全检查制度

　　为规范物业辖区的消防工作，检查和防止消防隐患，特制定如下制度：

1、每月末及节日前，结合综合管理考评对物业辖区公共区域、设施进行安全检查；

2、检查工作由公司组织，工程、保安、管理处主任参与；

3、检查项目：

①各部门（管理处）配备的消防器材、消防栓设施是否齐全、有效； ②房间所使用的电器是否符合安全规定；

③设有消防报警系统的物业辖区指示灯、烟感及报警系统是否正常。

3、检查中发现物业辖区内各种设施设备有变异，或违反消防规定的问题，要立即查明原因，及时处理，不能立即解决的，由公司出具整改通知书，限期整改。

　　消防培训制度

　　为贯彻落实“预防为主、防消结合”的消防工作方针，特制定本制度。

1、公司对在职员工的消防知识培训每年不少于一次；

2、公司对新入职的员工的消防培训，培训率要达到100％；

3、培训内容包括: ①学习消防理论知识 ②熟悉使用常用灭火器材 ③开展消防综合演练

4、公司每年至少对业主开展消防宣传教育培训，包括： ①物业辖区防火的各种规定

②消防应急通道的位置及紧急情况的疏散方法

　　灭火器管理规定

　　14

1、灭火器是物业辖区内消防器材之一，在紧急情况及消防状态下使用；

2、保安部负责灭火器的管理工作；

3、员工不得乱动、办理或非紧急情况下使用存放的灭火器；

4、灭火器购回后，保安部应灭火器上贴明购入时间或充气日期；

5、在每次的消防检查中，要灭火器进行检查，及时更换失效或损坏的灭火器，并在瓶身标签上注明失效日期。

　　火灾处理制度

1、发现初期火警，在场人员应该：

①及时报告物业辖区当值主管，报告内容包括火警具体地点、燃烧物性质、火势蔓延方向；

②立即利用附近的灭火器器械扑救，尽量控制火势发展；

2、物业辖区当值主管接到现场报告后：

①带领消防人员，携带消防人员以最快速度到达火警现场； ②立即指挥在场人员进行灭火扑救；

③指挥火警现场及可能受影响范围的人员疏散；

3、当扑救无效，当值主管及时决定： ①将灭火人员撤离至安全距离内； ②立即向上级汇报；

③情况如本部门或本公司无法处理，火情失去控制，应立即报告消防部门。

　　停车管理制度

1、凡装有易燃、易爆、剧毒等危险性物品的车辆，以及2吨位以上的货车，严禁进入小区。

2、非小区住户的车辆进入小区时，门卫应严格检查其证件，问清进入原因，符合条件的方可放行，并作好登记。出小区时，应对其进行检查，并按规定收取停车费。

3、管理人员对在小区内超速行驶、鸣号、不按指定位置停放的车辆

　　15

　　要及时纠正。

4、提高责任意识，加强责任心。对出入本小区的可疑车辆要进行盘查，防止车辆的丢失、损坏。对损坏小区路面和公共设施的车辆要令其赔偿损失，并视情节处以罚款。对冲闯大门的要记下车牌号码，记清去向，及时报告上级。

5、管理人员必须坚持原则，严格执行车辆出入、停放规定和收费标准，不得徇私舞弊，不得利用工作之便与车主乱拉关系，收受贿赂，放松管理，违者从严处理。

　　工程维修管理制度

1、工程部门人员按照规定进行例行巡查，在例行巡查中发现物业维修有关问题，记录在案，及时汇报，以便维修。

2、每一维修工程，事先应分析原因，区分责任，做好解释工作。

3、每一维修工程，工程部门应在区分责任之后，及时制定维修方案，指定专人负责，并明确修复时间，不得无故拖延。

4、工程部门在确定每件维修工作时，应填写物业维修申报单，做好维修存档工作。

5、每逢中大雨以上，工程部门人员应及时检查排水、排污设施状况，以防止意外。

6、每年汛期期间（5—10月），应每月安排一次排水、排污设施例行清理检查，以防堵塞。

7、住户的房屋装修工作，工程部门要做好施工监督，严禁违章装修行为。

8、工程部门应在年初做好年度维修预算、季度维修计划及年底维修物业专题报告。

　　维修材料管理制度

1、为加强维修材料的管理，使维修材料在维修过程中得到合理的使

　　16

　　用，避免材料的浪费，特制订本规定。

2、采购员根据工程维修部的材料计划单采购材料，所采购的材料必须合乎维修使用的要求。

3、仓库材料必须分类堆放，并做好材料入账登记，以便备查。

4、发放材料时，材料保管员应审核维修单的项目要求，合理发放材料，作好签领记录。

5、维修工领到材料后，必须如实按申报单使用，维修完毕后将实际耗用材料的名称及数量，填报进维修单，并要求住户签证，对未用完的材料必须退还材料库。

6、材料保管员必须对材料的出、入库负责，不能私自转卖材料，不能将材料转送给他人，一经查实，按情节给予罚款或辞退处理。

7、工程维修部经理每周要对维修过的住户进行材料的使用抽查回访，检核材料使用情况，回访中如发现维修工虚报领取材料，必须向主任及上级领导汇报，按其情节轻重将给予罚款、警告或辞退处理。

8、当月的维修材料采购情况以及材料的耗用情况，由材料保管员以表格的形式，在当月底送交办公室及财务部。

物业规章制度共2

　　2020年4月19日

　　1

　　物业员工规章制度

　　物业员工规章制度

【篇1：物业公司管理规章制度】

　　佳迪物业管理规章制度

　　第一章 董事会职权

一、议定本公司的长远规划和经营方针。

二、依据公司的长远规划与经营范围，讨论和决定本公司的机构设置、人员编制和职责范围。

三、讨论和经过公司的年度工作计划和财务预算。

四、审定和经过公司的年度工作报告与财务决算。

五、讨论和议定公司的重要规章制度和职工队伍的组织建设、思想建设等重大问题。

六、根据工作需要作出授权的决议和讨论其它重大问题。

　　第二章 经理岗位职责

　　经理是对公司负有全面服务的管理者，处于中心地位，起领导核心作用，负责公司的全盘工作。

一、认真学习和贯彻执行党和国家对物业管理部门制定的方针、政策，法令和上级领导的指示决定及工作安排。

　　2

　　2020年4月19日

二、充分发挥和调动手下管理人员和各职能部门的作用，建立健全强有力的管理机构和行之有效的规章制度，不断进行和提高公司管理水平。

三、负责编制和审定本公司的经营决策，年度计划、员工培训计划和员工工资调整方案，及时提出各个时期的中心工作，确保各项计划和工作任务的顺利完成，使公司得到不断的发展。

四、贯彻执行安全经营管理和劳动保护条例，保证员工生命安全 和身心健康。

五、加强财务管理和经济核算，不断提高经济效益。

六、抓好员工队伍建设、懂技术、会管理的领导队伍和技术骨干。

七、认真做好工作考核，鼓励先进、树立典型，发扬成绩、纠正错误，充分发挥员工的积极性和创造性。

八、以公司经营宗旨为使命，以业主满意为目的，搞好实质工作。

　　第三章 办公室职责

一、认真学习贯彻相关法律、法规，制定各项管理制度和工作计划，并检查落实。

二、负责住户的入住、装修手续办理及档案管理，严格执行文件管理程序和文档资料的分类存档以及报刊杂志的征订和发放。

　　3

　　2020年4月19日

三、负责员工考勤工作，建立考勤制度，搞好绩效考核。

四、做好所有实物与设备的等级与库存管理以及所需物品的购买计划和发放，做到“帐帐相符、帐物相投”，物品存放及保管安全妥善。

五、组织召开例会、会议，撰拟相关材料，做好会议记录。

六、拟订员工培训计划，并定期或不定期的对员工工作进行总结，如强对员工的培训学习和业务考核。

七、负责小区的环境绿化和卫生保洁工作。

八、负责对内对外及对上对下的正常业务，保持公司形象搞好值班工作，监督其它部门工作。

九、负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作，搞好小区文化活 动。

十、负责完成公司交办其它各项工作任务。

　　第四章 管理部职责

一、在物业公司经理的领导下，认真贯彻相关法律、法规和公司的规章制度，主管客服和小区治安工作。

二、负责小区物业的接管验收工作。

　　4

　　2020年4月19日

三、负责协调处理业主的各种投诉事件，并对其进行认证解释，做好投诉记录。

四、负责检查住户的装修、入住。保证和维护业主水、电、暖的正常使用，发生故障应及时进行维修。

五、负责公共设施、设备的管理和维修保养，保证其正常运行。

六、负责催交业主的物业管理费；水，电、暖费。

七、负责业主钥匙的管理。

八、完成公司交给的其它工作任务。

　　第五章保安员岗位职责

一、门卫岗位职责

1、着装整齐、佩戴齐全，按时上岗交接班。

2、值班时不准擅自离岗、嬉笑打闹、看书报、吃东西、睡觉、不准收听录音机等敢与工作无关的事。

3、值勤中要讲文明、讲礼貌，不刁难业主和客户，处理问题要讲原则、讲方法，态度和蔼不急不燥。

4、认真填写各种登记，要求字迹清楚，内容详细准确。

　　2020年4月19日

　　5

5、对外来人员一律进行出入登记，来访的客人得到业主或公司领导同意后方可进入。

6、严谨各类修补、买卖、收旧及搞传销的人员进入小区。

7、装修材料及专业安装队进入时应检查相关手续，未办理装修和安装手续的不允许进入。

8、业主进入小区时应检查《临时业主卡》，装修人员进入小区须检查《临时出入证》。

9、对运出小区的物品必须有物业公司签字后方可放行。

10、进入小区的车辆要详细检查，如发现有问题时应请车主（司机）在检查表上签字确认。

二、巡逻岗岗位职责

1、巡逻员要着装整洁、语言文明、礼貌待人，不喝酒、不吸烟、不闲谈。

2、负责对进入小区的可疑和闲杂人员进行盘查，并及时请其离开小区，制止小区内的打假斗殴事件。

3、严禁搞传销及做广告的人员在小区内各种公共场所、设施上散发和张贴传单。

　　2020年4月19日

　　6

5、劝说院内的过往行人不要乱丢纸屑、烟头，维护好公共区域的环境卫生。

6、指挥小区内的车辆顺序停放整齐，优先保证业主的车位。

7、装修方式时要不定时巡查试施工现场，垃圾必须及时清运，倾倒到指定位置，严禁向窗外、阳台外、楼梯过道、天台等公共场所抛洒和堆放。

8、要与队友团结协作、密切配合、互相照应、共同完成巡逻任务。 第六章 保洁员岗位职责

一、室外岗位职责

1、准时到岗，每天清扫分区道路、绿化带、楼宇间硬化部分及坐台两次。

2、垃圾随时清理，倒置垃圾中转站。

3、熟悉各自分工及所负责范围内的清洁卫生情况，对其负全部责任，发现问题及时解决。

4、热爱本职工作，养成良好的卫生习惯、不怕脏、不怕累。 5、积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质。

　　2020年4月19日

　　7

6、维护小区清洁卫生，对不讲卫生、不文明的现象要及时劝阻和制止。

7、完成公司交办的其它临时性工作。

三、室内岗位职责

①每日对楼道清扫、保洁、单元门、楼梯扶手清擦、保洁。 ②每周对楼梯内标志牌、信箱、消防栓、可视对讲机、防盗门、

【篇2：物业公司员工管理制度】

　　物业人员规章制度

　　全体员工均为公司物业辖区的管理人员，无论其工作岗位、分工，需共同遵循以下制度。

一、接待来信来访来电投诉制度

　　为了实现“管理无盲点，服务无挑剔，业主无怨言”的管理目标，不断完善管理体系，提高员工素质，不断改进服务质量，严格认真对待业主（住户）反馈的每一信息，特制定本制度：

1、实行“首问责任制”，公司每一位员工，无论其部门分工，均有义务接受业主的任何来访来电、投诉，统一传递到办公室。属于自己职权范围内或能够给予解决的，应当场予以解决；不属于自己职权范围内或不能予以解决的，不得任何理由推托、回避，应将业主（住

　　2020年4月19日

　　8

　　户）反应的问题当场予以接待，而后转告相应部门。第一接待人负责跟踪这项服务建议处理的情况直至客户满意为止。

　　接待服务建议时应对处理时间做出适当的承诺，尽量在最短的承诺时间内处理完毕，因故未能在承诺时间内处理的应及时通知对方，争取取得理解。但不得出现同一件事情有两次推迟处理的情况。承诺时间最好控制在1 ~ 2天，一般不超过一周，特殊情况除外。处理完毕后，由处理人与对方交代清楚，需要让对方签字确认的应该留签字记录，并告知第一接待人。

2、每一位员工都有责任收集来自业主（住户）关于小区管理的看法、建议、意见等。

3、公司员工接听所有来电时，第一句必须为：“您好，靖宇县建筑公司物业”。

4、受理投诉时，必须热情接待，主动询问，面带微笑，不得推诿、无理拒绝，并做到一视同仁。

5、当被投诉者受理投诉时，受理者必须如实记录，不得提出回避。 6、对投诉内容要认真记录，及时派人处理或向主管汇报并在24小时内予以解决或答复，做到事事有着落，件件有回音。

　　2020年4月19日

　　9

7、凡由市政设施如水、电、气、道路、邮电、通讯等所引起的住户投诉，应努力做好解释工作,积极同市政有关部门办理交涉,尽早为业主排忧解难,决不允许推托了事.

8、员工应认真做好本职工作，积极为业主提供满意的管理服务，减小投诉，把矛盾消灭在投诉之前。

9、对业主的投诉应及时进行分析总结，对重复出现的问题，应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生。 10、对投诉要记录，投诉资料要存档。

二、员工文明服务要求 1、热爱本职工作：

①要树立干好服务工作的职业志向，热爱本职工作。

②刻苦学习，不断完善和提高管理和专业技术水平。

③待业主如亲人，热情服务，尽职尽责做好工作。 2、文明管理：

①仪态端庄：衣着打扮端庄、整洁，给业主有一个美的感觉，使人感到亲切、和蔼。

②语言谦逊：在接待业主过程中，语言要力求文雅、谦恭准确，务必做到“四个不讲”即：“不讲低级庸俗的口头语、不讲脏话、不讲讽

　　10

　　2020年4月19日

　　刺挖苦话、不讲与管理无关的闲话”。不能取笑人、不能训斥人、不报复人。

③主动热情：在服务过程中要做到：“三个一样”即：“对待生人与熟人一个样，大人与小孩一个样，忙时闲时一个样”。

④优质服务：对业主负责就是对公司负责，处处应多为业主着想，为业主提供各种便民服务。

⑤讲诚信：诚信无欺是公司每一位员工应有的工作作风，也是我们经营管理中职业道德的一个重要内容，为此在工作中要实事求是，做到言而有信，严守信用。

三、员工廉洁工作制度

1、在工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情。 2、自觉抵制不正之风，严守法纪。

3、不以权谋私，不利用工作之便占公司和业主的便宜。

4、不在上班时间干私活，不用公司通讯设备进行私人活动和聊天等。

5、业余时间，不利用公司机具、材料向业主承揽私活。 6、不乱收费或收费不开收据。

7、不利用工作的特殊性质，对流动、外来人员进行敲诈勒索。

　　11

　　2020年4月19日

8、不以次充好，弄虚作假，欺骗业主，赚取物价差额。 9、维护公司利益，遵守公司机密。 10、不利用公款拉私人关系请、吃、喝。 11、不挪用、拖欠和侵吞公款。

12、不索取或收受贿赂、好处，要洁身自好。

13、节约用水、用电，不浪费公司用品，坚持勤俭节约。

14、不得利用工作之便，要求享受商业网点提供优惠服务和物价。 15、不在报销凭据中作假、谎报、多报。

16、不利用工作之便和业主对公司的信任，私下向业主推销产品，赚取外快。

五、对外服务工作管理制度

1、思想面貌：细心、周到，要体现本公司高尚的精神面貌。 2、上班纪律：上班时间根据公司工作安排，每天必须先到公司报到，然后外出工作；工作结束后，必须及时到公司签到；上班时必须佩戴工作证，以便接受业主、住户监督。

　　12

　　2020年4月19日

3、服务质量：根据客户的要求，按质、按量、按时完成，以保证业主、住户满意。在工作中严格遵守四不准原则：不喝业主的水，不抽业主的烟，不吃业主的饭，不接业主的礼品。

4、工作检查：公司将不定期的进行工作检查，听取业主、住户反映，如业主、住户反映该工作人员不能胜任时，公司经过核实后，将作辞退处理。

5、工作人员如损坏住户财产，视损坏程度，扣奖金或照价赔偿。 6、凡业主、住户付给服务费一律交公司，并开具发票，若私自收取小费者，一经发现，扣工资或奖金，情节严重者作辞退处理。

7、管理要分工划分区域，落实到人头，包干管理，作为年末考核标准。

8、新建工程要提出合理建议（如绘制水暖电布置图），并如实反映各施工维修情况。

9、建立小区实际规划图。

10、对小区外网管线井，重新绘出平面图，给维修施工做好基础和参考。

　　附：物业管理区划为以下三个区

1、鼎盛十一栋 2、新兴十栋（建设局前一栋） 3、沿江七栋

　　13

　　2020年4月19日

　　物业人员表：

　　副经理：冯聚恒

　　科长：祖洪刚

　　科员：随广东 董存会

　　后勤：张苓 张冲

【篇3：物业管理公司各项规章管理制度】

　　物业管理公司各项规章管理制度

　　财务科制度

一、贯彻执行党和国家的各项财经政策，法令和规章制度，贯彻执行财政部门制定的具体会议制度和成本核算办法，加强成本核算和管理。

二、科长按期组织编审财务计划和会计决算报表，定期上报，对各项财务指标组织测定、分期考核，并协助领导和有关部门召开经济活动分析会，及时向领导提供本单位的经济活动情况，为领导当好参谋。

三、编制汇总财务会计报表，保证数字真实，内容完整，账表一致，在规定的时间内及时呈报有关财务报表。

　　14

　　2020年4月19日

四、按财经制度和成本开支范围及费用标准复审原始凭证和编制记账凭证，正确使用会计科目，按会计制度设置账户，及时正确地记账、标账、对账、清账。

五、严格执行现金管理制度和现金使用范围，遵守银行结算制度，现金银行存款按时间顺序逐笔登记，每日结出余额现金当日核对，银行存款月终必须与银行核对，做到日清月结。

六、现金管理不允许白条抵库，不经领导批准，不能擅自借款，票据（正规发票）报销必须有领导签字，经会计审核后方可报销。妥善保管有价证券和支票、结算凭证、空白收据和有关印章，确保财务工作安全运行。

七、各项经费使用，按主管局规定的标准支出：

1、经费中的福利开支，由财会和办公室提出，经公司领导班子会研究，主管财务领导批准支出。

2、经费中的公务费、办公费、邮电费、水电费、公用取费、旅差费、油料费、修理费、招待费和业务费、印刷费、复印费、会议费等由财务核算，主管领导批准支付。

八、财务人员要认真执行《会计条例》，严格财务制度，严密审批手续，财务要事及时向领导汇报，做到领导心中有数。

　　质量保证制度

　　15

　　2020年4月19日

一、坚持质量第一、用户至上，质量第一、用户至上是公司坚定不移的口号，物业管理服务以其特殊性，直接关系到用户的切身利益，因此在工作中应自始至终地把“质量第一、用户至上”作为质量保证的基本原则。

二、以人为核心，人是质量的创造者，质量控制必须以人为核心，把人作为控制的动力，调动人的积极性、创造性，增强人的责任感，树立质量第一的观念，提高人的素质，避免人的失误，以人的工作质量保管理质量、促服务质量。

三、充分调动全公司职工关心服务质量中，注重服务质量的积极性，奖优罚劣，鼓励先进，督促后进。

四、严格按照物业管理人员职业道德标准来规范员工，认真学习，从服务质量上下功夫，在实践中不断总结经验，改进工作，把质量管理工作不断推上新台阶。

　　xxx物业有限责任公司奖惩制度

一、一切工作人员，对其所分管的工作，要做到忠于职守、尽职尽责、竭尽全力，决不允许讲条件，要加班。

二、上、下班严禁迟到、早退，如发现一次扣天工资。发现二次，扣天工资。

　　16

　　2020年4月19日

三、如工作需要，一切人员禁止在早晨或中午喝酒。酒后不准上岗。发现一次停止工作三天，发现二次扣发当月工资的50%，发现三次停止其工作，发基本生活费。

四、工作期间，严禁乱串，玩扑克等一切与工作无关的事情，如有时间可学习业务知识或看报，不断充实自己。

五、严禁工作人员在八小时之内经营第二产业，如有发现停止工作。

六、讲文明、懂礼貌，严禁打仗闹事。提倡文明用语，杜绝脏话。打仗一次扣发当月的工资，发现两次停止工作。

七、严禁赌博，如被公安机关处理，干部则免去其职务，工人则停止二个月工作。

八、允许正常监督或批评，但决不允许无中生有，或诬告，对造谣诬告者，经查实停止其工作。

九、严禁在公共场所吐痰，扔烟头废纸，大声喧哗。对办公地点的水、电、开关要及时关闭。

　　员工办公制度

一、上下班实行签到制，迟到、早退各扣元。迟到、早退超过20分钟扣半天工资。

二、一个月内迟到或早退超过两次扣半天工资。

　　17

　　2020年4月19日

三、请假半天以上必须提前告知，并安排好自己的工作，能够找人代替，但出现后果自己负责。（如公司来检查卫生搞的不好，垃圾车旁有垃圾杂物，取自行车管理人员不在等）

四、上班时间必须坚守自己的岗位。如检查不在岗，则按未上班处理，扣半天工资。

五、在工作中必须按质按量达到要求，完成各自职责。不能胜任本工作或业主反映较大意见者，管理处有权作出辞退或上报总公司。

六、上班时间不得闲聊、大声喧哗，严禁向业主索取财物等不良现象。

七、公司的工具或办公用品不准外借或私自拿走。

　　维修抢修中心工作人员规章制度

一、严禁酒后上岗，违者扣发100元工资，并予以通报处分。

二、严禁上班打麻将、扑克、游戏机等娱乐活动，违者扣发100元工资，并给予通报处分。

三、严禁在正常上班时间吃零食、吃饭、喝酒，违者扣发50元工资。

　　18

　　2020年4月19日

四、抢修工作在人员不足情况下，电工、司机协助维修工工作，维修工也要协助电工工作。对故意拖活、压活行为扣发当事人50元工资，并视情节轻重调离抢修中心。

五、严禁维修用车为私人所用（主管领导同意除外），一经发现，司机调离其本职工作岗位。

六、对不按时上班、下班，与业主发生口角的，发现一次扣发50元工资，连续三次，调离抢修中心。

七、正常上班时间不准看电视。一经发现，处当事人50元罚款。

八、对出车致使车辆损坏的，根据责任，由责任人按责任按比例分摊维修费用。对车辆要及时保养，如果人为保养不及时造成损失由当事者负责维修。

九、维修工要对维修器材、工具经常性维修养护，熟练掌握其性能，并实行专人负责，谁损失谁赔偿。

十、不经主管领导、主任、副主任书面批准，擅自串岗，扣发双方每人20元工资，连续三次，调离其工作岗位。

十一、在维修过程中，用料要坚持节约原则，不许私自拿料送人或自用，一经发现停止其工作，并扣发当月工资。对参与造假的物业管理处主任及相关人员同等处罚。对敢于举报的物业管理处和个人给予500元奖励。

　　19

　　2020年4月19日

十二、凡出现以上情况，主任负20％责任，副主任负10％责任，按责任比例扣款。

　　xxx物业有限责任公司社会服务承诺制

1、急修、跑水、下水堵塞接到报修后第一时间赶赴现场，室内照明电修发生障碍接到报修当时检修。

2、维修工、电工24小时值班，遇到情况请拨电话：，随叫随到。

3、小件维修实行无偿安装服务。

4、收费标准公开，严格执行市物价局规定的收费标准，监督电话：（工商局）。

5、保证小区上下水、电畅通，保证公共环境卫生清洁。

6、岗位纪律公开，不允许向业主吃、拿、卡、要，接受业主馈赠，刁难业主，做到优质服务，便民不扰民，活完场地清。 7、维修服务保证业主满意，使用文明用语。 8、创造美化、净化的人居环境。

　　治安保卫制度

　　为了加强小区的安全管理工作，保证住户的生命财产安全，为广大业主提供一个舒适、满意的生活环境，特制定严格的治安保卫制度：

　　20

　　2020年4月19日

1、严格遵守、执行国家的法律法规、政策。

2、熟悉和掌握整个小区，内部地形、地物，认真履行自己的职责，发现问题及时通知负责人解决。

3、对外来人员及车辆必须问明情况并加以记载，发现可疑人员要及时查问，发现可疑情况及时报告。

4、提高警惕，防止各种事故发生，特别要注意防止火灾、盗窃、抢劫、破坏、治安灾害事故的发生。

5、禁止易燃、易爆、危险物品进入小区，排除小区内的不安全因素，特别是高空坠物、车辆漏油、异常响声、异味、烟雾、不正常的亮光等，防止意外事件的发生。

　　保洁员工作制度

一、每周一彻底清扫小区内路面、公共场地、车棚、绿地、排水沟等，平时要保持小区环境卫生整洁。

二、每隔一天拖、扫楼道一次。(包括楼梯扶手、塔灰、电表箱、单元门、楼道灯、窗台等)。

三、楼道玻璃保持清洁、透明。

四、小区内墙、柱、门等无广告纸。

　　21

　　2020年4月19日

五、楼后地面要保持清洁(不能有砖头、粪便等)，责任区内如有建筑垃圾要及时清理。

六、小区内有其它劳动也要参加，同时要保证本职工作及时完成。

七、推灰人员必须保持垃圾车清洁，每周必须彻底洗刷一次。

八、垃圾车停放点四周要保持干净，地面有污垢或油渍要及时洗刷。

九、以上制度保洁员必须严格遵守，如有业主反映卫生状况不好，经核实，业主反映一次对责任人罚款20元，累计3次，自动离岗。

　　公用部位使用和卫生制度

　　小区公用部位即楼道、楼区公共道路、花坛空地等，是归居民公共所有的，同时也是小区建设的一项重要内容，为了保持公用部位在公共使用中的整洁、完好，为小区居民创造良好的外部环境，特制定本制度。

一、保持公共楼道的清洁

1、不得在楼道内乱堆、乱放物品。

2、楼道走廊内保持清洁、无废纸、废物、痰迹等。 二、楼区内公共道路、公共设施的使用

1、不得在公共道路等公共使用部位违章私搭乱建。

　　22

　　2020年4月19日

2、不得在公共使用部位乱贴乱画。

3、不得在垃圾箱外、果皮箱外等处乱扔乱掉。 4、不得对公共配套设施进行破坏。

三、公共部位的花坛、绿地等的使用 1、不得毁坏花坛、践踏草坪。

2、不得乱砍乱伐，攀折树木、花草。

3、保持花坛、绿地的整洁，不得乱扔、乱倒物品入公共绿地，

四、小区居民要共同爱护公用使用的部位，保持公用部位的整洁，如有违反公共使用制度的，小区管理处将依据情节轻重给予处理。

　　物业消防管理制度

　　为了加强物业消防管理工作，贯彻落实“预防为主、防消结合”的方针，使物业管辖范围内的住户人人都遵守消防法规，做好消防工作，保证一方防火安全，特制定消防管理制度。

一、严禁损坏、挪用消防器材，禁止将消防水做民用。

二、严禁占用、堵塞小区内的任何消防通道、楼梯通道或其它安全疏散口，严禁损坏任何消防设备及防火开关。

三、小区内严禁携入和储存易燃、易爆及其它危险品。

　　23

　　2020年4月19日

四、各装修单位应严守防火规范，凡属危险作业应由管理处批准，严禁乱接、乱拉电线等违章行为的发生。

五、严禁将烟头及其它带火物品投向窗外。最后离开离间前，检查并保证所有火源已熄灭，并把全部还在开动的电器关闭。

六、尽量避免让儿童、老人单独在家。为保证安全，如有需要可与小区物业管理处联系。

七、各住户必须严格遵守消防管理制度，如有火灾发生应及时报警，并在保证安全的情况下协助灭火工作。

　　绿化管理制度

一、爱护小区的花草树木，任何单位和个人不得随意侵占、破坏公用绿地，不准攀爬摇晃树木及建筑小品、损坏花草树木等。

二、严禁践踏草坪或在草坪上放养家畜和宠物。

三、对花草树木要定期清除杂草、防治病虫害、松土、施肥，并修理枯病枝、伤残枝等，更换已死苗木，按期浇水。

四、不得往绿地上扔废弃物和倾倒污水等，不得有树木及建筑小品上拴铁丝及绳索晾晒衣服、被褥等。

　　24

　　2020年4月19日

五、不准在绿地或绿地两侧设置营业摊床和以任何理由占用、改变绿地用途；不准因利用住宅开设食杂店而使绿地遭到损害，由此而引起的后果由经营者负责。

六、不准在绿化范围内通行、停泊车辆，堆放物品。

七、不准在树木上及绿化带内设置广告牌。

　　机动车停车场管理制度

一、进入物业区域内的车辆必须服从物业管理公司的管理。

二、凡住户之机动车一律不能停放在非指定停放的位置。对违章停车者，物为管理处将给予处罚。

三、业主（或租户）长期在物业区域内地面停放车辆，必须在物业管理处办理定位立户手续，将车停于指定车位，并凭证出入小区，按月交纳车费。

四、机动车停车场内严禁吸烟，随车严禁存放易燃、易爆及其它危险品。

五、不得在停车场和小区范围内洗车及清扫车上的杂物于地面，漏油、漏水车辆不许进入停车场。

　　非机动车车辆管理制度

　　25

　　2020年4月19日

一、业主（或租户）需要保管自行车、摩托车须先到小区管理处办理立户登记手续，领取存车牌，挂于车上，凭此享受按月收费待遇，由车棚管理人员查收，未挂牌车辆作临时停车对待。

二、在车棚存放车辆后务必立即领取“存车牌”，并详阅“存车须知”。

三、自行车、摩托车必须存放在指定位置，未按规定存放，造成损失，责任自负。

四、要尊重车棚管理人员的工作，服从其管理。

五、车棚管理人员对于所保管的车辆随时整理、检查，做到排列有序、摆放整齐。

六、车棚管理人员的工作受各位住户的监督，其任何失职行为住户均可向物业管理处反映。

　　电气维修管理规定

一、电气维修人员必须持上岗证，严格按照国家建设部颁发的标准《电气安装工作规程》作业。

二、在进行电气维修时维修人员应戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。

　　26

　　2020年4月19日

三、维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施。

四、维修班班长在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查监督执行情况。

五、一般情况下，尽量避免带电工作，若因特殊需要而必须带电作业时，应装设隔音挡板，并有专人监护。

六、在一经分闸即可送电到工作地点的形状和刀闸的操作把手上，应悬挂“禁止合闸，有人作业”的标牌。

　　配电房管理规定

一、配电房是供电系统的关键部位，设专职电工对其实行24小时运行值班，未经许可，非工作人员不得入内。

二、值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。

三、值班员应密切注意电压表、电流表，功率表的指示情况，严禁变压器空气开超载运行。

四、经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘。

五、经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。

　　27

　　2020年4月19日

六、做好配电房的防水、防潮，堵塞漏洞，严防蛇、鼠等小动物进入配电房。

　　停水及事故处理方案

　　水是人们生活中必不可少的，人们一天也离不开水，正常情况下，物业管理企业必须保证供水。若因管理维修等原因造成停水，应当提前通知，使产权人、使用人有所准备，因市政管网停水时，维修抢修中心应立即通知管理处，管理处与市政供水部门联系。 如发生跑水、漏水现象，应采取如下措施：

1、检查漏水的准确位置，并在许可能力下，立即设法制止漏水，如关上水阀等。若不能制

　　28

　　2020年4月19日

物业规章制度共3

　　突 发 事 件 处 理 流 程

　　发生意外事件

　　当事人或发现人报告情况

　　总值班室或监控室对报告事件进行判断

　　上报物业服务公司

　　受理处通知相关单位或人员

　　物业项目服务 请求外援处理 中心自行处理 （110 120 119)

　　物业项目服务中心保护 |工程部对现场进 环境维护部对事发现场 现场，协助政府相关部 行维修 进行环境维护处理 门调查事件的起因

　　物业项目服务中心形成事件报告

　　1

　　备案

　　消 防 管 理 制 度

（一）消防安全教育、培训制度

1、每年以创办消防知识宣传栏、开展知识竞赛等多种形式，提高全体员工 的消防安全意识。

2、定期组织员工学习消防法规和各项规章制度，做到依法治火。

3、各部门应针对岗位特点进行消防安全教育培训。

4、对消防设施维护保养和使用人员应进行实地演示和培训。

5、对新员工进行岗前消防培训，经考试合格后方可上岗。

6、因工作需要员工换岗前必须进行再教育培训。

7、消控中心等特殊岗位要进行专业培训，经考试合格，持证上岗。

（二）防火巡查、检查制度

1、落实逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制，落实巡查检查制度。

2、消防工作归口管理职能部门每日对小区进行防火巡查。每月对小区进行一次防火检查并复查追踪改善。

3、检查中发现火灾隐患，检查人员应填写防火检查记录，并按照规定，要求有关人员在记录上签名。

4、检查部门应将检查情况及时通知受检部门，各部门负责人应每日消防安全检查情况通知，若发现存在火灾隐患，应及时整改。

5、对检查中发现的火灾隐患未按规定时间及时整改的，根据奖惩制度给予处罚。

（三）安全疏散设施管理制度

1、小区应保持疏散通道、安全出口畅通，严禁占用疏散通道，严禁在安全出口或疏散通道上安装栅栏等影响疏散的障碍物。

2、应按规范设置符合国家规定的消防安全疏散指示标志和应急照明设施。

3、应保持防火门、消防安全疏散指示标志、应急照明、机械排烟送风、火灾事故广播等设施处于正常状态，并定期组织检查、测试、维护和保养。

4、严禁在营业或工作期间将安全出口上锁。

5、严禁在营业或工作期间将安全疏散指示标志关闭、遮挡或覆盖。

（四）消防控制中心管理制度

1、熟悉并掌握各类消防设施的使用性能，保证扑救火灾过程中操作有序、准确迅速。

2、做好消防值班记录和交接班记录，处理消防报警电话。

3、按时交接班。做好值班记录、设备情况、事故处理等情况的交接手续。

4、发现设备故障时，应及时报告，并通知有关部门及时修复。

5、非工作所需，不得使用消控中心内线电话，非消防控制中心值班人员不得进入消控中心值班室。

6、值班时间不准在消控中心抽烟、睡觉、看书报等，离岗应做好交接班手续。

7、发现火灾时，迅速按灭火作战预案紧急处理，并接打119电话通知公安消防部门并报告部门主管。

　　3 电 梯 巡 查 制 度

1、贯彻落实质量技术监督局相关文件，结合实际情况，制定日巡查制度。

2、电梯安全管理人员每天对电梯进行巡查，认真填写巡查记录，发现问题及时处理，处理不了，及时上报主管维保单位人员解决，

3、配合维保单位的日常维护保养电梯的工作，确保电梯的正常使用并满足标准要求。

4、每天早上8：00开始，每隔两小时巡查一次，巡查的内容： （1）《检查合格标志》应在检查合格期内； （2）呼梯板各按钮齐全有效；

（3）乘客须知要向乘客告知乘梯过程注意事项； （4）警铃有效；

（5）防止门夹人装置工作有效；

（6）平层精度在±15mm内，轿厅门开启无阻碍； （7）轿厢内要公示保修电话并能与外联系； （8）应急救援工具齐全，并放在方便位置。

　　保 安 巡 检 制 度

一、当班人员应定时对小区内外进行巡视，每二小时一次，熟悉小区内一切消防、

　　4 保安等设施。如发现小区设施有任何损坏或潜在的危险，应立即通知技术部门枪修，并及时通知主管领导，确保小区内一切设施操作正常。

二、每日巡视的范围包括小区内的公共区域、各个厅室、电梯、楼梯等，小区停车场、外围公共区域，上午和下午可以分不同的内容来检查，每天检查的内容要有侧重点。

三、每日在中午、晚上下班后对下小区各楼层进行巡视，是否有疏漏，并树立节能意识，随手关闭电源。

四、夜间巡视时，对所到的巡视部位要进行记录，避免走过场或偷懒现象出现。

五、若巡视楼层时发现业主出现门未锁好时，应按紧急事件处理程序处理并通知相关业主，以确定是否人为疏忽或遭遇其他原因。

六、在巡视过程中，（如漏水、渗水或冒烟等），应立即向物业服务中心报告，以安排入员进行抢修，以免小区遭要更大损失。

七、如发现可疑人物在小区范围游荡，随意张贴广告或其他可疑情况，应立即上前了解并清理，若需要时可记录他们的个人资料，以备不时之需。

八、巡视中或在工作中发现的问题需及时处理，对处理不了的应及时上报。

九、对业主提出的加强管理，提高服务质量等方面有合理化建议的，应及时记录，并在部门会议上提出，同时向上级领导后映。

十、当班人员要注意对巡视检查结果进行记录处理，了解处理情况并记录结果，对两次记录以上但仍未解决之情况上报主管领导。

　　保洁员岗位职责与工作标准

　　5

一、保洁员岗位职责：

1、严格遵守物业服务中心各项规章制度。

2、文明服务、礼貌待人，并注意保持个人的仪容仪表，树立良好形象。

3、爱岗敬业，服从安排，在规定时间内按照工作标准，保质保量地完成各自分管区域内的保洁工作。

4、遵守考勤制度，按时上下班，不迟到、早退，不旷工离岗，工作时间不干私活，不做与工作无关的事情。

5、发扬互助精神，支持同事工作，当有紧急保洁任务时必须服从跨责任区域保洁任务的命令。

6、清洁过程若发现异常现象，如跑、冒、漏水和设备设施损坏、故障等，及时报告主管领导或专管人员，并有义务监视事态过程或采取有效措施，控制事态发展，必要时积极协助专业人员排除故障。

7、妥善保管清洁工具和用品，不得丢失和人为损坏，不得将清洁工具和用品私借他人使用或带回家中使用，如损坏或遗失工具照价赔偿。

8、拾金不昧，拾到物品立即上交或送还失主。

9、认真完成上级领导临时交办的其他任务。

二、工作要求及标准：

1、按规定着装，举止得体。

2、按时上下班，不迟到早退。

3、每天对责任区内的楼道和道路、绿花带及游乐设施进行清扫保洁一次，楼道每周必须进行二次拖抹，并不定时巡视。

4、各类标识标牌、路灯、草坪灯每周抹一次。

5、保持地面无杂物、无积水，设施设备上无浮灰，无蜘蛛网。

6、制止责任区楼道内的乱堆、乱放、乱贴和乱停行为。

7、清运责任区的生活垃圾。

8、负责责任区内空置房屋的监管，发现问题要及时汇报。

　　停 车 管 理 制 度

　　为保证小区停车场的公共秩序及安全，特制定管理规定如下：

一、本车场为小区内居民及访客停放机动车辆提供服务，进入小区地下停车场的所有车辆都应遵守本规定。

二、所有固定停车位的车辆，应按规定及时缴纳费用。

三、在本车办理固定泊位的车辆应办理“车辆综合保险”。

四、进场车辆，应主动出示停车证明，接受工作人员检查。

五、按箭头指示方向行驶，不得鸣号，按规定车位停放，限速5公里。

六、在本停车场停放车辆人员，均有责任维护车场各种交通标识和设备设施 的完好，并对意外损坏行为承担赔偿责任。

七、服从车辆管理员的调度和指挥，将车辆停在指定位置。享有固定停车位的车辆不得擅自停放在闲置车位，不得有妨碍其他车辆停放的行为。

八、不得堵塞消防通道、进出车路口。

九、停车使用的收费单据、证明及其他票据，所有权为车场，任何仿造均无效，发现后立即没收并追究其责任。

十、不得在场内试刹车、练习或修理车辆，禁止装载有毒、易燃易烟物品和其他危险品的车辆停放。有滴漏机油等现象必须清洗干净。

十一、保持停车场的清洁卫生，车内垃圾应放置在车场指定的容器内，不乱丢杂物、随地吐痰或在停车场内清洗车辆等，不得在停车场内起卸货物或存放物品。 十

二、严禁在场内加、放燃油和保养车辆，特殊情况，须经同意，并采取相应的防范措施。

十三、场内严禁游戏、赌博、喧哗、打闹和其他不宜进行的活动。

十四、车辆停泊后，应关闭发动机，摇上车窗、锁好车门及行李箱，勿将贵重物 品留在车内，车场出入卡要随身携带。如因违反本规定引起车辆损坏、附件和车内财物丢失等，本车场概不负责。

十五、未经同意，任何车主不得随意更改、转让车位。应做到车、位相符，否则按自动放弃处理。

十六、停车场管理员有权采取适当行为维护车场秩序，处理停车场发生的问题。 十

七、不得刁难、辱骂和威胁车场管理员执行公务。

十八、本停车场只提供停放服务，停放以外造成的损失不承担赔偿义务。诚 望各业主、司机对车场的管理予以支持，积极配合。

　　保 安 员 职 责

　　1 严格遵守、执行小区的各项规章制度。

　　2 上岗执勤时，必须着装整齐，仪表庄重，文明执勤，随身携带、开启对讲机，确保通讯畅通。

　　8 3 严格执行门卫制度，严守岗位纪律，上岗必须做好巡逻，勤检查、不脱岗、不串岗、不睡岗、不擅自调岗，不准喝酒、不准看书看报，不准收听半导体和电视机，不准动用扣留物品，严禁监守自盗，在上岗值班期间，若因自己的失误造成事故的，要追究责任。

　　4 坚持原则，办事公道，不打人骂人，说话和气，按小区的有关制度接待来访宾客，礼貌的回答宾客的询问。

　　5 严格把好人员、货物进出关，维护小区秩序，业主的安全，并保证宾客顺利安全进出。

　　6 熟练掌握小区内安全防范情况及安全报警设施如消防栓，灭火器材，报警器的性能及使用方法。

　　7 认真做好上岗记录，严格执行交接班制度，如遇接班一方未按时到位，当班一方必须坚守岗位，不得擅离职守。

　　8 认真做好防火、防盗、防治安灾害事故，发现隐患及时报告并协助处理。 9 观察小区内部和外围动静，如发现各种违法犯罪分子要勇于抓获，一旦发生案情，要迅速保护好现场，并及时报告物业服务中心负责人及公安机关，配合公安机关侦破案件。

　　10 加强自身建设，保安之间团结一致，互相关心、互相爱护，互相帮助，树立大团结的意识。

　　11 保持监控室和值班室干净、整洁，天天打扫。 12 服从领导安排，完成领导交办任务。

　　9

　　发 电 机 房 管 理 规 定

1、发电机房门平时应上锁，钥匙由配电房值班员管理，未经部门领导的批准，非工作人员严禁入内。

2、配电房值班员必须熟悉发电机组的基本性能和操作方法，发电机运行时，应做经常性的巡视检查

3、平时应经常检查发电机的机油油位、冷却水水位是否合乎要求，柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时的用油量。

4、发电机每星期空载运行一次，运行时间不长于15分钟，平时应将发电机置于自动启动状态。

5、发电机一旦启动运行，值班员应立即前往机房检查，启动送风机，并检查发电机各仪表指示是否正常。

6、严格执行发电机定期保养制度，做好发电机组运行记录和保养记录。

7、定期清扫发电机房，保证机房和设备的整洁。发现漏油漏水现象应及时处理。

8、增强防火和消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备。

　　监控室值班制度

　　一 值班人员当班时应保持高度警惕及高度责任心，密切注意各部位情况，增强

　　10 安全观念，善于发现问题，认真做好值班记录。

　　二 交接班时应将机器设备的使用状况、有无可疑情况交接记录清楚。 三 消防、安防监控范围：小区所有楼层、公共区域、机房、楼梯间等，小区周边通道。

　　四 值班时对正常情况的记录，主要有：

　　1 各部位摄像监视头的开关时间、是否正常工作； 2 重大及主要活动的时间，进场人员情况； 3 对观察到周围的各部位重点情况进行记录；

　　五 值班时对非正常情况的记录。重点对时间、事件内容、人员等进行记录的主要要求有：

　　1 在活动时间、范围内所观察到的非正常情况、可疑人物应进行详细记录，并视情况与派出所或有关部门联系，采取必要措施；

　　2 在其他时间、范围内（如夜间及无活动范围等）所观察到的情况应作记录，特别注意人员及所携带物品，并及时与有关部门联系，采取必要措施； 六 对各部位所发生的事故及其他紧急情况进行记录。 七 火灾、火警按“火灾报警操作程序”要求记录。 八 对值班时接到的报警电话、可疑电话等应进行记录。 九 协同本部门或其他部门所进行的各项工作进行记录。

　　业主接待、投诉、回访制度

　　11 为规范投诉处理工作，确保业主的各类投诉能得到及时、合理地解决，特制定本管理制度

　　1 在接待投诉时，接待人员要严格遵守“礼貌、乐观、热情、友善、耐心、平等”的服务方针，严禁与住户争论、争吵。

　　2 投诉界定。根据投诉事件的重要程度，将投诉划分为重大投诉、重要投诉和轻微投诉。 重大投诉：

（1）因公司的原因给住户造成重大经济损失或人身伤害的投诉。

（2）指公司承诺或合同规定提供的服务，但役有实施或实施效果有明显差错，经业主多次提出仍然没有解决的投诉。

（3）在一个月内没有得到合理解决的有效投诉。

　　重要投诉：指因公司的管理服务工作不到位而引起的投诉。

　　轻微投诉：指因公司的设施设备和管理水平有限给住户造成的生活、工作的轻微不便，但非人为因素造成的影响，通过改进可以较易得到解决的投诉。 3 投诉的处理承诺

　　重大投诉，投诉受理后立即呈送公司总经理进入处理程序。 重要投诉，投诉受理后一小时内转呈主管或经理进入处理程序 轻微投诉，投诉受理后两天之内或在住户要求的期限内解决。 4 投诉接待

　　当接到业主投诉时，接待员首先代表被投诉部门向业主表示款意，并立即在“住户投诉表”中做好详细记录，记录内容包括以下几点：

（1）被投诉人或被投诉部门名称。（2）投诉事件的发生时间、地点。（3）投

　　12 诉事件的发生。

　　5 接待业主投诉时的注意事项

（1）请业主入座，耐心倾听，不得反驳，如实记录。 （2）注意力集中，适时地与业主进行交流，不能只埋头记录。 （3）遇到自己解决不了的情况，要及时通知服务中心主管出面解释。

　　6 投诉处理程序

　　服务中心接持员根据投诉内容在10分钟内将“住户投诉表”发送到被投诉部门，在“投诉处置记录表”上登记载明为重大投诉及重要投诉和轻微投诉，由服务中心经理责成投诉部门负责人在规定时间内将投诉问题处理定毕；并根据“住户投诉表”做好住户的投诉处理反馈意见。服务中心主管通知相关人员根据投诉处理情况安排回访。

　　工程维护员岗位职责

　　1 负责管理区域工程设备、设施的前期介入工作，交接验收及相关资料的归档、管理。

　　2 负责管理区域公用设备、设施的管理、运行、维护、维修和保养，并确保其处于良好的

　　3 负责管理区域水、电、气等能源的供应，合理消耗各种原材料，以利节约资金，降低成本，尽可能节能降耗。

　　13 4 负责各种网线、线路的维修、养护工作；负责管理区域建筑设施的日常维修。 5 负责管理区域内的通讯、网络设备设施的正常运行工作。

　　6 加强安全意识，严格按操作规程执行，定期检查，确保管理区域设备不危及人身安全。

　　7 负责管理区域工程技术档案管理工作。

　　8 负责管理区域共用设备、设施的更新改造及预算计划的编制。 9 按规定填写各项作业记录。 10 完成领导交办的其它工作。

　　物管处置紧急情况和突发事件的预案

（一）发生火灾时：

　　值班人员首先判明火灾方向，并立即报告物管处负责人。小区保安和在现场的工作人员要立即进行灭火；如火势较大，直接危及生命时，迅速撤离危险区，同时拨打119通知消防部门出警灭火，其他人员要动用一切防火设施进行扑救与隔离。现场其他人员要坚守工作岗位，维护好秩序，果断组织好群众疏散与撤离；同时还要加强警戒，严密控制周围情况，严防坏人乘机破坏。

（二）发生停电（断水）事故时：

　　1 值班人员立即启动随身携带的应急手电，通知其他工作人员启动应急照明设备，并通知各岗位人员要坚守工作岗位，履行职责，严禁无关人员进入小区。 2.加强对要害部位的控制，场内值班人员要相机靠近重点部位，以防坏人趁机破

　　14 坏；同时通知其他同事到现场，查明原因，落实抢修，恢复照明及用水。

（三）发生疾病和意外事件时：要立即报告值班人员并迅速通知有关部门进行抢救。小区各岗位人员要坚守工作岗位，加强秩序的维护，严密注视其他各种情况。

（四）发生地震时：发生有地震时，容易出现混乱，值班工作人员要迅速打开各安全通道门，加强现场秩产的维护，郑重向大家发出保持镇定的口令；以防发生踩踏和相互拥挤，造成人员伤亡。同时还要迅速、有序地将群众撤离至安全地带，并向有关部门查询震情，以采取相应措施，预防余震。

　　人 事 管 理 制 度

　　为充分发挥人才资源的作用，真正做到人事编制合理，人才合理利用，使人事管理工作步入正常运行的轨道，特制订本制度。

　　1 物业服务中心的人事管理工作，在客服经理的具体领导下进行。 2 物业服务中心主管负责具体的人事、劳资、培训等工作。

　　3 员工应建立完整的人事档案，包括员工登记表、学历证明、身份证，以及获奖证书等复印件。

　　4 定期对员工的业绩进行考核，并根据实际情况提出晋级、奖励、惩罚方案，报总经理批准实施。

　　5 配合财务部对公司员工的工资、奖金提出计划，报公司经理批准后交财务部执行。

　　15 6 员工招聘工作由物业服务中心主管具体负责，各岗位因工作需要招聘人员，须由岗位负责人向中心提出招聘计划，由中心主管统一安排面试、考察、使用。

7、物业服务中心所招聘的人员原则上是每位员工的试用期为三个月，个别岗位只需要一个月时间，视具体情况而定。

　　物业服务用语和眼务礼、仪规范

　　一 服务用语

　　文明礼让、态度和蔼、语气亲切、表达清楚。您好！请进；请坐；请讲；对不起；请稍等；让您久等了；请慢走；有事请联系；谢谢；请留步；再见；请您消消气；有话慢慢说；欢迎监督；打扰了。 二 服务礼议

　　着装整齐干净、佩戴服务标志、态度热情诚恳、行为文明大方。

　　1 服务、作业时仪表保持整洁，穿着干净的工作服、佩戴服务胸卡；不留与身份不符的发型，不戴与服务无关的装饰品；入户服务不得穿拖鞋。

　　2 接待办事人员，热情迎送，主动打招呼；专心做好记录，并给予来者以满意或理解的答复。

　　3 入户服务先按门铃或轻敲门，征得同意再进门；办完事后礼貌地离去。 4 服务对象有意见、态度不好时，耐心解释说明，以礼相待，不讲伤感情和不文明语。

　　16 客 户 服 务 员 岗 位 职 责

　　1 协助客服经理制定服务中心的规章制度并熟悉服务中心各项管理制度，收费标准。

　　2 接受并处理客户投诉，重要情况应及时向领导汇报。 3 起草服务中心常规性的文书、通知、统计报表。

　　4 收取物业的巡查报告，收取每天的投诉记录，对重点内容进行归纳并报告服务中心经理。

　　5 遇有紧急事故，及时向上级报告并协助处理善后工作。 6 配合收银员收缴物业服务费及其它费用。

　　7 定期整理物业的客户资料档案；负责装修档案，客户档案、服务中心文书档案的管理。

　　8 熟悉所在物业的客户情况。 9 负责办理客户的入住和迁出手续。 10 负责物业的公共钥匙的管理工作。 11 准时向客户派发各种费用的交费通知单。 12 执行上级指派的其他工作。

　　访 客 登 记 制 度

　　17 为了维护小区治安秩序，保护业主安全：有效控制违法犯罪分子，现就小区来访登记规定如下制度：

　　一 设立来访登记处，由门卫保安员负责办理来访手续，建立来访登记岗位责任制。

　　二 来访人员需进入小区一律凭身份证办理来访登记手续，并征得业主同意后方可进入小区。

　　三 来访人员离访时，必须在来访人员登记表上准确填写离访时间。

　　四 热情宣传来访须知和小区的管理制度；发现公安机关通缉人员或有现行违法人员应立即报告，并交公安机关处理。

　　五 严禁从事卖淫嫖娼，聚众赌博，吸毒贩毒的违法犯罪活动。

物业规章制度共4

　　物业公司规章制度汇编

　　前言

　　为加强管理处正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、有据可依，特制定本《内部规章制度》，各部门员工应根据本部门工作分工，加强对本制度的学习和领会，认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，并严格加以实施。

　　本规章制度连同《公司管理规定》、《员工手册》、公司文件及相关管理制度，具有同等的效力，各职能部门应按照本制度对所属员工加以管理和考核，违反本规章制度将在考核中予以相应处罚。

　　不尽之处，管理处将适时予以补充。 本规章制度从下发之日起执行。 口号：

　　为创建优秀物业管理小区而努力！ 管理宗旨： 爱岗敬业 优良服务 整洁有序 安全舒适 管理方针： 用心做事 真诚服务 细致 热情 周到 工作作风：

　　老老实实做人 踏踏实实工作 全心全意服务 文明礼貌用语 消防应急有数 朴素节约有方 想业主所想

　　急业主所急 员工守则： 遵纪守法 坚持原则 衣着整洁 仪表端庄 文明语言 礼貌待人 业务熟练 工作勤奋 真诚服务 爱岗敬业 行为规范

一、遵守党和国家的政策、法令。 二、严格执行公司的规章管理制度。 二、服从安排、认真做好本职工作。

四、佩带上岗证上岗，工作精力充沛，衣着整洁，言谈举止文明，礼貌待人。 五、爱护公韧，爱护集体财产，拾金不昧。

六、团结同志，互相爱护，互相帮助，互勉互励，齐心协力，努力工作。 七、坚持原则，秉公办事，不谋私利。 员工文明服务要求 l、热爱本职工作：

①要树立干好服务工作的职业志向，热爱本职工作。 ②刻苦学习，不断完善和提高管理和专业技术水平。 ⑧待业主如亲人，热情服务，尽职尽责做好工作。 2、文明管理：

①仪态端庄：衣着打扮端庄、整洁，给业主有一个美的感觉，使人感到亲切、和蔼。

②语言谦逊：在接待业主过程中，语言要力求文雅、谦恭准确，务必做到“四个不讲”即：“低级庸俗的口头语、不讲脏话、不讲讽刺挖苦话、不讲与管理无关的闲”。不能取笑人、不能斥人、不能报复人。

③主动热情：在服务过程中要做到：

　　三个一样”即：

“对待生人与熟人一个样，大人与小孩一个样，忙里闲时一个样”。

④优质服务：对业主负责就是对公司负责，处处应多为业主着想，为业主提供各种优质服务。 ⑤讲诚信：诚信无欺是公司每一位员工应有的工作作风，也是我们经营管理中职业道德的一个重要内容，为此在工作中要实事求是，做到言而有信，严守信用。

　　第一部分

　　岗位职责

　　总经理职责

1、代表公司参加重大的内外活动； 2、审核以公司名义发布的各种文件；

3、领导制定公司的市场运营、发展战略及规划； 4、领导制定公司年度计划，中长期发展计划等； 5、批准公司的年度财务预算；

6、领导公司建立各级组织机构，并按公司战略规划进行机构调整； 7、领导公司制定各种规章制度，并深入贯彻实施： 8、决定各职能部门主管的任免、报酬、奖惩；

9、加强企业文化建设，搞好社会公共关系，树立公司良好的社会形象； 10、定期主持召开员_二座谈会，了解员工动向； U、定期组持召开公司质量分析会。 管理处主任岗位职责

1、对管理处…工作负全责，带领全体员工认真贯彻执行公司经营篱理方针及各项规章制度、做好物业管理服务工作。

2、严格按ISO9001质量管理体系要求进行小区物业管理运行，并有责任提出修订利完善质量管理体系的建议。

3、制定和执行管理处月度、年度工作计划，审批管理处日常经费开支，努力增收节支。

4、组织召开每周、每月管理处工作例会，及时了解人员状态工作作难点、布置、协调和总结工作。以身作责，加强思想教育。对职工，既在工作上严格要求，又在生活上热情关心，培养员工的工作责任感和进取精神，增强集体凝聚力。

5、坚持开展管理处的各项工作检查和绩效考核。 6、熟悉小区情况．与业主保持密切联系，及时处理住户的意见。自觉接受业主委员会、下属和业主的监督，虚心听取他人意览，不断改进工作方法，提高管理水平。

7、与属地派出所、居委会、房管局等管理机构及供电、供水、有线电视、邮政通讯等服务机构建监理建立良好的公共关系，协调配合，搞好工作。

8、及时报告管理处、年度工作，接受公司总经理组织的年度和任期考核，接受奖惩，对总经理和业主负责。

9、认真完成公司交办的其他任务。 客服中心主管岗位职责

1、以身作则、模范执行公司各项规章制度，圆满完成自身工作任务。

2、负责本部门员工工作安排，并带领本部门员工完成本部门所承担的各项工作任务。同时实施对本部员工工作业绩公正科学的考核，负责的提出奖励和处罚建议。

3、协助管理处主任编制公司的各项规章制度的实施细则，并组织实施。 4、在管理处主任的领导下，办理对主管工作业绩考核的具体事务，组织各部门对所属员工的工作业绩考核。

5、负责领导对外联络工作，协调好外部关系。 6、负责领导部门各项收费工作和本部门培训事务。

　　7负责领导本部门收集、汇总和保管好房屋和附属设备设施的各类技术资料。 8、负责巡视物业使用情况，以及秩序维护、保洁、维修人员的工作情况； 9、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。 10、负责小区的清洁卫生，保证小区环境卫生清新整洁。 11、全面掌握小区绿化、按绿化规划做好小区的绿化工作。 12、负责小区的治安、消防工作，保证小区治安秩序良好。 13、处理小区内违章、突发事件的处理。 1 5、完成上级交办的其他任务。 管理员岗位职责

　　在管理处主任的直接领导下开展日常管理服务工作。 1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况； 2、按照物业服务的需要，编制采购计划，并实施采购； 3、对仓库物资和其他物资进行管理，建立物资台帐：

4、建立收费台帐，掌握收费动态卜及时收取、催交各项应收费用； 5、负责办理业主入住等手续；

6、全面掌握小区房屋使用情况，建立住户档案。

7、负责管理辖区内业主档案和物业档案，做好保密工作，防止遗失、损坏； 8、协助主任组织开展社区文化服务；

9、配合公司其他部门工作，完成公司交办的其他工作。 财务会计岗位职责

1、负责本单位的会计工作，做好企业的经济核算和财务管理工作。 2、严格遵守财经纪律和会计制度，认真办理税收事务，及时交纳税金。 3、对各项费用的收入结算认真审核，并进行分类汇总。

4、负责登记分公司的明细分帐和总分类帐，按部门正确核算成本、利率和费用，做到记帐准确、单据完整、。手续完备。

5、及时、准确、清晰编制和上报各类会计报表和统计表，做到帐表相符。 6、负责对发票、收据的购买、领用、保管，对发票、收据及时销号登记。定期对财务状况进行分析，并上报经理。

7、负责组织清仓核资，对存货、采购迸行审核，办理固定资产、流动资产盘盈盘亏、报废的报批等会计手续。

8、按会计档案管理要求，装订会计凭证，保管好会计帐册和各类报表。 9、每月对出纳的银行对帐单进行核对，做到帐帐、帐实相符。 1 0、完成上级交办的其他任务。 财务出纳岗位职责

1、严格执行国家财经纪律、规章制度，正确反映公司货币资金的收、支、存情况，把好收支关。

2、办理银行结算和现金收支业务，认真审核各种收付款凭证，做到合法、合理、手续齐全，及时做好银行结算凭证的传递、登记和销帐工作。 3、健全支票领用手续，按规定签发转帐支票，不得签发空头支票。

4、严格执行银行规定的现金库存限额，不得以白纸条抵充现金，不挪用现金。 5、随时掌握银行存款余额，月末做好余额调节表，对未达帐及时消化。 6、整理收付款凭证，填制记帐凭证，登记现金日记帐和银行日记帐，做好日清月结、帐实相符。

7、做好保险箱密码的保密工作和钥匙的保管工作，不得委托他人代办。 8、妥善保管好现金和银行出纳员使用的各种专用章。

9、不得将出纳工作交他人代管，确保库存现金和各种有价证券完整无缺。 物业维修部主管岗位职责

1、对公司经理直接负责，确保所管辖系统设备的安全运行是主管的首要住务，主管对下属人员和所属系统没备负有全面的管理责任，要求每天作如下检查：

①主要设备的运行技术状况，发现问题立即组织处理。 ②检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正。 ③现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工作质量与进度。

④实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施。 ⑤审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象。

2、设备发生故障及时组织检修，发现隐患及时组织处理，做好技术把关工作，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；做到“三不漏”不漏油、不漏气、不漏水、“五良好”使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。

3、负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使本系统设备在保障安全运行的前提下，力图节省能耗。

4、负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率。

5、切实执行公司经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到“三干净”设备干净，机房赶紧、工作场地干净、四不漏”不漏电、不漏油、不漏气、不漏水。严格检查督导下属。

6、针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训

7、审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交文员整理归档。

8、掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案。监督施工，验收施工质量。

9、负责装修管理中有关规定的审查和验收，确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观及符合消防要求。

　　工程维修主管职责

1、负责工程维修工作，维修做到及时、彻底；

2、对业主住宅内属保修期内的修缮，及时组织下属修复，并实施监督； 3、负责本部门的工作计划、部门员工的考勤及业务考评工作，检查下属制度实施情况，发现问题及时提出改进措施，并督促改进工作；

4、负责对空置房的检查，发现问题及时整改；

5、做好维修工程量的详情记录，对记录的真实性、准确性负责。每月汇总后交与公司领导；

6、及时掌握科技发展新动态，并提出推广新技术、新工艺、新材料的建议，报工程部经理申批后贯彻实施；

7、负责定期组织工程人员参加专业技术培训和公司相关制度学习。

8、维修后报客服中心，建立维修定期回访制度，对维修的质量随时掌握，及时改进。

　　维修人贯岗位职责

　　l、执行管理处决定，服从管理、遵守纪律，树立良好的服务意识。 2、熟悉物业辖区内楼宇的楼幢号、单元、户数和房屋结构、水施、电施等管线走向。

3、负责对小区内供电设备、线路的保养、维修，公共部位照明设施的维修工作。 3、严格遵守服务内容与服务标准，对住户的报修要求承诺及时修理。 4、积极为住户提供多项便民服务，并做到服务周到、热情、规范，无投诉。 5、工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程以确保安全，预防意外事故的发生。工作前在维修范围内摆放适当的警告牌，完工后立即将警告牌撤离现场。

6、工作完毕及时清理施工现场杂物，并请住户在维修单上签字。 7、发现重大疑难问题要立即向上级报告，并采取相应的措施。

8、遇停电、断电、短路等情况时采取紧急措施，及时报告上级并向有关单位（住户）发出通知。

9、负责对共用部位设施的巡视和保养，并做好相关的维护和保养记录。 1 0、爱护工具，杜绝浪费，按规定领用工具和维修材料。 11、完成上级交办的其他任务。 弱电技术员岗位职责

1、负责可视对讲、门禁、闭路电视、交通管理、监控自动计量和消防联动等弱点设备实施接管验收工作，收集、汇总相关技术资科。对接管验收工作质量负责。

2、熟悉小区弱电设备的技术性能、维修保养要求和操作使用方法，制订弱电设备设施的维修和保养计划，与相关保养单位建立的良好业务关系。

3、严格执行弱电设备维修保养计划，安全操作规程和维修保养规程，确保正常运行，坚持遵守操作，杜绝责任事故。设备运行中出现异常情况时，弱电技术员应在5分钟内赶赴现场进行抢修，对于本单位无能力完成的维修项目，及时联系专业公司进行维修，尽快恢复正常运行状态。

4、按日、周、年检制度对控制室，设备房及管线进行巡视检查，掌握设备的运行状况，做好运行记录。发现问题，正确处理，及时向上级报告。

5、认真负责地解决业主在使用弱电设备遇到的实际问题。 6、积极钻研技术，不断提高专业技术能力，注意改善弱电设备设施的技术性能，充分发挥其使用功能。

7、完成上级领导交办的其他任务。 电梯维修工岗位职责

1、

　　参加小区电梯接管验收工作。严把验收关、杜绝质量隐患。

2、

　　掌握电梯机房，升降路、轿厢、底坑结构及电梯，维修养护规程。熟知况，小区电梯分步和使用情况，以及房屋的结构，预埋管道及楼道走向。

3、

　　每天巡视检查电梯机房及设备的工作情况、及时发现异常现象，排除安全隐患。

4、

　　严格执行电梯维修保养制度。例行检查时，注意观察电梯运行事有无震荡、摩擦声；底坑有无积水：井道、底坑、轿箱内的照明、警铃、风扇和通讯电话是否正常；机房设备温度运转声间是否超限等，发现问题立即处理，确保电梯正常运行，杜绝电梯安全事故。

5、

　　接到电梯故障通知后5分钟内赶到现场，如有困梯，首先设置故障警示标志，采取适当措施救助被困乘客，然后蒋排除故障。为彻底排除故障，电梯不得运行。如疑难故障无法排除，应及时汇报，联系专业维修公司。

6、

　　负责解答和办理有关电梯的投诉。

7、

　　负责向嘉兴特种设备检测院申报电梯年审资料，并张贴电梯年检合格证。 8、

　　完成上级领导交办的其他任务。 秩序维护队长岗位职责

　　秩序维护队长在管理处主任的赢接领导下，全面负责秩序维护队的各项管理工作。 1、了解和掌握秩序维护队的情况，根据管理处领导的要求和意图，结合实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实施组织和监督工作，对物业辖区的治安、消防、车辆交通工作全面实施管理。

2、主持秩序维护业务工作会议，督促检查各项规章制度的落实，重点是《员工手册》及秩序维护相关规定的落实情况，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，认真做好培养和业务训练，提高全体队员的整体素质。 3、经常定期不定期检查秩序维护队员的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例。

4、掌握队员的思想动态，认真做好思想工作，抓好秩序维护队伍的思想建设，关心队员的生活状况业务水平，做好全体队员的思想教育、法制教育和职业精神教育，帮助下属正确处理好工作中的各种问题，为下属解决实际问题。

5、教育培养所属班长，不断培养他们的组织指挥能力和管理水平。

6、处有关秩序维护方面的事务，重大治安问题和事故及时向领导汇报，并采取果断措施，控制事态发展。

8、负责对秩序维护队员和消防员的业务和职业道德培训，提高其素质。 9、完成公司交办的其它工作任务。 秩序维护班长岗位职责

　　秩序维护班长在秩序维护队长的赢接领导下，负责秩序维护队日常事务的实施工作。

1、负责组织当班的秩序维护工作，监督和指导认真做好执勤工作，及时纠正和登记违纪违章现象；

2、检查秩序维护人员的着装仪容，内务卫生，保管好配备的通讯器材、保安设施、自卫武器等物品：

3、负责记录秩序维护人员奖罚情况，检查各巡逻点情况；

4、按照秩序维护队制定的培训计划搞好组织实施工作，召开班务会，经常对队员进行具体的业务指导和岗位培训，提高本人和全班的整体素质和业务水平，能及时解决当班时间内的各种突发事件。

5、及时做好上传下达和请示汇报工作，与辖区业主搞好关系；

6、熟悉在紧急情况下全班的组织指挥，处理好一般性的治安事件和业主的投诉，落实安全措施，预防各种事故，工作中有处理不当的事应及时向上级请示汇报；

7、团结队员，坚持做好经常性思想工作，熟悉和掌握队员的思想动态、工作表现和工作能力。

8、完成领导下达昀其他任务。 秩序维护员岗位职责 1、门岗

①熟悉物业辖区的概况、平面布局及楼幢分布情况； ②保持威严可敬的仪表仪容，树立良好的精神风貌；

③负责做好大宗物品出物业辖区的管理工作，对住户装修人员及装修物品的出入进行管理，制止闲杂人员随意进入物业辖区；

2、巡逻岗

①严格遵守公司规章制度，实行24巡视巡逻制度，严格执行队列行走标准，树立公司良好形象和个人道德风范；

②树立强烈的责任感，全面做好物业辖区的治安、消防、车辆以及住户支援、报警灯工作，确保物业辖区治安安全，秩序井然；

③熟知本人责任区域内住户情，了解物业辖区内其它区域房屋的地形以及各条通道的布局，做到勤巡逻、勤检查，发现问题及时处理；

④熟悉物业辖区消防设施的配置，并能熟悉使用各种消防器材，掌握防火自救知识；

⑤巡查公共设备设施使用和公共卫生保洁情况，发现设施受损及时上报，对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止；

⑥加强对物业辖区的机动车辆管理，维持车辆停放秩序； ⑦积极参加职业道德和业务、消防培训，努力提高自身素质。 监控室值班人员岗位职责

　　l、熟悉小区楼宇结构、楼幢的排列、单元户数、业主、住户情况。

2、掌握本控制室内各系统的简单原理、性能和常规的维护保养工作，熟悉掌握各类系统的操作。（如电视监控屏幕、音响、消防报警及电梯控制等。）每班至少进行一次各类信号检查，确认正常与否，并做好记录。如不正常应立即查明原因并及时处理，无法处理的问题，迅速上报管理处工程维修主管。

3、坚守岗位，不得擅离职守，要密切注视监视视频及各类控制柜的运行状态，不得漏看、漏报、漏操作或误操作。 4、从闭路电视上发现可疑情况或各类违法犯罪活动，应立即通知当值安全员或呼叫巡逻安全员及时跟踪追查、落实，并报告管理处。

5、出现消防报警信号时，要识别、核实报警信号，检查电动控制阀，确认为真火时，视情况拨打119。并查看喷淋、水幕、卷闸、二氧化碳等灭火装置信号是否联动。如不自动，则迅速手动操作接喷淋、水幕结合器灭火，启动卷闸隔离火区。并及时正确关闭客梯。通过广播和对讲系统劝阻住户切勿搭乘电梯。

6、业主装修火专业技术人员需要暂时隔离某报警虑时，应积极配合，及时恢复并做好记录。

7、监控室内不准会客，外来人员不得入内。严禁收、录、放电台节目及对工作无关的音乐、录像带。

8、每天打扫机房一次，每月清洁设备一次，保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍。

9、做好值班记录，认真交接班。下岗值班员应当将值班记录交给上岗值班员，讲清本班发生、发现的问题，上岗值班员应当检查仪器仪表运行和录像带使用情况，双方均需在值班记录是签字。

　　1 0、完成上级领导交办的其他任务。 消防监控值班员（秩序维护班长兼）岗位职责

　　1．、值班人员不得随意离开消防控制室，每天做好值班记录。

2、不带任何无关人员进入工作室，做好保密工作，不向无关人员泄露自己的工作任务和监控设施。

3、监视所有摄像位置的图象，注意异常现象，发现情况即时通知值班队员，出现报警信号，立即核查信号真伪情况。

4、对异常现象要做好记录和录像，以作必要时查证使用，做好交接班记录。 5、监视电梯运作，收听电梯内警钟对讲电源，有情况及时报告有关部门，并与电梯及物业维修部联系。

6、当监视范围出现异常，如消防烟感器报警，可疑人员出现等等，立即通知巡逻岗值班队员到现场查看，争取将事故消灭在萌芽状态之中。 7、熟惹所管理设备的性能、操作程序，能独立进行操作，并能进行简单的维修； 8、负责设备的日常巡视、情况记录； 9、保持机房干净、整洁。 消防员（秩序维护员兼）岗位职责

　　l、切实贯彻“预防为主，防消结合”的指导方针，认真学习有关消防知识，掌握各种灭火器的使用方法；

2、积极做好防火宜传和教育，深入开展安全检查，做到及时发现、及时报告、及时整改。

3、做好消防器材、设备的检查、保证设施处于完好状态，一旦发现火警即即可投入使用。

4、物业辖区一旦发生火警，全体员工必须全力投入抢险工作，履行义务消防员的职责，不得临阵借故逃避；

5、发生火警事故时，迅速报告有关领导，拨打火警电话119，向消防部门报警，组织人员抢救险情，组织住户撤离危险地带，并做好妥善安排，做好现场安全保卫工作，严防趁火打劫捞取不义之财，协助有关部门查清起火原因；

6、加强辖区内动用明火的控制和管理。 保洁员岗位职责

1、遵守公司制定的各类规章制度。

2、尊重领导，服从分配，及时完成一工作任务，服从公司领导和管理人员的检查监督。

3、上岗佩戴好工作证，穿戴好服装，并保持整洁。 4、文明服务，作风廉洁，拾金不昧。

5、按照服务内容和服务标准对物业辖区进行清洁卫生打扫，维护物业辖区的良好的卫生环境秩序。

6、垃圾日产日清，不能长时间的积存堆放；楼梯、扶手、玻璃窗、信箱、电表箱、消防栓箱、电梯轿厢等定期擦拭、清扫无尘土；小区道路、露台、天台无积水、墙角无蜘蛛网、尘埃。 7、及时清洗公共部位的乱涂、乱画、乱张贴的广告、标语等。 8、对保沽范闸内物业的异常情况及时向秩序维护员或管理员汇报。

9、对乱扔废弃物的现象应予以制止，并及时清除。对住户说话和劝阻有损环境卫生的行为要温和有礼。

10、妥善使用并保管好清扫、保洁的工具，做到勤俭节约、以旧换新，对无故损坏的酌情赔偿。

11、管理好保洁的自来水龙头，节约用水，做到人走水断，不准出现长流，开关失灵的水龙头及时报修。

　　绿化工岗位职责

1、遵守公司的规章制度。

2、服从公司领导和管理人员的检查监督，工作时佩戴好上岗证。 3、绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序，无危及车辆、行人的现象。 4、对住户说话和劝阻有损绿化的行为要温和有礼。

5、正确并熟练操作使用园林器械，妥善保管好绿化工具设施、农药、化肥及其他用品；严格使用化肥和农药。

6、花草树木及时浇水，防止过旱和过涝。

7、对花草树木定期培十、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽的花草树木要及时惨剪、补苗、浇水，保证成活率达95%以上。

8、熟悉物业辖区内的绿化概况，充分利用绿地面积，合理布局、幂中植花草、树木。

9、对工作过程中发现的物业辖区的异常情况及时向秩序维护员或管理员汇报。 10、管理好浇水的自来水笼头，节约用水，做到人走水断，不准出现长流，其它开关用水笼头要及时维修。

11、妥善保管好用于绿化的械具工具设备、设施、农药、化肥及其它用品。

　　第二部分

　　工作流程

　　管理处工作流程

　　根据各岗位职责和各项职责的工作要求，对管理处的工作规范如下：1、每天工作 (1)巡视所管理的地段（幢）一遍，巡视内容为：

①检查小区是否有违章行为（有无乱搭、乱建、违章装修，墙壁有无乱涂、乱画、张贴广告、乱摆摊贩）。

②小区是否有不安全隐患（房屋是否出现严重破损，消防通道是否被堵，室内输电是否完好，有无乱拉乱搭，小区有无可疑人员活动）。

③小区环境与卫生是否符合标准（树木花草有无损坏，房前屋后、公共场所有无乱倒垃圾，垃圾桶是否倒清，有无乱停放车辆、乱晾晒衣物，有无影日向正常休息的噪声源）。

④基础设施是否完整，设施有无损坏。道路有无损坏，室外上下水道是否渗漏，路口护栏栓、路障是否完好，娱乐

　　以上内容巡视完毕要傲好巡视记录，发现问题，能处理的应立即处理，重大问题和不能处理的问题应及时向管理处主任汇报。

(2)收缴管理费和各项规定费用及部分水、电费。

(3)接待住户来电、来访和处理有关物业管理的投诉并做好记录。 (4)解答住户提出的有关物业管理业务咨询。’

(5)安排房屋、设施设备保养、维修任务，验收修缮质量。

(6)做好工作日记（内容为：记录每天完成的工作、发现和处理问题，上级领导的指示，等待解决的事务，住户投诉等）。

(7)整理内务（包括打扫办公室、整理文件、资料、图书报刊；清洁整理办公桌、椅及其他办公

(8)办理业主入住手续和装修手续。

(9)如有重要情况须书面报告或口头反映给公司领导。 2、一周工作

(1)走访住户（内容：与住户交换小区管理意见；掌握住户家庭基本情况，包括：户主、年龄、职业、工作单位和住家电话，家庭人口以及人口结构，掌握住户变更或租户的变更变化情况）。

(2)设施设备检查，发现问题或隐患及时处理。 (3)检查每栋楼宇的公共设施是否完好（内容包括：电梯运行是否正常；楼道、过道、梯间是否堆放杂物或有碍通行的物品和危险品、有毒物品；公共照明是否完好；配电箱、水表设备是否有破损；小区楼内信报箱是否有破损），发现问题应及时报管理处主任和有关部门，并协助处理。

(4)检查垃圾桶是否喷洒药物，各住宅楼内公共部位是否清洁。 (5)检查房屋使用情况，空置房。 3、一月工作：

(1)编制本月保养维修报表，制订下月保养维修计划。 (2)编制管理费收缴报表及办理交房、装修户数统计表。 (3)对月维修项目进行一次同访，听取住户意见。 (4)编制员工工资报表，整理业主资料、档案。 (5)小区宣传栏内容编制更新。

(6)设施设备检查，如发现问题及时处理。

(7)办公室大扫除一次（包括：窗户玻璃、屋面、地面、墙面和各种办公用具的清洁整理）。

4、一季度工作：

(1)组织检查小区和住宅楼宇的消防设施（包括：消防栓、水源、灭火器、消防水带、高层楼宇的消防报警设备、太平门等）是否完好无缺，能否正常使用，发现问题及时报告有关部门处理。

(2)检查各类井盖是否缺损，检查下水道有无淤塞，发现问题及时组织有关人员处理。

(3)清理管理费和各项规费，并编制季度报表：清查是否有漏收、错收；采取措施对拖欠管理费的住户进行追收。

(4)组织小区业主参加的活动 5、一年工作：

(1)对本管理地段（片、幢）内的住户一年一度的满意度调查。 (2)组织消防检查。 (3)编制年度管理费和各项规费收缴报告。

(4)对设施设备全面检查，编制下年度维修保养计划。 (5)参加市、区小区评优工作。

(6)组织一次本管理区的住户代表会，听取住户对物业管理的意见和建议，提高住户参与管理的积极性。

(7)总结年度工作，写出书面报告。 (8)制定下半年工作计划。 业主迁入＼迁出手续及程序 一、迁入手续及程序

1、业主请携带有关入住通知书到物业管理处办理入住手续，并缴交应缴付的本小区物业管理费用，并领取有关单元的钥匙。

2、业主入住前如需进行内部装修，敬请详阅《装修管理规定》，并按有关程序及规定向物业公司办理装修手续。

3、业主入住时，要确保小区公共设施、设备不受损坏，管理处有权追讨所损坏的公共设施的赔偿。管理处要合理安排业主搬运时间，保证道路畅通。

4、业主办理入住时要向管理处提供该房入住人员名单及具体联系方法，以备发生紧急事故或特殊情况下联络之用。若上述人员名单或联系方法更改时，敬请业主即时通知本小区物业管理处更改登记档案，避免在发生紧急事故或特殊情况下因无法联络而造成不必要的损失。

二、迁出手续及程序

1、业主如需迁出本小区，请提前半个月发出书面信函通知本小区物业管理处，注明迁出日期，并按下列程序办理有关手续，否则物业管理处将拒绝单元内的家具、设备、设施搬出本小区。。

2、提出办理撤消租用没备、设施以及包括分租车位等服务合约（若有）的书面申请。

3、退还从物业管理处借取的一切财物（若有）。 4、缴清有关应付而未付的帐项（若有），包括管理费、电费、电话费、停车费及其他租用设备、设施的服务费等。

5、迁出时，业主＼用户应保证其委托的搬运公司＼人员遵守本小区物业管理处的指示，从指定路径迁出本小区并注意保护本小区公共区域的设备、设施，如造成损坏，由有关业主＼用户负责。

　　住户报修工作流程

1、管理处接到住户报修要求时，及时登记并填写《报修记录表》。

2、管理处将记录的内容，如：住户房号、住户姓名、联系电话、报修内容、预约维修时间等填入《维修单》（一式二联）相应栏目内。

3、管理处将维修项目分类，属质量保修期内的，由工程维修部处理。过了保修期的，将《维修单》送工程部，并请接收人签字接收。

4、工程部接到《维修单》后及时填写接单时间。

5、如住户报修内容属“维修服务项目表”内的项目，维修人员应在预约维修时间前到达现场，并回复住户是否进行维修。

6、工程部主管对用户报修内容进行现场确认后，在《维修单》上据实填写维修项目等内容。

7、如果维修材料是住户提供的，则由维修人员进行验证，并将验证（合格或不合格）填在“备注”栏内。

8、对有偿维修服务，维修人员应按煦《维修服务项目表及收费标准》收费，并在《维修单》上注明应收的各项费用金额。

9、维修完成后，维修人员应请用户试用或检查合格后在《维修单》上签名确认。 住户投诉工作流程

　　l、管理处接到住户投诉后，应先向住户表示歉意，并在《业主＼租户投诉处理登记表》上做好登记。

2、根据投诉内容通知相关部门限期解决，特殊情况应向主任汇报。

3、针对住户较严重的投诉，管理处应向主任汇报，由主任组织相关人员进行处理、．落实解决措施及责任人，限期进行处理，并报总经理。 4、相关部门在处理完投诉后，要迅速将处理结果报管理处，上交办公室，由办公室安排管理员回访。

5、客服主管负责将投诉处理结果填写在《业主＼租户投诉处理登记表》上，并由具体解决部门的负责人签字认可。

6、投诉记录由办公室统一进行存档、管理。 回访工作流程

1、管理处根据《住户投诉记录表》，对投诉百分百进行回访，回访时间按投诉内容具体确定或通过电话进行回访。

2、管理处每星期根据上星期的《维修单》，安排人员对维修服务进行回访。 3、回访工作可采取与用户交谈，现场查看、检奄等方式综合进行。

4、管理处安排人员对同访结果进行统计分析，发现存在的不合格项目应及时向主任汇报，安排人员限期解决，并再次进行同访，直至住户满意。

5、网访的记录由办公室统一进行存档、管理。 放行条办理管理规定

1、根据物业小区管理的需要及有关规定，防止违法犯罪分子在小区内伺机作案，任何人士从小区搬运物品离开前，必须由物品归属者提前在办公时间内，自行到小区管理处办理物品放行的有关手续，领取管理处核发的《放行条》，并交当值秩序维护员核查无误后，方可将物品搬离小区。

2、小区内所有租户在办理放行手续前，必须由房屋业主事先向小区管理处提出书面申请，经批准后方可办理物品放行手续。

3、任何人搬离小区前，必须提前在办公时间内，到管理处缴清所有费用（管理费、水电费等），方可办理物晶放行手续。

4、凡未办理物品放行手续者，小区秩序维护员可拒绝任何物品的放行。因此而造成的一切后果，由违章者负全部责任。

5、凡违反规定不听劝告或情节严重者，小区管理部门将依法移交公安机关处理。

　　第三部分

　　相关制度

　　接待来信来访来电投诉制度 为了实现“管理无盲点，服务无挑剔，业主无怨言”的管理目标，不断完善管理体系，提高员工素质，不断改进服务质量，严格认真对待业主（住户）反馈的每一信息，特制定本制度：

1、实行“首问责任制”，管理处每一位员工，无论其部门分工，均有义务接受业主的住何来访来电、投诉，属于白己职权范围内或能够给予解决的，应当场予以解决；不属于自己职权范国内或不能予以解决的，不得任何理由推托、回避，应将业主（住户）反应的问题当场予以接待，而后转告相应部门。

2、每一位员工都有责任收集来自业主（住户）关于小区管理的看法、建议、意见等。

3、公司员工接听所有来电时，第一句必须为：“您好，禾峰物业”。

4、受理投诉时，必须热情接待，主动询问，面带微笑，不得推诿、无理拒绝，并做到一视同仁。

5、当被投诉者受理投诉时，受理者必须如实记录，不得提出回避。

6、对投诉内容要认真记录，及时派人处理或向主管汇报并在24小时内予以解决或答复，做到事事有着落，件件有回音。

7、凡由市政设施如水、电、气、道路、邮电、通讯等所引起的住户投诉，应努力做好解释工作，积极同市政有关部门办理交涉，尽早为业主排忧解难，决不允许推托了。

8、员工应认真做好本职工作，积极为业主提供满意管理服务，减小投诉，把矛盾消灭在投诉之前。

9、对业主的投诉应及时进行分析总结，对反复出现的问题，应组织有关部门深入探讨并找出解决方法，防止重复发生。

10、对投诉要记录，投诉资料要存档。 管理处走（回）访制度

　　为加强物业管理处与广犬业主（住户）的联系，使管理处各项工作置身于业主（住户）监督之中，从而集思广益．及时总结经验、教训，不断改进管理工作，提高服务质量，特制定对住户走（回）访制度。1、走（回）访要求 ①物业管理处主任把对业主（住户）的走（回）访列入职责范围，并落实到每年的工作计划总结评比中；

②走（回）访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好走（回）访记录；

③走（回）访中，对业主（住户）的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复；

④走（回）访后反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题向上级领导请示解决，业主（住户）反映的问题，做到件件有着落，事事有回音。走（回）访处理率达100%，投诉率力争控制在1%以下。

2、走（回）访时间及形式

①管理处主任、管理员缚月登门走（网）访4次； ②有针对性地对业．主（住户）作专题调查，听取意见； ③物业管理处设立投诉信箱，投诉电话； ④随时热情接待来访，作好登记。 管理员工作责任监督区日巡视制度

1、各管理处必须为每个管理岗位员工划分一定范丽的工作责任监督区。 2、每个工作日必须到各自的监督区域巡视两遍，并做好巡视记录，无纪录视作未巡视。

3、巡视监督要求：

①检查小区秩序维护员、保洁员在岗位工作情况（着装、佩证及有无其他违反有关规章制度的行为）；

②检查小区是否有违章行为（有无乱搭建、违章装修、墙面有无乱涂、乱凰、张贴广告，单元门内车子乱停放等）；

③小区是否有不安全隐患（窨井盖是否完好，消防通道是否被堵，室外输电线路是否完好，小区内有无可疑人员活动）；

④小区内环境管理是否符合要求（树木花草有无损坏，公共场所、绿化带、楼梯道卫生情况，生活垃圾筒卫生是否符合要求，道路上是否有乱停车辆，乱晒衣物等、小区内是否有影响正常休息的噪声源）；⑤基础设施是否完整（路面有无破损，室外上下管道是否渗漏，路口和栏杆是否完好）；

⑥留意倾听业主对物业管理的意见反映。

4、在巡视过程中，做好记录。发现问题，能处理的应及时处理，对重大问题和不能处理的事项应向主任汇报。

　　上门维修服务的规范要求 l、敲门

　　有门铃时，轻按门铃，按铃时间不要过长，无人应答再次按铃，按铃时间加长。没有门铃时，则轻叩门三响，无人应答再次叩门，叩门节奏渐快、力度渐强。若无人应答，等候三分钟，若主人仍未返同，写留言条塞入用户门内。

2、介绍

　　主人闻声开门或在门内询问时，首先自我介绍：“对不起，打扰了，我是禾峰物业维修人员XXX，前来为您服务。”

3、进门

　　如进入十分整洁的房间，员工应将鞋子脱在门外，赤脚进入、或穿好自备鞋套，经主人许可，进门可不必套鞋套，进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在主人选定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。

4、维修

　　维修工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声。实在无法避免时，应事先向房间主人打招呼。

5、整理

　　修理完毕，做到工完场清。 6、收费 按规定标准收费 7、填单 如实填写《维修派工单》，请用户对修理质量、服务态度与行为进行评价并签名。 8、辞别

　　向用户告辞，走出房间，步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应离开地面一定距离，止门口时，应转身面对房间主人说：“今后有问题，请随时联系，再见。”

9、整个工作期间不得收受业主送的物品，尽量不借用主人家里的工具、抹布等。

　　第四部分 各岗位制度

　　第一章 安全管理制度

　　秩序维护员守则 一、着装仪表

1、作或执勤时，必须身着制服，穿皮鞋，佩证上岗，制服不准混穿；

2、制服要保持整洁、平整一上岗前皮鞋要擦拭干净，打好领带，戴好帽子，不得敞胸露怀、卷袖子、挽裤腿。

二、行为规范

　　l、上班时间必须精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；

2、站岗时姿态严整，保持立正姿势，不得东摇谣晃。不得坐卧、倚靠、打盹、吸烟、与人闲聊、吃东两、看书报、乱打电话和听收、录音机等；

3、值班室、监控时不得躺卧、打盹、看-时艮、吃零食、下棋、玩弄手机，不得听收录音机，不得两、三人聊天；

4、无巡逻要求和无情况处理时不得进入住户楼内，不得边走边玩手机，不得听收录音机，不得与无关人员闲聊；

5、上班人员必须提前十五分钟达到各执勤点，做好交接班手续；不得迟到早退，不得擅自离开岗位；

6、不得脱离岗位，按照规定时间、指定地点站岗； 7、不得睡觉；

8、对住户要有礼有节，热情受理住户各种问题，特别是夜间值班，对住户提出的问题要及时解决，解决不了的作好登记。

9、例会一般不得请假（有医院的病历证明除外）。 三、日常管理

　　l、不得迟到早退，严格按照规定时间站岗或巡逻； 2、认真做好交接班，做好值班记录和实物出入叠记； 3、严格执行对讲机管理规定和皮棍、头盔使用规定；

4、做好本班岗亭的清洁卫生，不得随意张贴、悬挂与堆放与工作无关的物品； 5、门岗、副岗、值班室不得会客，上班时间不得会客。 四、罚则

1、违反本规定第一条、第二条（第八点除外）、第三条的记行政批评一次，累计记批评五次以上者作解除劳动合同处理；

2、违反第二条第八点的，第一次记行政批评一次，笫二次记行政警告一次；第三次解除劳动合同；

3、本守则不尽之处，按《公司管理规定》相关条款执行。 秩序维护员交接班制度

1、值班队员提前1 5分钟叫岗，接班员提前1 0分钟接班，对小区检查完毕后，认为没有问题方可登记，登记表上要记录当天确切的交接时间。

2、接班员若有特殊事情，不能准时接班，必须提前60分钟请示，秩序维护部另派人接班。

3、接班员若无正当理由，既不请示又不准时接班，按缺勤及处罚条款进行处理。 4、交班员要等接班员对管区巡视一遍并进行验收后才能交接，但接班员验收时间无特殊情况不能超过1 0分钟。

5、交接班时，交班员必须把本班情况以及可能出现的非常情况需在下班值班过程中继续观察，特别留意或处理的问题，上级的指示，待办事项及各类物品如实登记清楚，向接班员交代，同时必须督促接班员接受清楚并签名。一一日．签名，责任由签名者自己承担。

6、所有事情交接清楚后，交接后必须分别在登记表上记录清楚真实的上下班时间并签名，然后交班员方可离开岗位下班休息。 7、接班员若在接班验收时发现问题，不具备接班签名条件时可以拒绝签名接班，但必须同时报告队长处理再进行签名接班，责任由交班员承担。如果报告处理后不接班，以无故和借故不上班论处。

8、接班员白己验收完毕并以签名接班，而且交班员己离开岗位之后，无论发生任何问题，责任一律由当班队员承担。

9、接班员因故没有及时接班，交班员不得下班并且擅离岗位。

10、若接班员没有签名接班，交班员已下班离开岗位，其间发生的任何问题责任由两人共同承担，没有发生问题，则按物业制度及处罚条款进行处罚。

11、交班员若发现接班员无故不签名接班或拖延接班时间，交班员可以提出抗议，报告队长，队长根据情况对接班员按处罚条款进行处罚。

　　对讲机使用制度

　　对讲机是秩序维护队必备的重要通讯工具，全体人员必须执行对讲机使用规定，熟悉对讲机的使用功能，爱护并熟练使用对讲机。

1、使用规定

①使用对讲机要本着“爱护设备、小心轻放，妥善保管、正确操作”的原则，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄对讲机，保持对讲机清洁，定期进行擦拭、维护；

②持机人负责保管和使用对讲机，禁止转借他人或拆卸机器，各治安人员的对讲机一律挂在腰带右后侧，站岗、巡逻时不得拿在手中；

③发现对讲机有损坏或通讯犬灵，持机人应立即向直属上级报告，由队长检查后进行处理，严禁自行拆修；

④严格按规定频率使用，严禁乱按或乱调其他频率（平常使用1频道）；⑤严格按照对讲机充电程序充电，不得待机充电，电池使用完毕后方可进行充电，以保障电池的性能、寿命和使用效果；

⑥交接班时，交机人要讲明对讲机当班使用状况，接机者当场检查，发现损坏或通讯失灵，立即报告班长。

2、对话要求 ①呼叫对方，先报自己岗位，再呼对方，为：“我是×××，呼叫×××，收到请回话”；

②收接方回话后，呼方要简明扼要地情况讲清除，收接方收到情况或信号后，应回答“清楚”或“明向”；

③对讲机仅限于进行公事联络，用对讲机讲话应使用规范礼貌用语，严禁阁对讲机讲粗言秽语、开玩笑或谈工作无关的事情；

　　凡违反以上规定者将严肃处理。对讲机丢失、损坏的，视情节追究相关人员的责任，赔偿损失，并处以相应的经济处罚。

　　重大事件报告制度 一、重火事件报告制度

　　为及时妥善处理重大事件或突发事件，避免和控制事件发生，特制定重大事件处理报告制度。

1、重大或突发事件包括：火灾、电梯困人、爆炸、突发停电、水浸、盗窃、械斗等破坏性行为；刑事案件：用户集体投诉（5户以上）、发电机、高低压电柜、通讯设备等小区主要设备设施故障；房屋主体结构遭受破坏等；

2、发生重人或突发事件，参与事件处理的部门或当值主管立即到现场处理，同时尽快口头向主任报告，并根据事发情节决定是否报告公安、消防等机构协助处理；

3、参与事件处理的当值主管在事件处理后立即填写重大事件报告表，于12小时内以书面形式递交主任，详细记录事件发生的时间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过；

4、重大事件报告表签名后上报，事情紧急时，可由当值主管签名上报； 5、参与事件处理的部门应在事件处理完毕后24小时填写重大事件总结表上报主任，如实汇报事件

　　的详细处理过程及结果，找出事件发生的主要原因，提出避免类似情况发生的预防措施。

二、紧急事件处理程序 1、突发事件处理程序 ①凡遇突发事件（指凶杀、抢劫、盗窃、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等），必须保持冷静，立即采取措施，并报告管理处负责人、秩序维护部；

③简要说明事发的地点、性质、人数、特征及损失价值； ③驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况：

④奄看本辖区各类记录、出入登记和监控录像，检查有无可疑情况和人员； ⑤对勒索、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化； ⑥对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态； ⑦对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作，对明确死亡的，应报告派出所处理；

⑧对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件导致的伤亡事故，应立即报告管理处负责人、秩序维护部，并由公安机关调查处理；

⑨相关责任人在接到突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大；

⑩秩序维护部组织人员除维护现场外，还需负责指挥调派人员做好布控堵截，根据事态的大小程度报公安机关、有关部门及公司总经理。

2、斗殴等暴力事件的处理程序

①处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵：

②巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机、电话或其他方式报告秩序维护班长，简要说明现场的情况（地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等），如能处理的，及时处理，否则监视现场，等待秩序维护部指今；

③秩序维护部接报后视情况派适当数量的秩序维护员立即到现场制止，将肇事者带往秩序维护部将受调查，如场面无法控制，应尽快报告公安机关：110; ④斗殴事件中物业辖区的财产或人员受到损害，应保护好现场，并留下目击者，扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿；

⑤如涉及刑事案件，应交公安机关处理；

⑥事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送医院抢救； ⑦如嫌疑人逃跑，应跟踪截击追捕，随时报告罪犯动向 3、盗窃等破坏事件的处理程序

①巡查发现或接报物业辖区有人盗窃，应想法马上抓到现场嫌疑人，如人力不够，用对讲机、电话或其他方式尽快向其他值班人员求助，简要说明情况，并监视现场等待秩序维护部的指令；

②秩序维护班长（队长）接报后，应迅速排适当数量秩序维护员到现场制止，设法抓获肇事者，带往秩序维护部接受调查，并拨打110; ③事件如有财产或人员受到损害，应保护现场，留下目击者，不要触动现场一切物品，特别是罪犯留下来的指印、脚印、烟头等物品；做好详细记录，以明确责任、落实赔偿；

④如涉及刑事责任，应交公安机关处理。 4、电梯困人的处理程序

①值班人员接到电梯应急电话或巡查发现电梯，立即报告主管，组织相关人员到现场协助控制和解救被困人员，同时将被困电梯的具体方位、停留楼层通知电梯公司（或维修部）；

②监控中心使用电梯应急电话与被困者联系，做好解释安慰工作；

③如遇特殊情况无法消除故障或被困人员有严重不适时，应立即报消防部门或求助有关部门解决；

④秩序维护队长填写重大事件报告表，详细记录故障及处理经过。 5、停电停水的处理程序

①接通知物业辖区在短时间停电停水，应在停电前通知辖区内的业主； ②未预知的情况下物业辖区内突然发生停电停水，立即联系工程维修部，启动应急水源，尽快采取措施恢复供电供水，并对业主做好解释工作；

③秩序维扩部派出适当的队员维护秩序，以防有人趁机制造事端。 6、发现有人触电的处理 ①立即赶赴现场，切断电源； ②在未切断电源之前，切不可用人体接触电源，以防自己也触电，要用绝缘的东西把电线挑开后把人拉开；

③立即进行人工急救，并送医院急救。

　　第二章

　　消防管理制度

　　消防安全检查制度

　　为规范物业辖区的消防工作，检查和防止消防隐患，特制定如下制度：1、每月末及节日前，结合综合管理考评对物业辖区公共区域、设施进行安全检查；

2、检查工作由管理处主任组织，管理员、电工、秩，序维护队长参与； 3、检查项目：

①配备的消防器材、消防栓设施是否齐全、有效； ②公共区域、设施是否存在消防安全隐患；

③设有消防报警系统的物业辖区指示灯、烟感及报警系统是否正常。

　　4．、检查中发现物业辖区内各种设施设备有变异，或违反消防规定的问题，要立即查明原因，及时处理，不能立即解决的，报公司处理。

　　消防设备管理制度

1、对消防系统、可视对讲系统、电视监控系统、110报警系统、电梯报警以及其他消防、安全设备，每月进行一次维护保养，使运行设备正常工作、备用设备随时投入运行。

2、各仪器仪表的记录带、录像带保持完整，每月将有关记录交办公室归档。 3、每季度对系统中的阀门、探头、喷淋等进行一次检查，确保其良好的工作性能。 4、每季度对消防器材进行一次检查、做好配备和增补工作。 5、落实专人负责各仪器、仪表及机房的操作和使用。 6、做好巡视、保养、维修各项记录。

7、定期检查、校对各只消防栓和消防接合器的阀门盖，保持阀门盖的灵活。 8、每月对消防泵进行一次试运转。消防泵随时可投入工作。 火灾处理制度

1、发现初期火警，在场人员应该： ①及时报告物业辖区当值主管，报告内容包括火警具体地点、燃烧物性盛、火势蔓延方向；

②立即利用附近的灭火器器械扑救，尽量控制火势发展； 2、物业辖区当值主管接到现场报告后：

①带领消防人员，携带消防人员以最快速度到达火警现场； ②立即指挥在场人员进行灭火扑救；

③指挥火警现场及可能受影响范围的人员疏散； 3、当扑救无效，当值主管及时决定： ①将灭火人员撤离至安全距离内； ②立即向上级汇报；

③情况如本部门或本公司无法处理，火情失去控制，应立即报告消防部门：119

　　第三章

　　车辆管理制度

　　机动车停放管理规定

1、小区实行人下分流，购买车位后机动车一律停于地下车库。车场出入口实行IC卡泊车管理，机动车凭I C卡在停午场出、入口读卡器处刷卡后通行。

2、机动车通过自动道闸机时，不得在闸机下倒车或停留，一车一闸，严禁追尾。 3、入场车辆必须按交通标识指示行驶，请勿超速和鸣笛。

4、I C卡用户只能驾驶指定车辆进入停车场，不得一卡多用或转借他人。 5、凡车位出租的，出租方和承租方须一起到物业公司登记，办理有关手续后才可停放。

6、入场车辆必须有序停放，不得跨位停放或堵塞交通。

7、车主离车时请锁好车门车窗，车内财物的保管责任由车主自行负责。 8、严禁携带易燃、易爆、有毒等危险品的车辆进入本停车场。 9、爱护停车场设施，损坏设施照价赔偿。

10、禁止在地下停车场内用水洗车、修理车辆（损坏不能行走除外）或试刹车，禁止任何人在场内学习驾驶。

11、请车主妥善保管IC卡，勿留置于车内，遗失责任自负。 12、IC卡如有损坏或遗失请及时办理挂火手续，并支付工本费50元。 13、本停车场不承担由于不可抗力或第三方蓄意、过失等非管理责任所导致车辆失窃和损害之责任。

　　第四章

　　工程维修类制度

　　电梯维护保养制度

　　l、每天电梯运行前应对电梯作准备性试车，并对轿厢内的所有装置和机房内的机械和电气装备进行巡逻检查，并及时做好调整、修理、清洁、润滑工作。

2、每周有电梯技工对电梯的主要机构和设备进行一次检查，并进行必要的除尘、清洁、润滑和调整工作。

3、每季对其一般重要机械和电气装置进行比较细致的检查、调整和修正。 4、有电梯技术人员负责，与电梯技工配合对所有的机械、电气安全设备的有效、可靠程度，主要零部件的磨损程度进行检查利测试，检修或更换已超过极限磨损的已坏零件，修复不可靠的机电安全装置。

5、电梯进行定期检修试车时，电梯轿厢内不可载客或装货，并在电梯出、入口处悬挂“检

　　修停用”、“不许合闸”、“正在修理，不可开动”等警告牌。

6、若运行过程中发现异常情况应立即停驶，待认真检查修复后方可使用，并对维修过程作详细记录。

7、根据具体情况确定人修时间。 地下水泵运行管理制度

1、水泵房属于小区重要设施之一，对设备运行每天巡视一次，发现问题立即处理，并做好日运行情况记录。

2、设备操作需要专人负责，禁止非有关人员随意进入机房，操作人员须熟悉设备、电器及机械性能，熟悉管线布局，能解决日常一般性故障。

3、正常保持电动机外壳清洁，风路畅通，及时解决水泵漏水、漏油现象，防止潮气进入电机内部。 4、正常检查电器线路，防止端线松动造成缺相，发现电器有异常声音应立即停车，查明原因。

5、为保持设备良好运行，除日常保养外，每半年检查一次电机的对地绝缘电阻，每一年打开电机轴承盖，检查有否磨损，并更换润滑油，每二年进行一次整机保养。

6、搞好设备使用场所、环境卫生及使用场地干燥，保证配套部件无缺陷现象。 发电机保养制度

　　为确保人身及设备安全，特制定以下操作规定： 1、严格执行供电部门所制定的发电机安全运行条例；

2、发电机必须由专人负责操作，操作人需要熟悉本发电机实际操作程序，严禁闲人随意进入机房重地；

3、发电机在运行前，必须认真检查与之配套设施的各机械及电器连锁控制装置的正确位置，防止倒送电所造成的恶性事故发生需巡视发电机各油位、冷却水箱，蓄电池是否完好正常；

4、发电机在正常运行中经常观察各种指示及控制仪表，如发现三相电压表的缺相、电压表、频率表的指示值，超过规定值和油温过高应既停机检查，如发现严重超负荷时，应局部拉闸，减轻负荷至允许范围内；

5、当发电机长期停机时，做到每10天不小于一次空载运行检查，每次空载运行的时间应不大于10分钟，每季度一次常规保养，每一年对主机大修保养一次；

6、定期打扫机房环境卫生，检查通风口，保持设备外部清洁，一般性故障一经发现及时解决，认真做好记录台帐工作，对保养、维修、试车和正常运行的时间及发电量，必须做到及时记录；

7、高配值班电工在发电机上述内容工作时，以监护为主，配合发电机操作人员做好安规检查，并负责记录工作。

　　高低压变配电闯规章制度

1、电工：必须持证上岗，严格执行“电工安全规程”。

2、严格执行“二票三制”规定，防止违章操作和错误操作，以确保人身安全及设备安全。 3、电工进入变配电间工作，应脚穿电工鞋，身穿工作服，操作时必须戴好绝缘手套，严格执行安全操作制度。

4、进出低压变配电间，随手关门，不得将食品等带入变配电间，以防引入小动物，造成不必要的电气事故。

5、非工作人员不得入内，因工作、业务需要进入，须经主任同意，签字后方能由当班人员带领入内。

6、每二小时进行一次巡视，做好记录，发现故障及时处理并做好书面记录，同时向有关部门汇报。

7、按规定巡视路线巡视，防止出现漏查现象。巡视中要密切注意各种仪表读数的变化，从中掌握、了解用电情况，电量变化。分析出设备与线路的工作状态。

8、每周至少进行一次熄灯巡视检查，发现漏电、跳火现象及时处理。

9、变配电间必须配备消防用具。工作人员应该掌握消防用具的使用方法，懂得灭火的基本知识。

　　访客系统使用管理制度

　　访客系统是物业管理公司为住户服务的重要通讯设施之一。为确保系统的正常运行，特制订本制度，内容如下

1、工作人员操作对讲系统，必须按规定程序操作，其他任何人未经许可不得擅自操作。

2、非本公司工作人员擅自操作本系统，我物业管理人员有权维护对讲系统，并婉言作好谢绝、规劝工作。

3、物业工作人员操作本系统时，应态度和蔼、礼貌问答；按压数字键动作要轻，勿用力过猛，否则将致使按键无法复位或复位错误，影响系统的正常操作。

4、工作人员如发现多奖系统有异常现象时，必须立即报告管理处，有管理处负责派人进行维修确保系统正常运行。

　　第五章

　　清卫、绿化类制度

　　清洁卫生实施细则 1、小区内的主干道、支道、人行道每天保沽，不定时循坏打扫，确保整洁，无污垢、杂物、。积水。

2、散水及排水沟每天不定时循环打扫，确保干净、无杂物、积灰。

3、垃圾筒每天清理至少1次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干净，确保筒外观清洁、内无异味。

4、清运垃圾每天至少2次，上、下午至少各一次；

5、停车场、自行车库及其商铺外围、东方路每天保洁，不定时循环打扫，确保整洁、无污垢、无杂物、无垃圾、无积水、无明显沙石。

6、草坪、绿化带务必每天清扫，确保绿化带无明显果壳纸屑、大片树叶、垃圾袋等杂物及明显杂石

7、喷水池、水(鱼)池每天至少清理一次，确保水面无漂浮物、虫子，无明显沉淀；应定期更换池水，确保池水不变色、不产生异味。

8、楼道梯级、梯级扶手清洁每天至少一次，确保无杂物、明显积灰、污渍、明显纸屑，如灰尘较多时，增加保洁次数

9、楼道玻璃窗、窗平台，每周至少清扫、清扫一次，确保干净、无积灰、污渍、乱张贴。

　　10电子防盗门、信箱、电表箱、宣传栏（玻璃及其周边）、消防栓，每半月清洁一次，确保无污渍、无明显积灰、无乱张贴。

11、标识牌、路灯确保无积灰、污渍、乱张贴。

12、公共通道、楼道灯具、开关每月清抹一次，确保无积灰、透明度好。 13、露天健身休闲器具每天清抹一次，保持干净，无积灰、乱张贴。 14、雕饰每周清洁一次，确保无污渍、明显积灰、乱张贴；

15、雨篷、落水沟每两个月清扫一次，特殊情况（如台风、梅雨季节）可另行增加，确保无杂物、垃圾、污垢、排水畅通。

　　1 6、消杀工作：

(1)灭鼠工作应上下半年各进行一次，期间应注意： A、操作人员必须带上手套，口罩，禁止裸手作业： B、事先务必作好宣传工作，必要时在投掷地挂上明显的标识； C、投放鼠药尽量放在隐蔽或角落处；

(2)灭蚊蝇工作在5-10月份应每月一次，注意事项：

　　A、使用高效低毒消杀品，按比例配制，用背式喷雾器按要求喷洒； B、喷洒时应作好自身安全措施，穿长衣裤，带口罩；

　　C、在公共场所喷药时，尽量在顺风处喷药，以减少对行人的影响。

(3)消杀工作如遇特殊情况可增加次数，每次消杀及事后的检查都应记录在《消杀记录表》上。

　　花木养护规范

1、绿化工每天上班后巡查一遍室内外花草，及时清除残花黄叶、断枝、盆内杂物，并调整好花盆，对个别提前谢的花草要及时抽换，以保护整个花坛的整体效果；对室外种地的花应每周修一次边，以防边上的草坪侵入，并且每半个月松一次土及除杂草。

2、室内花淋水应视盆泥的湿度而定，淋水时应注意不能溢出盆外；室外花夏秋季一般要求早晚各淋一次水，春冬季视天气情况每1至2天淋水一次。

3、花摆放应先喷一次广谱性杀虫、杀菌剂杀死花盆泥内的蚊虫，对摆出去的花要注意巡查；发现病虫害应及时喷药，没有特别瘸虫害时，花坛要求每周喷一次药。

4、对花应每年施肥3-4次，肥料由绿化工定。

5、盆花摆放后期，若花盆内时花处于最佳观赏状态的花朵不超过最佳观赏期的1/3时应定为待换花，若某个花坛中待换花的比例超过1/2时‘要求全部更换。

6、应做好爱花工作，如有损坏的现象应责成其照价赔偿。 草坪养护规范

1、草坪淋水视天气情况而定，以不出现缺水枯萎为原则。

2、当草坪需要改良时+，应在铲去草坪的地方松土，施土地改良肥，铺上同等面积、同一品种的好草坪块并淋水。

3、按施肥周期、施肥方法根据草种、肥料不同进行施肥，为草坪提供必要的养料。 4、在雨停、草干的情况…对草坪进行修剪，一般春夏季3个月剪一次，秋冬季4个月剪一次，同时作好记录。 5、视草坪的生长情况，对草坪进行喷洒农药（对突发性的病虫害应及时喷农药），用何种农药应由绿化工视实际情况再作决定，绿化工作在进行喷药时要戴好保护装置，以防出现事故。

6、通过人一二除草和除草器除草，定期对草坪进行除虫，使整块草坪没有明显的杂草。

7、每年应对草坪打孔一次，并视草坪生长密度每1-2年疏草一次，同时清除土地杂物及草渣。

8、草坪上严禁车辆停放和嬉戏打闹。

9、严禁在草坪上泼污水、倒垃圾及焚烧物品。 病虫害防治规范

1、绿化工应根据季节、气候及病虫活动规律制定出详细的防治计划，防治计划应包括：

　　A、年度及季度的病虫害预防计划； B、病虫害发生时的治疗计划及用药计划； C、病虫害防治的费用预算计划。

2、应坚持预防为主防治结合的原则。当病虫害发生时应及时给予有效治疗，尽可能的防止其蔓延利扩散。

3、绿化工应熟悉小区中经常出现虫类和病原菌。

4、对园林植物病虫害的防治方法应采用减少病虫来源，选用抗虫性品种、选择化学药剂防治等；

5、绿化工在喷农药时必须穿长衣、长裤、戴手套及口罩，站在上风口严格按说明书规定进行操作，喷农药时要求均匀，以防多次出现药害、少药处病虫未除，喷药时低压并压低枪口，农花必须妥善保管，以防出现意外事故。

6、植物用药后，不要定期观察防治效果，对于出现药害或无效的治疗结果，应归结原因并作相应的补救措施，同时做好相关记录，见《病虫害防治登记表》，并上交档案科管理。 7、管理处应每月一次检查小区内植物病虫害防治情况，并对防治结果作相应评价，见《病虫害防治检查表》。

　　乔灌木养护规范

　　l、运用枝剪、绿篱剪等工具于每年12月2月对乔术进行修剪，剪除徒长枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并对树冠适当的整形以保持形状，对造型树应每两个月修剪一次外形以保持外形。

2、运用绿篱机、绿篱剪等工具在每年冬季进行一次枯枝、弱枝、徒长枝清剪以及枝型修剪工作；对造型灌术生长季应每25天进行一次修剪以保持树冠丰满、枝型美观。

3、乔木应每年施有机肥或复合肥一次；观赏用的小灌木每年冬季应施肥一次，每年5-6月应追施一次复合肥。

4、小区内乔灌木每月虑喷一次杀虫剂（对突发性病虫害应及时针对性地喷农药），喷农药时应注意喷在树木的叶背面和根茎部位，喷药时应注意风向，保护员工及周围人员安全。

5、不得在乔灌木上晾晒衣物等东两即压垮树枝又影响小区的容貌。

物业规章制度共5

　　物业公司规章制度大全

【篇1：物业公司各部门的日常管理制度大全】

　　物业管理公司管理制度

　　第一章 经理岗位职责

　　经理是对公司负有全面服务的管理者,处于中心地位,起领导核心作用,负责公司的全盘工作.

　　一,认真学习和贯彻执行党和国家对物业管理部门制定的方针,政策,法令和上级领导的指示决定及工作安排.

　　二,充分发挥和调动手下管理人员和各职能部门的作用,建立健全强有力的管理机构和行之有效的规章制度,不断进行和提高公司管理水平.三,负责编制和审定本公司的经营决策,年度计划,员工培训计划和员工工资调整方案,及时提出各个时期的中心工作,确保各项计划和工作任务的顺利完成,使公司得到不断的发展.

　　四,贯彻执行安全经营管理和劳动保护条例,保证员工生命安全和身心健康.五,加强财务管理和经济核算,不断提高经济效益.

　　六,抓好员工队伍建设,懂技术,会管理的领导队伍和技术骨干.

　　七,认真做好工作考核,鼓励先进,树立典型,发扬成绩,纠正错误,充分发挥员工的积极性和创造性.

　　八,以公司经营宗旨为使命,以业主满意为目的,搞好实质工作.

　　第二章 办公室职责

　　一,认真学习贯彻相关法律,法规,制定各项管理制度和工作计划,并检查落实.二,负责住户的入住,装修手续办理及档案管理,严格执行文件管理程序和文档资料的分类存档以及报刊杂志的征订和发放.

　　三,负责员工考勤工作,建立考勤制度,搞好绩效考核.

　　四,做好所有实物与设备的等级与库存管理以及所需物品的购买计划和发放,做到帐帐相符,帐物相投,物品存放及保管安全妥善.

　　五,组织召开例会,会议,撰拟相关材料,做好会议记录.

　　六,拟订员工培训计划,并定期或不定期的对员工工作进行总结,如强对员工的培训学习和业务考核.

　　七,负责小区的环境绿化和卫生保洁工作.

　　八,负责对内对外及对上对下的正常业务,保持公司形象搞好值班工作,监督其他部门工作.

　　九,负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作,搞好小区文化活动.

　　十,负责完成公司交办其它各项工作任务. 第三章 办公室主任岗位职责

　　一,在经理的领导下,认真学习贯彻本岗位相关法律,法规和公司各项管理制度的实施.

　　二,负责住户的入住装修手续的办理及档案管理,严格执行文件管理程序和文档的分类存档以及报刊杂志的征订和小区业主各类邮件的发放.,

　　三,督促检查办公室人员工作,有权对违犯劳动纪律和不能按时完成任务的员工? ..

　　物业管理公司内部管理制度 时间：2009-8-6 15:15:20 点击：310核心提示：前 言为加强公司正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、有据可依，特制定本《内部规章制度》，各部门员工应根据本部门工作分工，加强对本制度的学习和领会，认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，并严格加以实施。本规章制度连同《公司管理规定》、《员工手册》、公司文件及相关管理制度，具有同等的效力...

　　前 言

　　为加强公司正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、有据可依，特制定本《内部规章制度》，各部门员工应根据本部门工作分工，加强对本制度的学习和领会，认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，并严格加以实施。

　　本规章制度连同《公司管理规定》、《员工手册》、公司文件及相关管理制度，具有同等的效力，各职能部门、管理处应按照本制度对所属员工加以管理和考核，违反本规章制度将在公司考核中予以相应处罚。

　　不尽之处，公司将适时予以补充。

　　本规章制度从下发之日起执行。

　　签发人：

　　年月日

　　第一部分 岗位职责

　　公司总经理岗位职责

1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。

2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。

3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。

4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。 5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。

6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。

7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。 8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向总公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。

9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。

　　10经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。

　　公司副总经理岗位职责

1、在总经理领导下，协助经理抓好全面工作。

2、主要抓好设备设施维修、保养计划的制订和落实工作。带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。

3、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。

4、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。

5、调动各方积极因素、共同管好物业。定期向总经理汇报分管理工作情况，以各种方式听取业主和使用的建议、意见和要求，并及时答复、认真解决。

6、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。

7、经济与上级公司和政府相关部门顺关系，创造良好的外部环境。

　　职能部门经理岗位职责

1、在公司总经理室的领导下，全面实施本部门的各项工作。 2、负责制定本部门的工作计划，组织各项工作的开展。 3、负责配合办公室进行本部门员工的招聘。

4、负责制定本部门员工的业务培训计划，定期开展员工培训。

5、负责指导、监督、检查本部门各项工作，定期对本部门员工进行考核。

　　管理处主任岗位职责

　　在总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责负责管理处的日常事务和管理工作。

1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度； 2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函；

3、负责传达公司文件、通知及会议精神；

4、检查监督本辖区工程维修、保安清卫人员以及管理员工作情况并进行考核，按《员工手册》的要求抓好管理；

5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作；

6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量； 7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划；

8、加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调；

9、认真完成公司交给的其他任务。

　　内勤员岗位职责

　　内勤员在管理处主任统一安排下，负责文档资料的保存和管理，做好各项基础性工作。

1、按照物业服务的需要，编制采购计划，并实施采购； 2、对仓库物资和其他物资进行管理，建立物资台帐； 3、协助主任组织开展社区文化服务； 4、做好本部门员工的考勤、考核管理；

5、负责管理辖区内业主档案和物业档案，做好保密工作，防止遗失、损坏；

6、负责本部门各类通知、公函、报告的收发；

7、负责接听服务电话，属于业主投诉及报修的要做好记录，并及时转交处理，对于紧急突发事件及时向本部门负责人或公司领导汇报； 8、熟悉各种收费程序，负责接待上门的交费的业主，并做好收费记录；

9、热情接待来访的业主及其他人士，对他们的咨询事项给予热情、周到的答复和解释；

10、完成本部门安排的其他工作。

　　管理员岗位职责

　　在管理处主任的直接领导下开展日常管理服务工作。 1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况；

2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用； 3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务；

4、负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况； 5、负责对外包服务过程进行监督管理；

6、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。

　　文员岗位职责

1、负责部门的文件撰写、整理工作；

2、负责员工考勤、收发传达文件等日常工作，妥善保管管理处的各类来文；

3、负责办理各类外来人员的出入证件；

4、协助主任组织由管理处发起的会议，并做好会议记录；

5、接待来访的业主，对其提出的问题及意见，予以解释解答，并将详细内容记录在案；

6、负责做好文件、记录、卡的管理工作，并保证档案完整、齐全、保密；

7、向各业主发出书面缴交各项费用的通知书； 8、通过各种媒介做好宣传工作；

9、负责组织业主意见征询活动和社区文化活动；

　　出纳岗位职责

1、清点汇总部门交来的款项； 2、审核原始凭证是否完整；

3、发放工资、奖金，支付符合手续的费用； 4、处理银行存款收入和支出业务； 5、填制记帐凭证，交会计记帐；

6、正确使用发票，保证现金和银行支票使用安全。

　　保安人员岗位职责

（一）、总则

1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安 全；

2、遵守公司规章制度和《员工手册》，服从领导，完成公司交给的其它工作任务；

3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区的登记工作；

4、负责做好机动车辆的管理和收费工作； 5、负责做好综合管理费收取工作； 6、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等事件，提高应急处理能力；

7、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交接班记录；

8、讲究文明、礼貌待人，耐心说服、教育住户遵守物业辖区各项管理规定。

（二）、保安队队长岗位职责

　　保安队长在管理处主任的直接领导下，全面负责保安队的各项管理工作。

1、了解和掌握保安队的情况，根据管理处领导的要求和意图，结合实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实施组织和监督工作，对物业辖区的治安、消防、车辆交通工作全面实施管理；

2、主持保安业务工作会议，督促检查各项规章制度的落实，重点是《员工手册》及保安相关规定的落实情况，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，认真做好培养和业务训练，提高全体队员的整体素质。；

3、经常定期不定期检查保安队员的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例；

4、掌握队员的思想动态，认真做好思想工作，抓好保安队伍的思想建设，关心队员的生活状况和业务水平，做好全体队员的思想教育、法制教育和职业精神教育，帮助下属正确处理好工作中的各种问题，为下属解决实际问题；

5、教育培养所属班长，不断培养他们的组织指挥能力和管理水平； 6、处理有关保安方面的事务，重大治安问题和事故及时向领导汇报，并采取果断措施，控制事态发展。

7、完成公司交办的收费等其它工作任务。

（三）、保安班长岗位职责

　　保安班长在保安队长的直接领导下，负责保安队日常事务的实施工作。

1、负责组织当班的保安工作，监督和指导认真做好执勤工作，及时纠正和登记违纪违章现象；

2、检查本班人员的着装仪容、内务卫生，保管好配备的通讯器材、保安设施、自卫武器等物品；

3、负责填写《值班记录》，登记本班奖罚情况，检查各巡逻点情况； 4、按照保安部（队）制定的培训计划搞好组织实施工作，定期召开班务会，经常对队员进行具体的业务指导和岗位培训，提高本人和全班的整体素质和业务水平，能及时解决当班时间内的各种突发事件。

5、及时做好上传下达和请示汇报工作，与辖区业主搞好关系；

【篇2：物业公司管理规章制度】

　　佳迪物业管理规章制度

　　第一章 董事会职权

一、议定本公司的长远规划和经营方针。

二、依据公司的长远规划与经营范围，讨论和决定本公司的机构设置、人员编制和职责范围。

三、讨论和通过公司的年度工作计划和财务预算。

四、审定和通过公司的年度工作报告与财务决算。

五、讨论和议定公司的重要规章制度和职工队伍的组织建设、思想建设等重大问题。

六、根据工作需要作出授权的决议和讨论其他重大问题。

　　第二章 经理岗位职责

　　经理是对公司负有全面服务的管理者，处于中心地位，起领导核心作用，负责公司的全盘工作。

一、认真学习和贯彻执行党和国家对物业管理部门制定的方针、政策，法令和上级领导的指示决定及工作安排。

二、充分发挥和调动手下管理人员和各职能部门的作用，建立健全强有力的管理机构和行之有效的规章制度，不断进行和提高公司管理水平。

三、负责编制和审定本公司的经营决策，年度计划、员工培训计划和员工工资调整方案，及时提出各个时期的中心工作，确保各项计划和工作任务的顺利完成，使公司得到不断的发展。

四、贯彻执行安全经营管理和劳动保护条例，保证员工生命安全 和身心健康。

五、加强财务管理和经济核算，不断提高经济效益。

六、抓好员工队伍建设、懂技术、会管理的领导队伍和技术骨干。

七、认真做好工作考核，鼓励先进、树立典型，发扬成绩、纠正错误，充分发挥员工的积极性和创造性。

八、以公司经营宗旨为使命，以业主满意为目的，搞好实质工作。

　　第三章 办公室职责 一、认真学习贯彻相关法律、法规，制定各项管理制度和工作计划，并检查落实。

二、负责住户的入住、装修手续办理及档案管理，严格执行文件管理程序和文档资料的分类存档以及报刊杂志的征订和发放。

三、负责员工考勤工作，建立考勤制度，搞好绩效考核。

四、做好所有实物与设备的等级与库存管理以及所需物品的购买计划和发放，做到“帐帐相符、帐物相投”，物品存放及保管安全妥善。

五、组织召开例会、会议，撰拟相关材料，做好会议记录。

六、拟订员工培训计划，并定期或不定期的对员工工作进行总结，如强对员工的培训学习和业务考核。

七、负责小区的环境绿化和卫生保洁工作。

八、负责对内对外及对上对下的正常业务，保持公司形象搞好值班工作，监督其他部门工作。

九、负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作，搞好小区文化活 动。

十、负责完成公司交办其它各项工作任务。

　　第四章 管理部职责

一、在物业公司经理的领导下，认真贯彻相关法律、法规和公司的规章制度，主管客服和小区治安工作。

二、负责小区物业的接管验收工作。

三、负责协调处理业主的各种投诉事件，并对其进行认证解释，做好投诉记录。

四、负责检查住户的装修、入住。保证和维护业主水、电、暖的正常使用，发生故障应及时进行维修。

五、负责公共设施、设备的管理和维修保养，保证其正常运行。

六、负责催交业主的物业管理费；水，电、暖费。

七、负责业主钥匙的管理。

八、完成公司交给的其它工作任务。

　　第五章保安员岗位职责

一、门卫岗位职责

1、着装整齐、佩戴齐全，按时上岗交接班。

2、值班时不准擅自离岗、嬉笑打闹、看书报、吃东西、睡觉、不准收听录音机等敢与工作无关的事。

3、值勤中要讲文明、讲礼貌，不刁难业主和客户，处理问题要讲原则、讲方法，态度和蔼不急不燥。 4、认真填写各种登记，要求字迹清楚，内容详细准确。

5、对外来人员一律进行出入登记，来访的客人得到业主或公司领导同意后方可进入。

6、严谨各类修补、买卖、收旧及搞传销的人员进入小区。

7、装修材料及专业安装队进入时应检查相关手续，未办理装修和安装手续的不允许进入。

8、业主进入小区时应检查《临时业主卡》，装修人员进入小区须检查《临时出入证》。

10、进入小区的车辆要详细检查，如发现有问题时应请车主（司机）在检查表上签字确认。

二、巡逻岗岗位职责

1、巡逻员要着装整洁、语言文明、礼貌待人，不喝酒、不吸烟、不闲谈。

2、负责对进入小区的可疑和闲杂人员进行盘查，并及时请其离开小区，制止小区内的打假斗殴事件。

3、严禁搞传销及做广告的人员在小区内各种公共场所、设施上散发和张贴传单。

4、熟悉小区内的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列以及小区内区间道路走向，车辆和人员流动规律，系统掌握住宅区的整体情况。

5、劝说院内的过往行人不要乱丢纸屑、烟头，维护好公共区域的环境卫生。

6、指挥小区内的车辆顺序停放整齐，优先保证业主的车位。

7、装修方式时要不定时巡查试施工现场，垃圾必须及时清运，倾倒到指定位置，严禁向窗外、阳台外、楼梯过道、天台等公共场所抛洒和堆放。

8、要与队友团结协作、密切配合、互相照应、共同完成巡逻任务。

　　第六章 保洁员岗位职责

一、室外岗位职责

1、准时到岗，每天清扫分区道路、绿化带、楼宇间硬化部分及坐台两次。

2、垃圾随时清理，倒置垃圾中转站。

3、熟悉各自分工及所负责范围内的清洁卫生情况，对其负全部责任，发现问题及时解决。

4、热爱本职工作，养成良好的卫生习惯、不怕脏、不怕累。 5、积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质。

6、维护小区清洁卫生，对不讲卫生、不文明的现象要及时劝阻和制止。

7、完成公司交办的其它临时性工作。

三、室内岗位职责

①每日对楼道清扫、保洁、单元门、楼梯扶手清擦、保洁。 ②每周对楼梯内标志牌、信箱、消防栓、可视对讲机、防盗门、

【篇3：物业公司各项管理制度】

　　物业公司管理制度

　　日常工作管理制度

　　为了进一步加强管理，提高工作效率，强化组织观念，维护正常的劳动、工作秩序，特制定本制度。

一、全体员工必须严格执行公司制定的各项规章制度，按照岗位责任制和具体工作目标，严格履行自己的职责。

二、全体员工必须服从分配，听从安排，对工作不服从分配，经教育仍不能到职到岗的视为旷工处理（按奖惩制度第六条执行）

三、做到按时上下班，不在工作时间内睡觉、打扑克、下棋或干其它与工作无关的私活，违者按奖惩制度第五条执行。

四、严格考勤制度，各物业管理站必须坚持每日签到考勤，考勤员必须认真登记，严禁弄虚作假，违者按奖惩制度第十三条执行。 月底汇总，于次月1日报经理审查后交财务科备案，是每月工资发放的主要依据之一。

五、严格坚持请销假制度，做到事前请假事后销假。杜绝不请假或先离岗后请假，违者%b

物业规章制度共6

　　基础管理 YONGDA WUYE

　　永大物业规章制度汇编

　　第1篇

　　基础管理

　　组织结构 YONGDA WUYE

　　永大物业组织结构图

　　企业概况 YONGDA WUYE

　　企 业 概 况

　　永大物业是永大集团麾下各物业管理公司（宁波永大时代物业管理有限公司、宁波永大集团南京物业管理有限公司、泰兴永大物业管理有限公司……）的统称。各公司以集团物业部为核心，在其统一领导下，全面开拓市场。

　　根据企业自身的特点和优势，积极创造可持续发展资源，努力走“创品牌、占市场、上规模、专业化”的发展道路。现已管辖的物业建筑面积将达100万平方米，涵盖多层住宅、小高层、高层、别墅、办公楼等物业类型；永大物业拥有一支高素质的管理队伍，各专业管理人员都通过正规培训，获得了由劳动部门颁发的职业资格证书和建设部颁发的物业管理从业人员上岗证书；管理上制定了一套比较完整、严格、规范的物业管理规章制度、操作规程及实施细则，致力为每一个所接管的物业营造一个整洁、舒适、安全、宁静、文明、便捷的居住、生活和工作环境，真正使物业得以保值、增值。

　　企业自创建以来，按制定的发展规划及目标，积极参与市场竞争，以取得最佳经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目标；都围绕着“服务至诚、精益求精、热情奉献、温暖万家”的质量方针，以满足客户的最大需求为中心，在“缔造经典品牌、拓展服务空间、超越客户期望、追求持续发展”的企业宗旨指引下，积极造就品牌优势，最终实现成为一流的物业管理企业。

　　宁波永大时代物业管理有限公司

　　NingBo Yongda Shidai Property Management Co., Ltd 本公司创建于2001年7月，为宁波市物业管理二级资质企业，注册资金300万元人民币。我公司的设立开创了宁海县住宅小区实施物业管理之先河。 自华山花园第一个开展物业管理工作的小区以来，还相继接管了兴宁小区、华静小区和华庭家园，对宁波的东城水岸和中翠家园等已进行前期物业管理。从我们进驻管理小区的第一天起，就以树立企业形象，打响企业品牌为目标，在各级政府主管部门的指导扶持下，物业管理工作得到了不断完善和提高，曾多次受到县、市、省各级领导的赞扬和肯定及新闻媒体的宣传报道。其中，华山花园分别获得县“示范小区”、市“示范小区”、“诚信物业住宅小区”称号，管理处主任还被评为宁波市物业管理“优秀管理处主任”，兴宁小区被评为县“优秀小区”。继后两小区又同时被评为2003年度宁波市“环保模范小区”，公司被评为宁海县物业管理“先进企业”。

　　企业概况 YONGDA WUYE

　　宁波永大集团南京物业管理有限公司

　　NingBo Yongda Group NanJin Property Management Co., Ltd 本公司成立于2003年11月，为国家物业管理三级资质企业，注册资金50万元人民币。由宁波永大时代物业管理有限公司与宁波永大集团有限公司共同投资组建，已对南京市秦淮区的华静家园进行前期物业管理。

　　泰兴永大物业管理有限公司

　　Taixin Yongda Property Management Co., Ltd 本公司成立于2003年12月，为国家物业管理三级资质企业，注册资金50万元人民币。由宁波永大时代物业管理有限公司与宁波永大集团有限公司共同投资组建，已对泰兴市新都花城（606亩土地）第一期开发建设的的怡景园进行前期物业管理。

　　企业文化 YONGDA WUYE

　　企 业 文 化

　　企业宗旨：

　　缔造经典品牌 拓展服务空间 超越客户期望 追求持续发展

　　质量方针：

　　服务至诚 精益求精 热情奉献 温暖万家

　　服务理念：

　　用我们规范的服务去感化业主 经营理念：

　　综合收支持平 多种经营盈利

　　发展目标： 创建一流的企业

　　精神文明建设 YONGDA WUYE

　　精 神 文 明 建 设

　　遵纪守法，诚实待人； 敬业爱岗，精诚奉献。 尊重领导，团结开拓； 与时俱进，钻研业务。 举止文明，服务规范； 助人为乐，维护秩序。 爱护财物，公私分明； 兑现承诺，信誉至上。

　　员工誓词 YONGDA WUYE

　　员 工 誓 词

　　我，很荣幸成为永大物业的一员， 愿接受永大物业的一切指导和培训。 视企业声誉如同生命， 视同事如同兄弟姐妹， 视客户如同衣食父母， 为客户服务是我的神圣使命， 用我们规范的服务去感化业主，

　　我将以热心、诚心、耐心、细心、贴心、放心的理念面对客户。 “主动、热情、周到、细致”是我服务工作的信条。 “决不犯同样的错误”是我的誓言。 我将为永大物业的腾飞贡献我的智慧与力量。

　　展示语 YONGDA WUYE

　　展 示 语

　　誓言：决不犯同样的错误 管理：严格、系统、人性、协调 服务：主动、热情、周到、细致 操作：严谨、规范、准确、熟练 箴言：知 自己不足之多少

　　体 他人工作之辛劳 懂 客户心中之需要 克 自我情绪之烦躁

　　专 业务知识之深奥 悉 与人沟通之巧妙 步 勤俭公众之正道 创 企业个人之荣耀

　　每日省：工作程序是否规范

　　对待客户是否热情 处理问题是否及时 听取意见是否专注 释疑答问是否清楚 遭遇无礼是否耐心 对外承诺是否兑现

　　内部管理 YONGDA WUYE

　　永大物业规章制度汇编

　　第2篇

　　内部管理

　　岗位职责 YONGDA WUYE

　　第一章 岗位职责

　　集团物业部职责范围

　　物业部在集团的领导下开展工作。

一、负责集团下属各物业公司的全面职能管理和工作开展。

二、负责制定物业管理企业中长期发展规划、年度计划、物业管理实施方案和工作质量标准及创优达标工作计划，并指导督促各物业管理公司实施。

三、依照集团下发的工作计划，负责对新开发项目前期物业管理的各项筹备工作。 四、负责对各区域当地物业管理政策的了解，并掌握市场动态和资料收集，积极慎重做好可行性研究分析，为物业管理的工作开展作出决策。

五、负责新开发项目的前期物业管理招投标工作及业务委托合同的签订。

六、负责对所托管项目的前期物业管理相关人员的组建，参与施工建设和设施、设备的安装及调试。 七、参与开发部的新开发项目设计方案及图纸会审，并提供物业管理有关信息和合理化建议。

八、负责各物业公司的人事管理、员工培训、业务指导及工作检查。 九、负责理顺对内对外各相关部门及公众的关系协调工作，为各物业公司开展工作创造有利条件。

　　物业部经理岗位职责

　　在集团的领导下全面主持物业部工作。

一、贯彻执行党和国家的方针、政策、法令，及时确定或调整各物业公司的发展和经营方向。

二、负责组织对物业管理招标书、重大协议、合同进行评审。

三、组织审定各物业公司中长期发展规划、年度计划、物业管理实施方案和重大质量计划。

四、参与集团开发部的新开发项目设计方案及图纸会审，及时向集团各相关部门提供物业管理有关信息和合理化建议。

五、负责组织新开发项目的前期物业管理招投标筹备工作。

六、负责理顺对内对外相关部门及公众的关系协调工作，为各物业公司创造有利条件。

　　物业部副经理岗位职责

　　在物业部经理的领导下，分管行政事务、市场拓展、项目工程、工作计划、人力资源、品质管理等工作。

一、负责组织制定物业管理企业中长期发展规划、年度计划、物业管理实施方案和工作质量标准及创优达标工作计划，并指导督促各物业公司实施。

二、负责组织新开发项目物业管理的各项前期筹备工作。

三、了解各区域当地物业管理政策、掌握市场动态，做好可行性研究分析。 四、负责组织新开发项目的前期物业管理招投标文件的编制定工作。 五、负责组织制定、修订物业各项管理制度。

六、协调、监督各物业公司认真及时地贯彻落实物业部制定的各项工作任务。 七、受物业部经理委托，代理行使经理职权。 八、完成上级分派的其他工作任务。

　　岗位职责 YONGDA WUYE

　　物业部经理助理岗位职责

一、协助物业部经理工作开展和日常行政事务处理。 二、督促各物业公司工作计划实施。

三、了解掌握各项目区域物业管理相关情况，为物业部经理工作决策提供依据。 四、参与新开发项目的前期物业管理的投标书、委托合同的编制定工作。 五、参与制定、修订物业各项管理制度。

六、参与新开发项目前期物业管理的各项筹备工作。

七、了解各区域当地物业管理政策，掌握市场动态和资料收集。 八、完成物业部经理交办的临时性工作任务。

　　物业部综合事务主管岗位职责

一、学习当前国家的方针、政策，贯彻落实物业部的各项工作指令，完成布置的各项任务。

二、负责物业部行政、人事、文档等日常事务工作处理。

三、负责物业部工作计划、总结、规章制度等各类文件的起草核对工作。 四、做好物业部经理办公会议的组织准备和会议决定事项落实及督促催办。

五、负责对各区域当地物业管理政策性文件、资料的收集，并做好物业宣传工作。 六、负责监督各物业公司行政事务、档案管理、物料采购、员工培训等日常管理，并做好业务指导及工作检查。

七、负责审核各物业公司员工的考核（评）、情况统计汇总工作。 八、完成上级领导分派和交办的其他工作任务。

　　物业部工程主管岗位职责

一、参与制定物业管理实施方案，监督、指导各项目区域工程管理的贯彻实施。 二、负责组织制定各类设备设施管理规定及操作规程，审核各项目区域的养护维修计划。 三、督促检查各项目区域工程管理、安全教育和业务培训、技术指导。 四、参与新开发项目前期物业管理投标书编制定工作。

五、参与对各类设施设备安装、调试及物业竣工验收、接管验收工作。

六、对新开发项目工程建设，及时地向相关部门提交物业相关的合理化建议。 七、负责组织对物业重大工程的技术攻关及对设施、设备重大事故抢修。 八、负责协调各项目区域工程技术力量、工作任务分配。 九、完成上级领导分派的其他工作任务。

　　物业部文员岗位职责

一、受上级指派对各项目区域人事、物业档案、日常工作等业务指导、监督和检查。 二、做好物业部经理办公会议前的会议室布置，并作好会议记录和速记，整理会议纪要。 三、负责登记所有发文及收文并及时将文件转呈相关人员，同时做好文件的归类存档。 四、及时统计各项目区域的人事变动情况,将结果报物业部经理。 五、严格保密措施，无泄密现象。

六、负责物业部文件、资料的打印、校对及收发、派送。 七、做好物品、材料领用、保管、发放和登记工作。

　　岗位职责 YONGDA WUYE

八、完成上级领导分派的其它工作任务。

　　公司经理岗位职责

　　在集团物业部的领导下，全面主持公司工作。

一、贯彻落实党和国家的方针、政策、法令，执行上级指示及时确定或调整企业发展和经营方向。 二、制定物业管理质量方针和质量目标。 三、负责组织物业管理投标书的编制定，签订合同、协议，签发以公司名义发放的文件。 四、审定公司中长期发展规划、年度计划、物业管理方案和重大质量计划。 五、协调对内对外公共关系，为项目区域开展工作创造有利条件。 六、合理安排人力、财力、物力，以保证实现企业管理目标。

七、开展增收节支、开源节流，合理使用资金，以确保企业经济效益。 八、完成上级分派的其他工作任务。

　　项目区域常务经理岗位职责

　　在物业部和公司经理领导下，负责项目区域日常管理工作。 一、协调处理各部门之间的工作关系。 二、负责本项目区域的业务拓展。

三、负责项目区域员工的思想教育和队伍建设以及对员工的招聘、奖惩、辞退等管理工作。

四、负责组织制定、修订项目区域各项管理制度。

五、监督各部门认真及时地贯彻落实公司的各项工作任务。 六、负责组织项目区域新开发项目的前期筹备和接管工作。 七、受公司经理委托，代理行使经理职权。 八、完成上级分派的其他工作任务。

　　项目区域经理助理岗位职责

一、协助项目区域常务经理的工作开展和日常事务处理，当好参谋和助手。 二、兼管本项目区域办公室职责范围的工作。 三、督促检查各部门执行公司的各项决策和指令。

四、受项目区域常务经理委托，代理行使常务经理职权。 五、完成上级领导分派的其他工作任务。

　　项目区域办公室职责范围

　　项目区域办公室是综合管理部门，负责项目区域内的行政、人事、档案文件管理和处理日常事务工作。

一、学习、掌握国家方针、政策，贯彻落实领导的指示；深入基层调查研究，努力掌握第一手资料，及时提供可靠依据和信息。

二、负责项目区域的工作计划、总结、管理规定等各类文件的起草、审核、打印、复印、分发和登记工作。

三、负责项目区域会议的筹备和安排，做好会议记录，整理会议纪要，对会议决定的执行情

　　岗位职责 YONGDA WUYE

　　况进行催办和检查。

四、做好文书档案和有关资料的管理工作。文书档案包括公文的收发、保管、文印核稿、呈批、催办、归档、调卷和保密工作。 五、负责项目区域员工的月考勤、考核统计及劳动人事的管理工作，并按时报物业部备案。

六、负责外协工作，组织安排接待和对外宣传等活动。 七、负责项目区域的后勤管理工作，对批量性的物料采购应提前统计报常务经理审批或物业部审批。

八、完成上级领导分派的其他工作任务。

　　项目区域业务拓展主管岗位职责

一、收集当地各类信息、挖掘拓展物业管理新的业务和新的管理措施、方法，为公司领导出谋划策。

二、参加项目区域新开展的业务或工作进行可行性分析、评审，为公司领导提供决策依据。

三、协助配合在项目区域内承接物业管理业务，扩大物业管理范围；参与对拟接管物业进行评审、编制管理方案、进行经费测算、标书编写及物业管理合同的制定。

四、参加项目区域新委托小区的前期管理筹备工作，理顺与各相关单位的协调关系。 五、策划对外开展物业管理咨询宣传活动、扩大公司的影响力和知名度。

六、统筹本项目区域的培训工作，根据集团物业部计划及各管理处选派，组织员工外送培训，组织本项目区域各类新上岗员工的岗前培训和考核；配团物业部对本项目区域的业务技能等日常培训工作。

七、完成上级领导分派的其他工作任务。

　　项目区域品质管理主管岗位职责

一、参与项目区域新委托项目的前期筹备、竣工验收和接管验收工作。 二、负责监检管辖区日常保洁工作，符合质量标准。

三、监检管辖区共用设施设备的运行状况，落实开源节流措施。 四、监检管辖区绿化日常养护工作，负责与绿化承判商联系协调。 五、监检管辖区客户装修申请审批手续。

六、负责落实本项目区域各项创优达标工作，协助各管理处实施。 七、负责项目区域安全维护人员的业务指导、培训和工作监检。 八、完成上级领导分派的其他工作任务。

　　项目区域工程维修主管岗位职责

一、负责协调本项目区域工程维修养护工作。

二、参与新开发项目工程建设和设施设备安装、调试及物业竣工验收、接管验收工作；负责与开发建设单位工作联系协调。

三、负责工程管理、安全教育和业务培训、技术指导，确保管理的设备、设施处于安全、良好的正常运行状态。

四、负责制定落实辖区的各类设备、设施养护工作计划和维修方案。 五、配合协调各管理处的维修、养护工作，对突发事件和重大设备事故，负责组织抢修。 六、完成上级领导分派的其他工作任务。

　　岗位职责 YONGDA WUYE

　　会计人员岗位职责

一、严格按照“会计法”和“物业管理企业财务管理规定”处理一切业务，做到遵纪守法，忠于职守，廉洁奉公，实事求是。

二、努力钻研业务，不断丰富会计理论知识，提高业务水平和工作能力，做好本职工作。 三、认真编制并严格执行财务计划，遵守各项收入制度、费用开支范围和开支标准，分清资金渠道，合理使用资金，完成上级交派任务。

四、按照国家会计制度的规定记账、算帐、报帐，做到手续完备，内容真实，数字准确，帐目清楚。

五、按时编制各种会计报表，做到数字真实，计算准确，内容完整，说明清楚，报送及时。

六、按照国家会计制度的规定，妥善保管会计凭证、帐簿、报表等档案资料。 七、保管好财务印鉴、收款凭证，核对回收工作。

八、对上级机关、财务、税务、审计部门来公司了解、检查财务工作，要负责提供有关资料，如实反映情况。

九、定期检查指导各项目区域收款员的业务工作。

十、遵守、宣传、维护国家财政制度和财政纪律，同一切违法乱纪行为作斗争。 十一、完成上级分派的其他相关工作任务。

　　出纳岗位职责

一、严格按照“会计法”和“物业管理企业财务管理规定”处理一切业务。做到遵纪守法，忠于职守，廉洁奉公，实事求是。

二、按会计凭证做好现金收、付及保管工作，记好现金日记帐，做到日清日结，账实相符。

三、库存多余现金应及时存入银行，库存量不得超过财务管理规定数额。

四、熟悉住宅单元户数和面积，以及综合管理费、公共设施日常维修费、水电费等收费标准和计算方法，并协助收费工作。

五、及时收、送银行各类转帐支票及特种委托收款凭证，做好银行存款的收、付及支票保管工作，记好银行存款的日记帐，及时清理未达帐项，确保与银行存款对帐单金额相符。

六、及时清理领款凭证，督促借款人员及时报账。

七、熟悉物业管理软件操作，并做好收费的统计、核算工作，做到及时、准确无误、不重不漏。

八、根据员工的考勤情况汇总，及时发放员工工资和各项补贴等。 九、完成上级领导分派的其他相关工作。

　　物业管理处职责

　　履行公司签订的物业管理委托服务合同，具体职责如下：

一、按公司制定的物业管理目标的运作方法、标准要求，对公司授权的物业（房屋、治安、车辆、道路、消防、卫生、绿化、文化活动等）具体实施一体化综合管理，并接受政府物业主管部门的管理和监督。

二、完成公司下达的年度管理目标和经济指标考核。 三、积极参与创建安全文明小区，市、省及国家示范优秀先进管理住宅小区的考评达标工作。

四、在项目区域组织下具体负责物业的接管验收工作，指出工程遗留问题和需整改的事项。

五、负责客户房屋装修的申请审批、监督、检查工作。

　　岗位职责 YONGDA WUYE

六、在定编、定岗的前提下，合理调配人员，协调各岗位的分工和合作，责任落实到人，确

　　保各项服务处于良好的运作状态。

七、实行严格、系统、人性、协调管理，进行定期回访，广泛征求客户意见，不断提高服务质量。

八、按日常管理工作的服务内容与标准进行自检，接受业主委员会的监督。 九、建立健全辖区的各类资料，做好归档管理工作。

十、根据维修保养规定制度制定工作计划，安排落实对房屋、公共配套设施进行维修养护。

十一、经常组织开展丰富多彩的健康有益文化活动，搞好精神文明建设。 十二、按规定标准向业主或使用人收取综合管理费等各类费款，必要时可委托银行办理托收业务，为交费人提供方便。

十三、按公司编制管理培训计划，进行业务培训工作，不断提高员工的综合能力和管理水平。

十四、根据各阶段工作管理运作情况，及时调整、落实、提高管理服务质量，保证实现管理目标。

十五、完成公司安排或委托的其他服务工作。

　　主任岗位职责

　　管理处主任在项目区域常务经理的直接领导下，对管理处工作负全责，其职责如下： 一、负责对管辖的物业实施一体化综合管理，完成公司下达的年度管理目标和经济指标考核。

二、负责指导、监督、检查管理处各项工作及下属员工的工作完成情况。 三、业务上接受各职能管理部门的指导和监督，做好自检和整改措施。 四、合理调配人员，协调各岗位的分工和合作，责任到人。 五、主动做好相关部门的关系协调，以便开展工作。 六、负责制定管理处年度、月工作计划。

七、负责所辖物业的装修审批、把关，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火管理。

八、按规定对员工进行月考核，做到奖罚分明。

九、负责员工的思想政治工作，提高员工从业责任感。

十、每旬组织召开部门例会，总结上一旬工作计划的完成情况，安排落实下一旬工作计划任务。每日组织晨会，跟进上一天事务，安排当天工作。

十一、熟悉辖区情况，对外来参观访问和客户来信来访，要热情接待，接受业主委员会监督，

　　提高服务管理质量，及时处理客户投诉，坚持定期回访制度及维修回访制度，听取合理化建议。

十二、完成上级分派的其他工作任务。

　　副主任岗位职责

一、配合管理处主任全面完成各项工作任务。

二、分管辖区投诉、维修、保洁、绿化、安全维护和社区文化等方面的工作。 三、负责组织制定管理处各岗位工作细则、工作程序、工作标准和有关规定。 四、检查督促部门员工切实履行各工作岗位职责，遵守各项规章制度和操作规程。 五、经常对部门员工的技能和工作情况进行检查、考核指导。

六、定期向管理处汇报有关工作情况，负责搞好部门的精神文明建设。 七、负责对员工食堂进行监督管理和物（用）品采购计划的审核。

八、经常巡视辖区，受理客户来访、查询、投诉等事宜，加强整改工作。 九、受主任委托，代理行使主任职权。

　　岗位职责 YONGDA WUYE

十、完成上级分派的其他工作任务。

　　主任助理岗位职责

一、协助管理处主任对日常事务进行管理、督促；负责协调区域的日巡视，做好日常工作记录。

二、协助主任参与楼宇竣工验收和接管工作，并负责统计管理好空置房。

三、协助主任办理业主（客户）装修审批手续，负责落实装修进度及装修情况的检查和统计。

四、协助主任组织开展社区活动和宣传工作，主动加强与业主（客户）的沟通和联系，认真做好回访工作。

五、协助主任与外协相关部门保持良好的关系，配合居委会、社区等有关部门搞好计划生育和环境达标、治安等工作。

六、协助主任做好周检工作和落实整改措施。

七、接待业主（客户）来访，做好对投诉人和违章人员的解释和处理工作。 八、完成上级分派交办的其他工作任务。

　　管理员岗位职责

　　为了使管理处有一个良好的工作秩序,保证各项工作正常、顺利、规范的进行，特制定以下职责：

一、熟悉和掌握物业管理的有关法规、政策，认真学习钻研和掌握各种专业知识和技能，不断提高自身业务素质。

二、熟悉辖区环境，熟练掌握各项操作处理程序。

三、热心接待业主来访，耐心听取业主（住用人）各项投诉，并如实记录，按“首问责任制”及时负责落实到各相关人员，将处理结果备案。

四、负责客户档案管理，核实、掌握客户情况，建立健全客户资料，办理客户出租、转让等相关手续，处理服务中心日常事务。 五、加强对业主的沟通，讲究工作方法和文明礼貌。 六、增强工作透明度，创文明形象窗口。

七、负责受理业主（客户）装修申请，做好各项证件的办理和资料管理。 八、负责填写、派发、收回工程维修单，并协助落实各类报修。

九、负责督促清洁卫生工作，检查装修和生活垃圾的装运情况，垃圾做到日产日清，确保其工作达标。

十、配合催缴业主（客户）拖欠的物业管理相关款费。 十一、完成上级分派的其他工作任务。

　　收款员岗位职责

一、负责管理处各项款费的收取工作；在业务上接受财务部门的指导和监督，保证做到日清月结，账表相符，钱据相符，对拖欠款费应及时催收，使费用收缴率达到规定标准以上。

二、熟悉管辖区内的单元户数、面积，以及管理费、水电费等收费标准的计算方法，收缴各种管理费并开具发票及收据，做好收费的统计、核算、流入工作，做到及时，准确无误，不重不漏。

三、严格执行收费制度，对缴费情况随时进行统计，定期向主任汇报；对拖欠款费的业主，

　　岗位职责 YONGDA WUYE

　　及时以电话联系、上门催收等方式使拖欠款尽早收回。

四、熟练计算机运用和操作，做好现金日记帐和台帐。 五、负责管理处固定资产和物资的登记工作。

六、负责做好考勤工作，核实各班组上交考勤和加班记录，并上报项目区域。 七、完成上级分派的其他工作任务。

　　服务接待员岗位职责

一、熟悉管辖区内的单元户数、房屋楼宇的排列、面积和客户的基本情况，以及综合管理费、公共设施日常维修费、水电费等收费标准的计算方法，配合追讨欠缴费款。

二、虚心听取业主的建议和批评，不断改进工作方法。

三、向业主、客户宣传物业管理相关政策，及时总结经验教训和传达有关规定、通知。 四、坚守岗位，受理业主（客户）各项投诉，热情接待业主、客户和来访客人，对业主、客户的投诉要耐心解释并及时反映到相关人员。

五、主动与业主（使用人）建立友好关系，争取他们对物业管理工作的理解和支持，协助搞好“窗口”服务。

六、做好物品、材料领用、保管、发放和登记工作。

七、熟练计算机运用和操作，负责本部门文件、资料的打印、校对及收发派送。 八、负责对各类的文件、表格等按规定整理分类归档保管。 九、配合工程维修人员抄记各类计量表。 十、完成上级分派的其他工作任务。

　　档案员岗位职责

一、忠于职守，严格遵守档案法规及本管理处档案管理制度，积极开展工作。

二、负责收集、接收本管理处经营、管理、科技档案资料，作好积累、补充、配套、保管和提供查阅。

三、及时立卷归档，编制总目录、卷内目录及档案形成说明书，编排入柜；要熟悉管理的档案，协助查阅检索。

四、熟练掌握计算机数据库软件系统的操作和运用。

五、妥善管理档案。严格执行借阅制度，建立借阅登记，对借出资料按期催还。

六、定期清查、鉴定档案。每年进行全部档案的清理核对和保管质量检查，作到帐物相符，及时修补和复制已破损或变质的档案。

七、严守机密，确保档案安全，对档案库要做好防火、防盗、防高温、防潮、防有害气体、防尘、防虫的“七防”工作，保持档案库房整齐清洁。

八、完成上级分派的其他工作任务。

　　维修员岗位职责

一、严格遵守规章制度，严格执行操作规程，服从管理处的工作任务分派。

二、负责辖区内所有水电、管道及设施设备的养护和维修，保证各类设施设备的正常运作。

三、定期巡回检查各类设施设备及管线，做到小修不过夜、大修不拖延，特殊维修及时上报

　　审批，并做好维修记录。

四、每日巡视辖区各类设施、设备的运行情况，并做好各类记录。

　　岗位职责 YONGDA WUYE

五、接到报修电话或施工任务，应立即赶往处理，如一时不能修复应向管理处报告，修复后在维修单签字。

六、拟订各类电器、设备的年、季、月维修计划和消耗材料预算，适时调整及提出合理化建议，并做好材料领用手续。

七、工作完毕后及时清理卫生，清点工具，交还剩余材料，并负责工具管理工作及维护保养。

八、积极认真的完成业主的委托维修任务，尊重客户，收费合理，完工后请业主验收签单。

九、准时按月抄记水、电等各类计量表数据报管理处。 十、及时将各类记录上交管理处存档。 十一、完成上级分派的其他工作任务。

　　管道工岗位职责

一、熟悉辖区内各类管道的铺设、走向，进水总水阀，水表的位置、数量，进水管径、阀门尺寸，并会正常的操作。

二、严格遵守公司制定的管道设备的运行、维修、保养制度，做到勤检查、早发现，及时处理。

三、熟悉消防设施的配置、位置，并能正确使用消防设备，每日巡视水泵房、做好设备的运行记录，并及时将各类记录上交管理处存档。 四、对水泵房等设备每周清洁一次，及时检修，更换各类水泵泵头、阀门，保持设备的整洁，完好。

五、做好下水管道的维护、疏通，化粪池的清理、雨水井的检查工作。 六、坚守岗位，做好各类巡查、维修、养护记录，保管好资料、工具。 七、完成上级分派的其他工作任务。

　　电工岗位职责

一、熟悉辖区内供电、电梯、保安系统、消防系统；熟悉住宅区内高低压线路号，各配电室出线回路走向；熟悉机电设备的配置和使用状况，会按规程操作高低压设备，会操作消防设备，会处理电梯困人等。

二、严格遵守公司制定的机电设备运行维修保养制度，按规定进行保养，做到小修不过夜，中修不拖延，能正确判断一般故障，并采取应急措施。

三、保持室内设备的整洁，设备完好率达98％以上，并及时更换通道照明开关、灯泡、保证照明率100％。

四、坚守岗位、做好值班记录，保管好资料、图表、工具。 五、及时将各类记录上交管理处存档。 六、完成上级分派的其他工作任务。

　　电梯管理员岗位职责

一、严格执行电梯巡视检查制度，每日应对电梯作例行检查，如发现有震荡、不正常的声音或电梯有损坏，应立即停梯检修，将每次检查结果详细记录备案并交管理处存档。

二、按电梯定期保养项目表的内容对电梯进行保养。

三、积极主动协助配合电梯承判商按电梯维修细则对电梯进行日常维修及大中修工作。 四、保持电梯及机房整洁，礼貌制止违反《电梯使用规定》的行为。

　　岗位职责 YONGDA WUYE

五、要妥善保管电梯门和电梯机房的钥匙，不得随便交与他人使用。

六、电梯出现紧急情况，接到通知后及时赶到现场，分析故障原因，了解损失程度并及时采取对策措施，对解决不了的技术问题应及时向主管领导汇报，联系承判商处理。

七、完成上级分派的其他工作任务。

　　智能化维护员岗位职责

一、参与对小区可视对讲系统、门禁系统、闭路电视监控系统和红外线防越报警系统、消防报警系统等智能化设备安装、调试及验收和接管工作。

二、熟悉小区智能化系统的分布、运作等技术资料，对相关资料进行汇编、整理、统计。 三、每日巡视辖区智能化系统的运行状况，每周对智能化系统进行一次全方位检查，发现问题及时处理，做好日常养护，定期检测系统使用功能。

四、负责解答业主使用智能化设备遇到的实际问题。 五、不断完善智能化系统、提高服务质量。 六、完成上级分派的其他相关工作任务。

　　安全维护领班岗位职责

　　安全维护领班在管理处领导及品质管理主管的业务指导下，负责落实安全维护日常管理工作及任务：

一、钻研学习专业业务知识，提高管理、服务技能，督促指导本班人员专业业务工作的开展，熟悉掌握辖区内环境及整体情况，负责安排落实人员的工作计划、任务。

二、认真抓好本班人员的纪律和工作质量，督促本班人员遵守公司的规章制度。 三、严格按照公司的有关制度和岗位职责组织本班安全维护人员月考核和考勤，及时上报，并对工作过失和违纪员工提交处理建议。

四、严格按照交接班制度，负责做好交接班工作。

五、辖区内出现紧急情况时，负责安全维护员的统一指挥调度、处理、解决。 六、熟悉掌握辖区内的装修制度情况。

七、负责解决、处理辖区内各种违章行为及各类投诉，必要时及时向上级汇报。 八、积极配合维修部门对智能化系统及各类设施的检查、维护工作。 九、带头并督促班组员工履行岗位操作规程。

十、加强与业主、客户的沟通，广泛征求业主意见，改进工作，提高服务质量。 十一、完成上级分派的其他工作任务。

　　安全维护员门岗岗位职责

一、按规定上岗接班，上岗签名。

二、认真检查出入车辆，维持好门口交通秩序，对进出车辆要做好登记和验证工作。 三、指挥车辆按规定线路行驶，停放在指定位置，不准乱停乱放，确保通道畅通无阻，避免造成交通堵塞，引导要及时，手势要规范。

四、严格控制闲杂人员、小商贩等进入辖区。外来访客需询问，必要时进行登记。车辆实行收费制度，按规定的标准收取，不得乱收费。

五、严格控制大宗物品进出小区，必须按规定办理手续。 六、积极配合班组的安全维护人员，做好安全防范措施。

　　岗位职责 YONGDA WUYE

七、认真履行值班制度，值班中所发生、处理的各种情况在登记簿上作详细登记，交接班时移交清楚，责任明确，必要时向安全维护领班或管理处领导汇报。

八、保持值勤区域的卫生整洁，发现垃圾及时打扫。

九、严格控制漏油、漏水及小区规定禁入的车辆，对携带和运送可疑物品的车辆及出入小区的可疑人员要进行询问，盘查。

十、负责文件、信函等按规定及时转送到相关人员。 十一、完成上级分派的其他工作任务。

　　安全维护员巡逻岗位职责

一、按规定上岗接班，上岗签名，当班时必须提高警惕，坚守岗位，认真巡查管辖区域的关键部位，防火、防盗、防抢。

二、实行定时和不定时的监视和巡查，防止不安全事件的发生。要按责任路线巡视检查，发现问题及时处理，遇到重大问题及时通知领班，加强对重点部位和死角的巡视，遇到业主要主动打招呼，有礼貌地回答他们的询问。

三、及时制止辖区内的打架斗殴事件。

四、阻止在辖区内放养家禽家畜，如干扰他人生活和休息，应加以劝阻、制止，出现伤及他人时，及时采取相应措施。

五、发现他人在小区内大声喧哗，使用音量过大或发出噪声的器材，影响他人工作休息，尤其是夜间遇此情形，安全维护人员要上前制止，如不听劝阻，视情况可报警。

六、指挥并监视好所辖区域内的行驶车辆，防止交通事故的发生；提醒车主关好车门窗，防止撬盗车事件的发生。

七、接到报警，要立即赶到现场，了解情况，正确处理，并向领班或上级领导报告。情况严重要及时移交公安机关处理。

八、对于形迹可疑人员必要时进行证件检查。

九、监视所管物业，及时消除火灾及其他事故隐患，巡逻中闻到异味、听到可疑响声立即查明情况，并及时处理报告。

十、认真履行值班制度，值班中对所发生、处理的各种情况在登记簿上作详细登记，交接班时移交清楚，责任明确。

十一、如遇重大突发性危害事故或事件发生，立即进行应急处理，并及时向上级汇报。 十二、遇业主求助，在允许范围内及时帮助解决。 十三、完成上级分派的其他工作任务。

　　监控监视员岗位职责

一、监视屏幕情况，随时向安全维护班组报告屏幕出现的可疑情况，对可疑情况进行录像，并做好监控记录。

二、熟练掌握监视设备系统的操作规程，严格执行操作规程，负责记录监视设备系统的运作情况，发现异常、故障应立即上报，不准擅自摆弄。

三、录像必须按组别、顺序进行，不能搞乱，并做好记录工作和保管工作，如遇外来人员借录像带，须经管理处主任批准。

四、负责接听和处理电话报警，并按部门制定的工作方法与技巧处理。

五、如遇突发事件，应按应急预案进行操作，沉着冷静，并及时向安全维护领班汇报。 六、各岗位对讲机呼叫 三 声后仍不畅通，负责协助呼叫，并通知领班。

　　岗位职责 YONGDA WUYE

七、严格按照交接班制度，做好交接班工作。

八、做好监控室的卫生，钥匙领还记录，以及上级交办的任务。

九、严禁无关人员进入监控室，严禁向外界泄露监控设备运行情况，严禁将电视监控设备挪作私用。

　　义务消防队员职责

一、公司全体员工都为义务消防队员。

二、学习公司有关消防知识，正确使用各种消防器材和设备。

三、积极开展小区消防知识宣传，深入客户、商场、活动中心、公共娱乐场所开展安全检查，发现问题及时整改。

四、制止任何违反消防安全的行为。 五、管理好辖区内的消防器材和设备。

六、发生火灾时，义务消防队员都必须立即投入抢救现场，实施抢救，不得借故逃避，要立即报告有关部门和报警，组织人员进行自救、疏散，采取适当措施，力争尽快把火扑灭。

七、做好现场安全保卫工作，严防坏人趁火打劫和搞破坏活动。 八、协助有关部门做好善后处理。

　　绿化管理员岗位职责

　　全面负责管辖区的绿地、花木的养护和管理工作，为客户营造并保持怡人的生活环境： 一、熟悉各辖区的绿化概况，保证绿化的完好率，发挥绿化的生态环境效益。

二、负责对绿化工的业务知识指导，组织学习公司规章制度、岗位责任制和探讨园林艺术知识，并督促遵守各项制度。

三、负责辖区绿化日常工作安排，划分责任区，把工作落实到个人。

四、针对各辖区特点，合理制订绿化养护工作计划，合理安排、调配人手，协助配合各管理处完成辖区的绿化管理工作。

五、定期巡检各小区，检查树木花草的养护、浇水、施肥、杀虫、修剪和清理枯枝叶、除杂草的工作情况，并做详细记录。

六、台风雨季节，负责督促指导绿化工做好辖区花草树木的防护工作。

七、负责将各辖区的绿化检查、养护等工作记录及资料及时交各管理处存档归案。 八、督促指导绿化工对绿化设备、工具的维护保养工作。 九、协助配合各管理处等部门搞好其他各项工作。 十、完成上级分派的其他工作任务。

　　绿化养护工岗位职责

　　绿化养护工在管理处主任的领导下，接受绿化管理员的业务技术指导，对辖区的绿化养护工作负责，为客户创造并保持怡人的生活环境。

一、熟悉辖区的绿化概况，保证绿化生态环境效益。

二、熟悉花草树木品种、名称、栽培管理和防治方法，不断提高绿化养护质量。 三、适时对花草树木进行浇水，满足其生长需要防止过旱过涝。 四、满足花草树木正常生长需要，适时适量对其施肥。

五、根据园林要求，花木分枝规律和生长特性，及时对花木进行修剪、整形。

　　岗位职责 YONGDA WUYE

六、配合保洁员做好环境卫生工作，及时清除杂草、杂物，适时剪草，保持草地整洁美观。

七、定期对花木进行培土、防风害、除虫。对遭受自然损害的花木及时进行修补、扶持和补 苗。

八、协助安全维护经常巡视辖区的绿化地，劝阻、制止在草地上践踏，倾倒垃圾或用树干晾晒衣服、被褥等行为。

九、完成上级分派的其他工作任务。

　　保洁工岗位职责

一、遵守部门制定的管理细则，统一着装上岗，树立良好形象。 二、保质保量地完成本人所负责区域内的清扫卫生工作。

三、遵守劳动纪律，坚守工作岗位，按照清洁程序搞好小区内卫生。 四、发扬互相配合精神，支持同事工作，以礼相待。

五、负责各自范围内道路、绿化带等公共区域地面的清洁工作。 六、负责室外果皮箱、垃圾箱的清洁、清运和清扫工作。

七、负责墙身、幕墙、路灯、宣传牌、雕塑和排风口清洁工作。 八、对辖区内违反清洁管理规定的行为进行劝阻、纠正。

九、负责所管辖区的楼梯通道的清洁工作，定期或不定期对楼梯通道玻璃清洁工作。 十、完成上级分派的其他工作任务。

　　家政服务员岗位职责

一、严格遵守规章制度，服从管理处的工作任务分派。

二、根据管理处指派，按业主（客户）委托事项，按时上门以认真负责的态度提供优质服务。

三、根据业主（客户）的合理要求，按质、按量、按时完成服务事项，以保证业主（客户）满意。

四、发扬互相配合精神，支持同事工作，以礼相待。

五、加强与业主（客户）的沟通，广泛征求业主意见，改进工作，提高服务质量。 六、完成上级分派的其他工作任务。

　　办公管理制度 YONGDA WUYE

　　第二章 办公管理制度

　　办公制度

一、以认真负责的态度，严谨务实的作风做好本职工作，讲究办公效率。 二、保持办公室环境整洁，做到书籍、资料、用品等摆放有序，整齐。

三、严格遵守劳动纪律，外出办事应与同事打招呼，说明去向；因故临时外出必须向部门主管请假。

四、讲究文明礼貌，注重仪表仪容、形象，按规定着装。接待来访客人，应热情主动，遇非职责管理范围内的按《首问责任制》程序办理。

五、办公时间要保持安静，不准擅自离岗、大声喧哗。 六、爱护公共财物，勤俭节约。

七、不准乱丢堆放杂物、随意张贴、随地吐痰及乱丢烟头、纸屑、果皮等废物。

八、办公工作结束后，必须进行整理清卫。检查所有办公设备、切闭水电、关好门窗，并做好相应防范措施。

　　会议制度

一、会议召开之前应确定议题，参会对象，准备好有关的会议资料、文件。 二、各种会议由召集者负责组织安排，并对出席对象提前发出通知。

三、会议出席者应安排好工作，准时到会，并带笔记本及相关会议资料，如因故无法参加会议，须提前向会议组织者请假。

四、会议坚持讲效率、开短会原则，发言者做到事先准备，简明扼要，畅所欲言，使会议起到应有的效果。

五、固定性会议为：物业部办公会议、公司经理办公会议、项目区域办公会议、部门例会、班组例会。

1、物业部办公会议，原则上每季度召开一次，参会对象为物业部正、副经理、经理助理、各公司经理、物业部职能主管及相关人员。

2、公司经理办公会议，原则上每月召开一次，参会对象为公司经理、各项目区域常务经理、经理助理及相关人员。

3、项目区域办公会议，于每月10号召开，参会对象为常务经理、经理助理、项目区域职能主管、管理处主任。

4、部门例会，于每旬第一个星期五召开，参会对象为正、副主任、主任助理、班组长（负责人）以上。

5、各班组每月至少组织1次例会，进行业务培训、学习（具体时间由部门确定）。 六、如遇特殊情况，另行通知召开会议。上一级别会议与本级别会议在时间有冲突时，以上一级别会议为主，本级别会议作相应时间调整。

七、凡会议所作的决议、决定及重要事项必须形成会议纪要，经办公室整理后以文件形式印发并贯彻执行。

八、开会时与会者应尊重他人发言，使会议正常进行，将手机调至振动档或关机。

　　保密制度

一、本制度是处理涉及机密的文件及其机要事项而制定。

　　办公管理制度 YONGDA WUYE

二、本规定中所称机要是指不得泄露事项，凡符合下列条款之一者均属于此。 1、关于重要决策或计划。 2、关于人事问题。

3、关于会议重要的讨论事项。 4、关于业主或租户的档案资料。

5、契约、协定或根据协商而决定的事项。 6、特别指定的事项。

三、机要文件按保密等级可分为以下三种： 1、秘密。不能向相关人员以外者公开。 2、机密。不能向外公开。

3、绝密。不能向特别指名的最小范围内的工作人员以及承办人员以外者公开。 四、机要文件、机要事项及其种类的认定，原则上由所管部门的负责人负责。

五、机要文件由其制发部门制成正、副本两份，一份由制发部门分类加以保管，另一份由所管部门的负责人保管。

六、机要文件的制发部门应备有发文簿，文件发至有关部门时，必须有收件人签字。 七、机要文件来往传递（包括传真），应指定专人传接或采取亲启信函方式进行。 八、机要文件须经制发部门负责人同意后方可复制。机要文件复制时，制发部门应将复制件数量在原件或副本上详细记录，并在发文簿上记载复制件的去向。

九、秘密文件或公司外秘密文件以及秘密事项，由制发部门负责人负责，由专人进行分发和传送。

十、机要文件及其相关草案、其他无用资料的销毁，由所管负责人负责销毁。

　　印章使用管理制度

一、公司印章由经理指定专人保管，法定代表人印章、财务专用章由财务部门专人分开保管。

　　上述印章未经公司经理批准，不得随意交与他人保管使用，部门（管理处）印章由部门负责人（管理处主任）保管或指定专人保管。

二、使用公司印章依据下列情况进行审批：涉及人员调动（任免），以公司名义签置的合同、协议，财务收支及对外发文、发函等方面用章，由公司经理批准；有关业务管理工作用章，由项目区域常务经理批准；使用法定代表人印章除财务部门用章外，由公司经理批准。使用部门（管理处）印章，有关业务管理工作用章，由部门负责人（管理处主任）批准；涉及到对外或代表公司名义，必须经公司经理或项目区域常务经理批准同意。

三、未经领导批准，不得私自用章，不准携带公章外出，不准盖出空白信笺；对不符合用章规定的，印章保管人员有权拒绝盖章；对违反用章规定或弄虚作假，获得用章造成重大影响、后果或经济损失，要追究保管人、当事人的责任。

四、刻制印章，须经公司经理批准。作废的印章应及时封存。

　　公文管理规定

　　为统一公文运行程序，加强公文管理，提高办公效率，制定本规定：

一、各级政府、上级部门下发和其他单位抄送的公文，统一由专人收管，并负责签收、分类、登记和分发、传阅。

二、以公司名义发出的各种文件，须编号、登记，统一对外发送。 三、公文处理：

　　办公管理制度 YONGDA WUYE

1、公文登记分类，交办公室负责人审阅，提出拟办意见。 2、根据拟办意见，送有关部门相关人员阅办。

3、领导批办的公文，按批示意见交有关部门负责办理。 4、如承办过程中有疑问或问题，应及时请示、报告。 5、办理完毕后，应填写承办结果，连同原文件退回存档。 四、公文传阅：

1、送阅文件要抓紧时间阅读，不得无故拖延或扣押。 2、文件一律由专人传送，一般不得横向传阅。 3、文件传阅后，阅文人要签名并写上时间。 4、文件传阅后，交回归档保管。

　　传真机、复印机、计算机（电脑）管理制度

一、为确保办公设备的正常运行和使用，必须指定专人保管、操作使用。 二、非操作人员，未经许可不得私自操作使用。

三、为节约纸张和能源，严格控制复印和传真数量，非必要不予复印和传真。

四、一般不承接外单位及私人委托的打印、复印、传真，特殊情况须经领导同意，并办理付款手续后，方可操作使用。

五、严格控制计算机外部软件流入管理，严禁安装游戏软件（盘）和使用，以防电脑病毒感染。

六、计算机内存资料注意保密，凡涉及机要文件资料须加密码保存，未经批准，任何人不得提取（阅）电脑内存信息、数据资料。

七、凡内部常用业务资料、数据，必须进行备份处理，以免丢失。

八、下班工作结束后，应做好办公设备的日常保养和清洁工作，并及时处理废弃稿件，切断电源。

　　档案管理制度

　　依据《中华人民共和国档案法》，结合企业实际情况，确保档案的完整和安全，特制定本制度。

一、档案工作的基本原则

　　档案实行集中管理与分散管理相结合，即分别为公司、部门管理，专人负责档案管理工作。公司各部门在各项活动中所形成的具有参考价值的文件、材料，由承办单位、经办人负责将办完的文件、资料及时归档。

二、文件资料点收、整理和归档

1、文件结案移送归档时，检查文件的文本及附件是否完整，如有短缺，应立即追查归入。

2、文件如经过抽查，应有部门主管领导的签认。

3、文件的处理手续必须完善，如有遗漏，应立即退回承办人。

4、做好收件登记、编号、运转、催办工作，按规定程序符合立卷标准要求，及时分类、立卷、归档。

三、档卷管理

1、每年对档案材料的数量、保管等情况进行一次检查，发现问题及时采取补救措施，确保档案的安全。

2、做好相关的防范措施，注意保密工作。

　　办公管理制度 YONGDA WUYE

3、保持档案室清洁，随时擦拭档案橱、架，并采取防虫蛀腐朽工作。

4、每年按规定清理一次，已到保管期限，确定销毁的档案材料必须列册登记，经领导审批后作销毁处理。

四、档案调、借阅

1、严格履行调、借阅登记、审批手续，一般仅限在档案室查阅。确因工作需要带出复印或摘抄文件，须经领导批准。

2、借档人不得转借、拆卸、调换、污损所借的档案。

3、档案归还，经档案管理人员检查无误后，立即归入档卷。

　　人事管理制度 YONGDA WUYE

　　第三章 人事管理制度

　　员工守则

● 服务准则：

“端正态度、热情主动、摆正位置、尽心尽职”，“用我们规范的服务去感化业主”，使业主（住用人）对我们的服务无可挑剔，是全体员工共同遵守的服务准则。

● 职业道德：

一、敬业爱岗。吃苦耐劳、积极肯干，热爱本职、乐于奉献。

二、遵纪守法。严格遵守国家政策、法规、法令和企业的规章制度。 三、诚实守信。诚信为本、坦诚待人、实事求是、兢兢业业。

四、刻苦钻研。认真学习科学文化和专业知识，努力钻研管理业务技术水平，不断提高服务质量。

五、公私分明。爱护财物，不谋私利，廉洁奉公，自觉维护公司的利益和声誉。 六、勤俭节约。具有良好的节约意识，勤俭办公，节约能源。

七、团结合作。严于律己，宽以待人，正确处理好集体和个人、同事之间的关系，树立良好的团队精神。

八、严守秘密。不该问的绝对不问，不该讲的绝对不讲；不得任意向外界传播或窃取企业的保密资料。

● 工作态度：

一、服从领导——不折不扣地服从上级的工作安排及调配。 二、严于职守——坚守本职岗位，不得擅自离岗、串岗、睡岗。

三、正直诚实——对上级领导、同事和客户要以诚相待，不得阳奉阴违。

四、相互协作——部门之间、员工之间要互相配合，发扬团结精神，齐心协力地解决困难和完成工作任务。

五、勤勉高效——发扬勤奋踏实的精神，优质高效地完成所担负的工作。

● 服务意识：

一、礼貌——是对客户和同事最基本的态度。

二、乐观——以乐观的态度接待客户（对待每一天或每一项工作）。 三、微笑——微笑要自然得体、发自内心、使他人感到温馨和谐、轻松愉快、宾至如归。 四、热情——尽可能为客户和同事提供方便，热情服务。

五、耐心——对客户的要求、建议应认真虚心的听取，并尽量在不违背规定的前提下办理。

六、平等——一视同仁的对待所有客户，不能有贫富之分，厚此薄彼。 七、忍耐——是员工的基本素质，任何情况下不能意气用事，吵嘴打架。

● 仪容仪表：

一、员工不得在工作场所穿短裤、背心、拖鞋，必须保持衣冠整洁，按规定着装，工作牌、上岗证须端正地佩带在胸前。

二、形象岗按跨立姿势站立。

三、男员工不得留长发、蓄胡子、留长指甲；女员工不得浓妆艳抹，做怪异发型。

　　人事管理制度 YONGDA WUYE

四、不得在工作场所做出各类有失职业风度的不雅举止及形象。 五、不得在上班时间吃零食、吸游烟、乱丢杂物。

● 行为举止：

一、与客户交谈时应行为得体、举止大方，双眼应平视对方，并点头示意认真倾听，不要左顾右盼，心不在焉。

二、遇上级领导或客户来访，应立即起身相迎并问好，先请来访者入座后，自己方可坐下，来客告辞，应起身移步相送。

三、站立规范：双脚与两肩同宽自然垂直分开（体重落在双脚上），肩平、头正、双眼平视前方。双手垂直（男可放后，女可放前）。

四、行走要规范、自然，不得奔跑（紧急情况除外），不得两人搭肩、挽臂、牵手而行；与业主或上级领导相遇应主动问好并靠边而行，不得从行人中间穿行。

五、进入上级领导或其他部门办公室时，应先立在门外轻扣三下，征得同意后方可入内。若进去时门是关着的，出来时应随手将门轻轻带上。

六、对客户或来访人员提出的咨询、疑问、要求、意见，要耐心倾听，在不违背保密制度的原则下，有问必答并做到准确，对自己无把握回答的应婉转地表示歉意，并按《首问责任制》程序办理，进行文字记录，及时联系有关人员给予解答，限时予以回复。

● 接听电话：

一、所有来电，务必在三响内接听。 二、拿起听筒先说：“您好，永大物业、××管理处或××部门！”语气平和，再询问对方有什么事需要帮助。

三、通话时尽量不使用免提键。

四、必要时要做好记录，将要点向对方复述一遍，并及时转告、联络相关人员。 五、通话完毕应说“再见”，听到对方搁下后再放听筒。

六、上班时间，一般不打（传）私人电话，如有急事，通话时间不宜超过3分钟（禁止打声讯电话）。

● 劳动纪律

一、遵守国家法律、法令及企业的各项规章制度。

二、遵守和执行仪容仪表、文明礼貌用语规定，做到精神饱满，讲文明、讲礼貌。 三、员工必须按规定的时间上下班，不得迟到与早退。 四、因故临时外出，必须事先向上级主管请假；外出办事，需与同事打招呼，说明事由，不得擅离岗位。

五、上班时间严禁喝酒（特殊情况除外），不得干与工作无关的事情，不得长时间接待亲友，不得看杂志，串岗聊天、睡觉、下棋、打牌、嘻戏、打闹等。

六、员工有接受上级指定之额外工作而不接受报酬的义务。如发生紧急情况，员工获悉情况后必须立即赶到现场而不得以任何理由推托。

七、企业如有需要员工加班加点，必须执行（如有特殊情况除外），否则作旷工处理。 八、禁止利用工作之便敲诈勒索，收受贿赂；不得故意刁难或威胁业主，不得向业主索要红包，小费及接受业主的馈赠。

九、员工之间应互相尊重、和睦相处，不得相互推卸责任、不得拉帮结派。 十、员工必须坚决执行上级分派的各项任务，执行是绝对的。

　　人事管理制度 YONGDA WUYE

　　三级管理制度

　　为了公司内部管理制度化、规范化，在管理中将体现“严格、系统、人性、协调”的基本方

　　针，特制定本制度。

一、公司实行三级管理模式，即公司经理、项目区域常务经理、管理处（部门）负责人三级管理。

二、坚持“谁主管、谁负责”的原则，按级管理、分级落实，各级责任人应对上级安排的工作负责。

三、在日常管理工作中，原则上应按级管理、按级汇报、按级处理；认真履行各自职责，特殊情况可越级汇报处理。

四、各级在管理权辖范围内，对违规违纪，工作责任性不强的下属员工，按管理权限作出处理。

五、班组负责人确认其下属不能胜任该岗位或缺乏主动性、积极性，经教育后仍不能改正的，可向上级建议，要求部门对其进行处理。

六、各级在处理问题时，应客观、公正、慎重，并对所作出的处理结果负责。

　　劳动人事制度

　　为完善人事管理，充分合理利用人力资源，特制定本制度。

● 员工聘用与任免

一、员工招聘，主要以人品素质、思想品德、身体健康和敬业精神为标准。 二、各项目区域常务经理、经理助理由公司经理聘用、任免。

三、项目区域各部门主管（包括助理）聘用、任免由常务经理提议，报公司经理审批。 四、管理员、领班、技术专业人员的任免由部门主管提议，报常务经理审批。 五、普通员工（包括临时工）由部门主管聘用，报项目区域备案。 六、新招聘的员工进公司，必须经过二周以上岗前培训，试用期3-6个月（根据各岗位、工种确定，员工在试用期间表现突出者，由部门或项目区域提出建议，经公司经理批准，成为企业在职员工）。试用期满经考核合格者成为企业在职员工。

七、各项目区域员工的聘用与任免应及时上报集团物业部备案。

● 人事调迁

一、根据工作需要可调动员工，被调动的员工应服从安排。 二、各项目区域之间调动其管辖区域内员工时，应报公司经理核准后方可调迁。 三、各部门调动其管辖区域内员工时，应报项目区域常务经理核准。

四、跨区域调迁由原项目区域开具人事调迁证明，奉调员工接到调迁通知后，应及时办理移交手续，按规定时间凭人事调迁证明并携带个人档案前往调入项目区域报到。如员工未办妥交接手续，擅自离职者，一律作旷工处理。

五、项目区域对接收的员工应按人事调迁证明及时对调入员工进行接收备案。 六、项目区域对接收的员工严格按人事调迁证明对调入员工工资造册，无人事调迁证明的不得发放工资。

七、每月25日之前调迁的员工其工资由调入后的项目区域造册发放，每月25日之后调迁的员工其工资由原项目区域造册发放。

八、各项目区域应及时将人事调迁情况上报集团物业部备案。

　　人事管理制度 YONGDA WUYE

● 员工离职

一、员工如要求辞（离）职（包括试用期），必须提前10日向所在部门提出书面申请。 二、聘用期满，公司将提前 1 个月发出是否续签的通知，如员工不愿与公司续签合同，也

　　须提前 1 个月书面告知公司。

三、凡辞（离）职或被辞退员工由部门主管按规定填写《员工离（辞、退）职审批表》报上级审批，批复后三天内，按规定办理离（辞、退）职手续及退还公司物品后，再领取当月应得工资，否则作自动离职处理。

四、凡受除名处理的员工，由部门主管填写《员工违规处罚单》或《员工离（辞、退）职审批表》，报上级审批，待批复后，即宣布除名。

五、凡辞（离）职或被辞退、开除的员工，其他项目区域（部门）不得再聘用。

六、若本公司因业务变更或其他原因而产生富余劳动力时，本公司有权决定裁减员工。被裁减人员应服从安排，不得提出无理要求，公司将提前 1 个月通知并按规定发给停工生活费。

● 工资及福利

一、工资构成为：基本工资 + 考核浮动工资 + 各类补贴（各岗位工资标准参照《岗位工资等级表》）。

二、每月工资按规定统一发放。

三、工资发放依据为上月岗位考勤和工作考核情况。 四、新进员工在培训期间只享受生活费补贴。 五、试用、留用期间只发给基本工资。

六、新员工培训期间离职，不发生活补贴费。

七、因违规违纪而被辞退、开除，只发给当月实际工作日的基本工资。 八、员工的社会养老保险待遇按集团规定。

　　考勤制度

一、以部门（班组）为单位对员工出勤进行考勤，考勤情况统计经部门主管签字，于次月初报项目区域办公室，作为发放工资的依据。 二、被借用的人员由借用部门负责考勤。

三、因故临时外出，必须事先向上级主管请假；外出工作，需与同事打招呼，说明事由，不得无故擅离岗位，否则视为旷工。

四、在规定办公工作时间无故迟到早退超过二小时作半天旷工处理。 五、员工接到调动通知，未按时到位，作旷工处理。 六、病、事假均需办妥书面请假手续，否则视为旷工。 七、累计旷工二天则作除名处理。

　　请假及假期待遇制度

● 请假：

一、员工请假，先由本人填写请假单，并按管理权限逐级审批，经批准同意后，才能用假。

二、未经批准或未办理手续擅自离开工作岗位，一律按旷工处理。

三、请假期满，应及时到所在部门办理销假手续；如须延长假期，必须再向所在部门主管申请，否则，将按旷工处理。

四、事假：员工没有正当理由，一般不能请事假，确需请假须提前1天交请假单（特殊情况除外）；3天内由管理处（部门）批准，3天以上报项目区域常务经理批准。

　　人事管理制度 YONGDA WUYE

五、病（公伤）假：需提供有效证明，并按管理权限审批。 ● 各类假期待遇：

一、病、事假：请假期间，扣实际假期天数的基本工资；当月请假累计超过7天，除扣除请

　　假天数的基本工资外，取消当月考核浮动工资，并取消年终奖金的当月份额。

二、公伤假：公伤休养期间，按实际天数扣考核浮动工资（其他享受待遇，视情况而定）。 三、婚、丧假：假期为3天，超出时间按事假处理。

四、产假：产假期为1个月，假期内只发基本工资；如确需延长假期不得超过2个月，期间按政府部门有关规定发放生活费，并取消年终奖金的当月份额。

　　培训制度

　　每一个员工从就职之日开始，就必须接受不同阶段的培训，以使自己成为一名合格的员工。企业将根据各岗位的需要，安排不同的培训内容，帮助员工提高业务知识、专业技能和工作效率，培训应遵守：

一、员工参加各类培训和专业进修。参加培训或进修的内容，原则上要与本人从事的专业相关，以业余时间为主，不能影响本职工作。

二、员工因业务需要，要求参加各类培训或进修的，均要经领导同意批准；擅自参加培训（进修）的，企业不负责其一切费用。

三、经领导同意批准后，参加培训（进修）的员工，其学费、报名费、资料教材费用等，待获得合格证书后，方可报销；凡是企业派出参加培训（进修）的员工，需在本公司服务满2年，服务不满2年，将扣回相应的报销培训费（包括培训期间的工资费用）。

　　奖惩条例

　　第一条 总则

　　为增强公司员工的主人翁责任感，鼓励其积极性、创造性，认真贯彻“严格、系统、人性、协调”，“有功必奖、有过必罚、制度面前、人人平等”的基本方针。

　　第二条 奖励条件

　　员工表现有下列条件之一者，给予酌情奖励：

1、改进经营管理，提高企业经济效益有重大贡献。 2、完成工作任务，提高服务质量方面有显著成绩。

3、抵制歪风邪气，检举、揭发损害企业利益的违规行为，事迹突出。

4、发现事故隐患、及时采取措施、防止或抢救事故有功，使国家和人民及企业利益免受重大损失。

5、见义勇为、舍己救人或做好人好事成绩突出。 6、年终评为优秀员工。 7、其他应当给予奖励。 第三条 奖励方式

1、表扬：给予口头表扬或通报表扬。

2、奖励：事迹突出当月给予现金或物质奖励。

3、晋薪：根据表现结合整体工作，酌情给予晋升工资。

4、升任：根据工作表现、管理能力、组织能力和综合素质考察，给予升任职务。 第四条 奖励程序

　　符合奖励条件，由所在部门将事迹书面报告和《奖励建议书》呈报项目区域常务经理审核，

　　人事管理制度 YONGDA WUYE

　　经公司经理签署后执行。

　　第五条 处罚种类

　　对违章违纪行为的处罚分为口头警告、书面警告、记过、撤职和降级、辞退和除名。 第六条 口头警告

　　有下列行为之一者，给予口头警告一次。

1、未按部门规定的时间上班，出现迟到早退。

2、上班时间吃零食、随地吐痰、叠岗、吸游烟、乱丢杂物等。 3、上班时间长时间占用电话、会亲友、闲谈、聊天。 4、下班后无故在辖区内逗留。 5、服务欠周到、用语不规范。

6、对完成所分派的工作任务迟缓、拖延。

7、同事之间不交流、不沟通、散布不利团结的言语。

8、在工作场所衣冠不整，出现各类有失职业风度的不雅举动及形象。 9、上班时间不按规定要求着装，不戴工作牌、上岗证。 10、发现违章违规行为不纠正、不制止，但尚未造成影响。 11、在辖区内大声喧哗、戏耍。

12、其他违反有关规章制度和公司规定，类似上述性质行为，情节轻微。 第七条 书面警告

　　有下列行为之一者，给予扣除10-50％的当月考核浮动工资。 1、1个月内有2次类似性质的口头警告。

2、在规定的办公（工作）时间内，出现无故迟到早退。 3、无故拖延工作任务，责任性不强造成差错。

4、在接待客户来访时不热情、不耐心、并与客户争吵，在职责范围内受到客户合理投诉。

5、工作时间串岗、离岗。

6、使用粗言秽语、侮辱、唾骂同事和客户。 7、对打架事件不劝阻、不制止。

8、无故不参加班组部门例会及组织活动。 9、在辖区禁烟场所吸烟，酗酒后上班。 10、搬弄是非，诽谤他人，报告不属实。

11、未认真履行工作职责和执行规章制度，发现问题未及时制止、批评、汇报、不按规章办理并造成影响。

12、上级知晓下属违规违纪而未开具《员工违规违纪通知单》。 13、违反规定造成浪费、损坏、丢失财物（除按价赔偿外）。

14、违反工作程序、操作规范和有关规章制度，无故涂改各类工作记录、表格、数据及档案资料等，造成影响或后果。

15、其他违反规章制度不足记过。 第八条 记过

　　有下列行为之一者，给予取消当月全额考核浮动工资。 1、1个月内受到2次类似性质的书面警告处分。 2、当班时间脱岗、睡岗。

3、知晓财物损坏或丢失，不管不问不汇报。 4、私藏、私拿公司和他人财物，并占为己有。 5、知晓员工违规违纪不及时处理，造成影响。 6、伪造各类工作记录、表格、数据及档案资料等。

　　人事管理制度 YONGDA WUYE

7、玩忽职守、违反工作程序、操作规范和规章制度造成事故、经济损失。 8、旷工半天以上。

9、其他违反规章制度，类似上述性质行为。 第九条 降级或撤职

　　有下列行为者，给予撤职或降级处分： 1、所辖部门工作长期无起色。 2、有严重渎职行为。

3、所犯错误丧失领导资格。

4、未尽职出现管理工作上失误，给企业、社会造成较大影响和经济损失。 第十条 辞退、开除或除名

　　有下列行为之一者，给予辞退、开除及除名处理。

1、不能胜任所担负工作任务或经调整岗位后仍不能胜任。 2、留用期间再次受书面警告以上处分。

3、留用期间工作平常，缺乏主动性、积极性。 4、患病或非因工受伤，医疗期满不能从事原工作。 5、累计旷工2天。

6、拒签或撕毁开具的《员工违规违纪通知单》及对情况属实而不接受处理。 7、在职责范围内连续受到客户合理投诉。 8、盗窃财物，参与打架斗殴、赌博、聚众闹事、起哄、威胁危害他人。 9、不服从正常工作调动，无故拒绝接受工作任务，公开顶撞上级。

10、故意损坏公物、严重违反财务制度或严重失职、营私舞弊、给企业造成严重后果和影响。

11、情节严重、触犯法律，移交司法机关处理。 12、其他严重违纪违章行为。 第十一条 处理程序与处罚

1、受书面警告处分，由直接上级开具《员工违规违纪通知单》，经部门主管核实，填写《员工违规处罚单》，报项目区域常务经理审批执行。

2、受记过以上处分，由部门填写《员工违规处罚单》，经项目区域常务经理审核，报经理审批执行。

3、凡受处分的员工，将《员工违规处罚单》装入其本人档案。

4、撤销处分，对受处分后其本人认真吸取教训，积极努力工作做出显著成绩，符合奖励条件可以撤销处分（撤销处分按处分权限执行）。

5、凡受书面警告的员工，当年奖金不能全额享受。

6、凡受记过处分的员工，一律作留用处理（留用期为1个月），当年奖金只能享受50％以内。

　　第十二条 申诉

　　员工对奖励或处分有异议，可向公司领导提出申诉。

　　员工工作考评制度

　　为全面客观地评价公司在职员工的工作情况及综合素质，掌握全体员工的工作和学习情况，提供人事决策依据，确定员工培训方向。以充分调动员工的工作积极性，增强员工的组织纪律性，树立员工的竞争意识，进一步促进物业管理服务水平的提高，特制定员工工作考评制度。

● 考核、考评原则：

　　人事管理制度 YONGDA WUYE

一、考评必须本着实事求是，做到“公开、公平、公正”，不得以个人关系亲疏等其他因素涉及到考核评定中。

二、发现部门主管在考核中不认真、敷衍了事等现象，则按《奖惩条例》予以处理，责令重新考核。

● 考核种类与评比：

一、考核分月考核和年度考核。月考核以部门为单位，各主管负责组织进行评比打分；年度考核由公司经理、项目区域常务经理、各部门主管组成考评小组进行评比。

二、公司每一年度根据月考核结果，评比“优秀员工”。

三、各部门按部门人数 5% 的名额比例进行评比部门“优秀员工”。 四、公司根据各部门推荐的“优秀员工”，按公司人数2%的名额进行联评出公司年度“优秀员工”。

● 考核频度与步骤：

一、考核每月进行一次，年度总评一次。 二、各部门的月考核工作，由部门主管负责。 三、每月5日前，各班组负责人将上月的员工违规违纪及工作表现情况报部门。

四、每月10日前，部门主管负责组织班组长对所属员工进行考核评比打分，将结果报项目区域办公室。

五、每月15日前，项目区域常务经理负责组织对各部门主管进行考核。

六、每年度1月初，由公司考评小组对全体员工上一年度的“德、能、勤、绩”进行综合考核评比。

七、项目区域办公室负责将考评结果进行汇总、记录、存档并报集团物业部备案。 ● 奖惩措施：

一、月考核分在9分以上为达标，可领取当月全额考核浮动工资；8～分为基本达标，可领取当月考核浮动工资的90%；7～分可领取当月考核浮动工资的80%；6～分可领取当月考核浮动工资的50%；6分以下取消当月考核浮动工资。

二、年度扣分累计在12分以内者，可领取全额年终奖金；扣分在20分以内的可领取90%的年终奖金；扣分在26分以内的可领取70%的年终奖金；扣分在36分以内的可领取50%的年终奖金；扣分在36分以上者取消年终奖金。

三、连续2个月考核在6分以下者给予行政处分或辞退。 四、公司对年度考核评为优秀的员工，给予通报及奖励，并列为重点培养（考察）对象。 ● 考核范围：

　　适用于公司全体员工。 ● 考核标准

　　考核内容及要求详见考核表。 ● 考评申诉：

　　员工若对考评结果有异议或处理不服，可直接向上级领导申诉。

　　业主客户管理制度 YONGDA WUYE

　　第四章 业主客户管理制度

　　首问责任制

一、第一个接待人或对话人为首问责任人。 二、对客户或来访人员，必须认真接待。

三、业主、客户要求解决问题或提出询问、意见，要耐心倾听。

四、在不违背有关规定的前提下，做到有问必答，回答准确，不得以任何借口推诿、拒绝、搪塞、应付了事。

五、对自己无把握回答的应婉转地表示歉意，并进行文字记录，及时联系相关部门和有关人员给予解答（办理业主、客户提出的有关问题、事项和要求）。

六、将业主、客户所要求解决的问题落实到位，限时予以回复。

　　管理处值班制度

　　为及时处理突发事件和受理投诉，制定本制度。

一、各部门结合工作实际情况，安排落实节假日，中午值班人员和特殊情况下安排夜间值班。

二、值班人员必须严守岗位，不得擅自离岗；若因此而造成损失的，追究当事人的责任。 三、值班人员不得麻痹大意或做任何与值班岗位无关的事项。特殊情况，如需外出处理日常事务工作，应将值班电话呼叫转移到安护值勤室或自备手机上，并随身携带对讲机保持联系。

四、值班人员负责接待和处理日常事务工作，对各类投诉和突发事件，必须及时进行处理。

　　接待来访工作制度

一、建立管理人员值班、接待制度。

二、对来访者必须热情、诚恳，并及时做好记录。对客户提出的合理要求，有条件的要及时解决；一时难以解决或不属于管理处范围的问题，要耐心地说明情况，以取得客户的谅解；对重要的来信（访）要及时向领导报告，请求处理。

三、对于来信，要及时调查、处理、答复。

四、认真做好来信（访）资料的收集、整理、归档工作。

　　投诉处理制度

一、管理处接到客户投诉后，应细心倾听，耐心解释，用语文明，用词准确，并及时做好登记。

二、根据投诉内容通知相关部门人员限期解决，处理投诉应及时，不刁难，不推诿，做到“事事有着落，件件有回音”，特殊情况应向负责人汇报。

三、接到投诉的人员应将内容登记完后，按分类处理及转呈，针对客户重大的投诉，及时向管理处负责人汇报，组织人员，落实解决措施及责任人，限期进行处理。必要时随业主（客户）到现场查看，记录实际情况，填写纠正措施报告。

四、如投诉涉及到其他单位，一时无法及时处理解决，应做好解释工作，并表示歉意，尽量与有关单位取得联系将问题解决落实，并及时将结果告诉投诉人。

　　业主客户管理制度 YONGDA WUYE

五、管理处将投诉结果填写在记录中，并由具体解决的负责人签字认可。

　　维修、约修制度

1、管理处负责报修、约修事宜的登记。应树立“一切为了客户”的思想，认真做好这项工作。

2、客户报修和约修可采取直接采取报修、电话报修、来信报修等形式。 3、对客户报修情况应及时进行登记，包括维修日期、姓名、地址、联系电话、内容、约修日期。应做到字迹清楚，台帐齐全。

4、对不能按时上门维修的，应采用书面或电话形式向客户说明情况，另约修理时间。

　　回访制度

一、定时进行回访工作，由各部门组织相关人员回访客户。

二、按照《回访评议表》的内容，诚恳向业主（住用人）倾听合理化建议，按客户投诉的程度进行适当回访，回访时间按客户投诉内容具体确定。

三、发现客户不满意之处，根据实际情况及时作出解决、落实、整改，一时无法解决的，应向客户解释原因。

四、将回访内容记录在客户意见处理记录表上，将每月统计回访结果进行记录，报部门负责人审查，作为改进工作的依据。

　　维修回访制度

一、维修回访由管理处主任、管理员、维修负责人担任。其中主任回访率不低于10%，管理员回访率不低于30%，维修负责人回访率不低于60%。

二、回访时间安排在维修后一星期之内。其中，安全设施维修两天内回访，漏水项目维修三天内回访，其它一般维修七天内回访。

三、回访内容：

1、实地查看维修项目。

2、向在维修现场的业主（客户）或家人了解维修人员服务情况。 3、征询改进意见。 4、核对收费情况。 5、请被回访人签名。

四、对回访中发现的问题，24小时内书面通知维修人员进行整改。

　　财务管理制度 YONGDA WUYE

　　第五章 财务管理制度

　　财务管理规定

　　为加强财务管理，严格财经纪律，理顺工作关系，提高经济效益，根据集团财务制度精神，特制定本规定。 ● 资金使用管理

一、公司资金采用集权管理原则，一切收入必须及时解入公司指定的银行或出纳，任何人不得挪用、截留或坐支，严禁各部门私设小金库。

二、现金使用范围：

1、员工工资、津贴及国家规定个人社保、福利、奖金等其他费用。 2、出差人员必须随身携带的差旅费。 3、需要现金支付的其他支出。 ● 现金、借款的管理

一、企业的现金由公司出纳专人保管，未经公司经理批准，任何人不得预支，不准白条顶库。

二、现金提取和解交单笔金额在5万元以上的，必须有随员（男性）护卫。如金额巨大，单笔金额在10万元以上的，必须有专车押运。

三、公司员工因公出差、办事，确需暂领现金的，领款人应填写领款单，经公司经理签字后方能借给，特殊情况，由公司经理授权由项目区域常务经理签字后方能借给。 ● 报销

一、出差回来或办事完毕后七天内，应做好报帐手续，结清暂领款。 二、因公出差、办事返回后，按规定应报销的各种票据分类整理贴好，由报销人填写《报销汇总单》由项目区域常务经理审核签字后，报公司经理批准，方可报销；特殊情况，由项目区域常务经理审核签字后，先行报销，待公司经理返回后补签手续。

三、器材及各类物品采购，按规定需要入库的，必须附验收人签字的入库单，无专人负责验收的，要经部门主管和经手人签字手续。

四、一切报销发票和外来原始单据，即要有：日期、本单位名称、品名、数量、单价、金额、出票单位盖章、出票人签字，或写明支付事项内容。 ● 各项经费开支权限

一、日常办公、防暑降温、劳保等用品采购，金额在50元以下由部门主管批准，各部门自行采购；金额在50元以上由项目区域常务经理批准。

二、批量性物品采购，由项目区域汇总后报集团物业部审批。

三、管理处职能范围内的物业、水电维护及环卫绿化等工程正常开支，必须编出用款计划，分列明细金额（包括单项设备）。100元以下由部门主管审批，管理处自行采购；100元以上由项目区域常务经理审批；500元以上报辖区业主委员会审核，经公司经理批准。

四、宴请招待费（包括烟酒）应严格按国家规定执行，原则上不请客送礼，但因工作关系确实需要宴请的，需由公司经理批准。

五、日常因工作关系需要的茶、烟招待费，要严格控制，如因确实要少量的茶、烟招待，由部门主管提出，项目区域常务经理统管掌握。 ● 其他规定

一、管理处在财务上建立相对独立的核算和管理体系，执行公司财务管理规定和财务核算规范，并接受所管区域业主委员会的监督。

　　财务管理制度 YONGDA WUYE 二、按照物业管理服务合同以及公司授权，管理处安排好辖区管理年度财务计划预决算，在 报送公司的同时，报送业主委员会。

三、管理处与公司的内部往来业务（借款、拨付资金等）通过建立内部往来明细帐加以核算，内部往来业务须按财务管理规定及程序办理。

四、公司财务部门有权监督各管理处的帐目，发现问题及时报告公司经理，并提出处理意见。

五、本规定与集团财务规定相抵触时，按集团规定执行。

　　经费管理制度

　　为了使管理处正常开展各项业务活动等有根本保证，特制定本制度：

一、管理处对辖区的管理经费收支，要严格执行财务制度，本着综合管理，节约开支，降低成本，注重效益的原则，合理使用管理经费，并接受公司的检查和监督。

二、管理处依据有关收费标准，按不同项目，向业主（使用人）和其他应交费的人收取费用。

三、管理经费的收取，收款收据统一使用税务部门统一印制的单据。

四、各项管理经费，应分项单列，专款专用，财务开支按公司授权，由管理处主任依据委托管理合同支出项目审批，报公司审核。

五、年度费用收支明细帐目，应张榜公布，定期向业委会报告，接受物主管部门和业主的询问及监督。

　　后勤管理制度 YONGDA WUYE

　　第六章 后勤管理制度

　　物资财产管理规定

一、范围：

　　凡购入、调拨等不同来源取得的财产设备，均属于资产的范围。 二、分类：

　　第一类：专用设备； 第二类：交通工具；

　　第三类：一般设备，包括办公和公务用的家具设备； 第四类：其它，凡不属于以上各类资产均列入其它。 三、计价：

1、新建、购入和调入的资产，分别按造价、购价和调拨价入账。 2、无偿调入和旧有的资产，无法查原价的，可估价入账。 3、调出、变卖和报废的固定资产，按账面原价注销。 四、管理： 1、各项目区域办公室为项目区域资产管理部门，并指定专人负责办理固定资产的验收、登记、领发、调配、清查、维修以及处理报损、报废等具体管理工作。

2、对在用的资产，按使用部门和存放地点登记，落实到部门、人，实行“谁用谁管，人走物不走”的原则。

3、制定“资产登记表”一式二份，办公室和使用部门各存一份，以便定期检查核对。各部门发生资产使用人员变动工作时，应及时办妥调整移交手续。

　　工作服、劳保用品管理办法

　　为了使公司节约开支，对员工所发放工作服装等在合理使用期限内，进行有效管理，特制定本规定。

一、使用期限：

1、大衣使用期限为三年；

2、冬装、雨鞋使用期限为二年； 3、衬衫、夏装使用期限为一年。 二、使用规定：

1、各员工所发放的服装等自发放之日起计算。

2、在使用规定期限内，如使用不当或保管不妥出现破损、遗失，应及时上报，由公司统一购发，所发生的费用由本人承担。

3、参加工作时间 6 个月内的员工，如辞（离）职的，对所发放服装（应收回的除外）按原价，在工资中扣回金额。

4、工作岗位调动，及时上交原所发放的服装等物品。

5、领带、领带夹、工作牌、上岗证等，如使用不当造成损坏或遗失，应及时向公司申领，费用由本人承担。

　　后勤管理制度 YONGDA WUYE

　　员工食堂管理规定

一、食堂工作人员应严格遵守规章制度，按时上下班，坚守工作岗位，未经同意不得擅自离开工作岗位。

二、树立为他人服务的思想、讲究职业道德、态度和蔼、礼貌待人、文明服务、认真负责。

三、遵守财务规定，凭票就餐，禁止收取现金，任何人在食堂就餐须按规定标准收费，炊事人员按规定每月交纳就餐费并登记。

四、坚持实物验收、搞好成本核算，做到日清月结，账物相符，不得擅自出售已入库的物品，月底盘点，月初公布、接受监督。

五、爱护公物、食堂的一切设备、餐具须登记，有账目，无故损坏，照价赔偿。 六、做好食堂内外卫生，做到地面、工作台干净、无油迹；室内无蜘蛛网、无四害；玻璃窗无灰尘、无污渍；用后餐具、用具要消毒。

七、用餐人员应文明用餐，讲究卫生，不随地吐痰，乱丢乱倒剩菜剩饭。

八、炊事人员上班时一律穿工作服、戴工作帽，每年进行一次健康检查，无健康合格证者，予以辞退。

九、合理安排每日的食谱、按计划采购，严禁采购腐烂变质食物，防止食物中毒。 十、严禁无关人员进入厨房和仓库，易燃易爆物品按规定放置，每日检查各类电源开关、设备、门窗完好情况，防止事故发生。

　　员工宿舍管理规定

　　为使员工宿舍保持一个良好、清洁、整齐的生活环境，保证员工在工作之余有充分的休息，维护宿舍的秩序，提高工作效率，制定本规定：

一、户籍不在本城区或路途较远，交通不便的员工可申请住宿；家属、患有传染病者不能申请住宿。

二、员工离职（辞退、辞职）应于离职日起3天内搬离宿舍。 三、员工对所住宿舍不得随意改造或变更。

四、员工不得将宿舍出租、转借给他人使用或擅自搬移、调换床位。 五、室内禁止烧煮、烹饪、私自接配电线使用电器。 六、室内不得存放易燃物及违禁物品。

七、保持室内清洁、整齐，烟灰、烟蒂不得乱丢，废物、垃圾等倒在指定位置。 八、洗后衣物在指定位置晾晒。 九、使用电器不得影响他人休息。 十、不得在宿舍留宿亲友。

十一、服从管理，遵守休息时间，22：00时熄灯就寝，不得影响他人。 十二、不得在墙壁、门窗上随意钉挂物品或张贴字画。 十三、整好个人内务、房间卫生由住宿人员轮流打扫。 十四、节约用水、电、人去灯灭，水笼头关。 十五、不得在宿舍聚餐、喝酒、赌博及其他违法行为。 十六、贵重物品、现金应妥善保管，如有丢失责任自负。 十七、无正当理由不得在外住宿。

十八、不得在室内大声喧哗、吵闹、戏耍。

十九、宿舍所有器具，住宿员工有责任维护其完好，如有损坏按价赔偿。

二十、住宿人员应自觉遵守本规定，如有违反将视情节轻重，按有关规定严肃处理。

　　专业管理 YONGDA WUYE

　　永大物业规章制度汇编

　　第3篇

　　专业管理

　　专业管理 YONGDA WUYE

　　第一章 房屋、设施设备的维护管理

　　房屋维修养护原则

　　坚持“能修则修、应修尽修、以修为主、全面保养”的原则

一、安全是通过维修，使房屋不倒、不塌、不漏，达到主体结构牢固。

二、经济是在维修过程中，节约和合理使用人力、物力、财力尽量做到少花钱多修房。 三、合理是维修计划与方案合理，不扩大维修计划。

四、实用是以实际出发，因地制宜、因房制宜进行维修，以适应业主或住用人在使用功能与质量上的需求。

五、尽量为业主或住用人提供服务，在房屋维修管理上建立健全科学合理的房屋维修保养服务制度。

六、按照价值规律、商品经济为业主或住用人提供等价有偿服务。

　　房屋修缮养护标准

一、房屋主体的架、梁、柱、墙、楼面、屋面、基础均要牢固、安全、不留隐患。 二、门窗开启灵活，不松动、不透风、牢固、平整美观接逢严密。

三、楼面应牢固、安全、平整、不起砂、拼缝严密不闪动、不空鼓开裂。 四、屋面必须确保安全，不渗漏、排水畅通。

五、抹灰应接缝平整、不开裂、不起壳、不松动、不剥落。

六、电气线路、电梯、发电机组等附属设施应保持完好，运行安全，正常使用，严格桉有关安全规程定期保养检查，防止电气线路破损老化，绝缘性能降低影响使用或发生事故。

七、金属构件应保持牢固安全、不锈蚀，损坏严重应及更换。

　　窨井、阴沟管理规定

一、窨井盖应盖好，不得随意开启窨井盖。

二、切勿向窨井抛杂物及小便，严禁垃圾、菜叶、杂物等废料投入厕所及下水道。 三、工程人员每月检查窨井一次，发现水位异常升高应马上查清原因并采取措施。 四、窨井、阴沟每季度清理、疏通一次，清除井底杂物，并有记录。 五、窨井开盖后要有人看护并放置警示牌，清理后马上盖好。

　　化粪池管理规定

一、化粪池每年由指定的专业公司清理一次。

二、化粪池入口盖应盖好，并保证盖完好；无特殊情况不得打开化粪池盖。 三、原则上不影响业主生活的前提下进行清理化粪池工作。 四、化粪池开盖后有专人看护并设置警示牌，清理后马上盖好。

五、化粪池内的沼气待充分散发后才可作业，工作场地周围严禁烟火，以防爆燃。

　　专业管理 YONGDA WUYE

　　监控室管理制度

一、监控室实行 24 小时专业人员轮流值班。

二、监控室值班人员必须提高警惕，加强责任心，按操作规程进行操作设施。 三、监控室内不得吃零食、喝酒等，干与工作无关的其他活动。 四、不得擅自离开工作岗位，遇特殊情况向主管领导汇报，有专业人员顶替后方可离开。 五、各操作手柄（按钮）每日进行一次手动操作检查。 六、监控室的设施设备不得任意搬动及堆放杂物，操作台上不得摆放与工作无关的任何物件，所有资料应存放整齐、有序。

七、设备出现故障当值人员无法排除时，应及时报告领导，联系技术人员进行修理。 八、出现报警信号，应立即报告领班或直接通知安全维护员，并及时做好时间、地点等记录。

九、值班人员应及时填写当班的设备运行记录、工作日记，以便查找原因。

十、监控室的各类记录、录像存盘、资料不得擅自任意处理，必须进行保存归档。 十一、做好监控室的环境卫生工作，严格执行交接班手续。 十二、每月将设施设备运行情况以书面形式报管理处存档。

十三、监控出现异常情况及车辆堵塞交通，及时通知安全维护队员及时处理，引导车辆到边缘地带，疏通道路。

　　监控室管理规定

一、非岗位人员不得进入监控室，其他人员必须经管理处领导批准，方可入内并进行登记。

二、进入监控室必须穿白大褂、拖鞋。

三、监控室严禁使用干扰性电子及超负荷的电器用具。 四、非特殊情况不得使用报警电话。

五、严禁非岗位人员触摸、乱动各种操作按钮和开关。

六、不得擅自安装各类软件程序和玩弄游戏及看书报、杂志等。 七、室内严禁吸烟。

　　电梯维修保养制度

一、电梯停驶保养，首先切断电源，以确保安全。

二、电梯机房要保持清洁，做到无灰尘、无蛛网、地板上无垃圾，不准堆放杂物和易燃物品，通风良好、采光明亮，并备有必要的消防器材。

三、曳引电动机外形干净、无油垢，底盘无积油，电梯坑底无积水。 四、轿厢内外、顶上、底下须经常擦净，防止生锈腐蚀，保持清洁美观。 五、各楼层门厅及地坎槽要经常清洁，以防门脚阻塞而影响门厅畅通。 六、电梯检修或保养必须挂牌，确认轿厢内无乘客，方可停机保养。

七、电梯的转动机件均须加油润滑，做到定点、定质、定量、定期、定人确保安全运行。 八、维修保养工作完成后，必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗漏。

　　电梯运行管理规定

一、工程人员负责电梯的日常管理，并监管电梯维修保养承判商的工作。 二、每天开梯后进行一次电梯全段运行状况检查。

　　专业管理 YONGDA WUYE

三、注意轿厢、井道等设施有无湿水情况。

四、进行定期检查时，应通知管理员配合，并放置工作牌。

五、升降机的任何改动，均须书面征询承判商的专业意见后方可进行。

六、搬运有可能超载的沉重物品时，应及时与承判商联系，确定可行性，避免意外。 七、故障及紧急事故时，采取临时应变措施。

八、日常清洁升降机，用较干洁具及无腐蚀性清洁剂清洁。 九、年审标志张贴在轿厢内按钮上方。

　　柴油发电机日常养护制度

一、发电机组及控制屏由工程人员进行保养，并按运行情况提出大、中修理建议,特殊情况委托发电机维修公司进行保养、修理。

二、工程人员按发电机保养、维修计划进行发电机维修保养，并将工作过程和更换零件数目作详细记录，填写发电机试车/运行记录表。

三、保养期内发生机组故障应在.24.小时内排除故障；若在时限范围无法排除故障，应将实际情况报告工程维修主管，再由工程维修主管逐级上报，组织力量进行维修。

四、保养内容如下：

1、润滑系统：检查液面、漏油；更换机油、机油滤滑器。

2、冷却系统：检查散热器、喉管及连接器；水位、皮带张力及水泵等。 3、进风口系统：检查空气过滤器、管位及连接器；更换空气过滤器。

4、燃油系统：检查燃油液位、限速器、油管及连接器、燃油泵。排液（燃油缸及油水分离器沉淀物或水），更换柴油过滤器。

5、排气系统：检查排气阻塞、漏气；排放消声器积炭积水。

6、充电系统：检查电池充电器，电池电解液位、密度（每月检查一次），仪表、总开关、接线管及指示灯。

7、发电机部份：检查进风口阻塞情况、接线端子、绝缘、振动及各部件是否正常。 8、自动控制装置：检查模拟供、停电，起动油机动装置是否正常。 9、视实际情况更换机油、各种油隔及空气隔。

10、清洁机组，每月清洁冷却器外围。完成上列工作检查后，开动机组 15 分钟（或带负荷运行）。

11、控制屏每月一次清洁及检查和实施维修保养工作。 12、发现问题，做好记录。

　　柴油发电机运行管理规定

一、每天定期巡查机房及机组设备。

二、每月空载试运行两次，每次15 分钟，并检查是电池液位、接线端子、外围设备运行情况。填写试运行记录表。

三、油箱内燃油应储备，发现储备不足立即通知主管申请订购。

四、发电机置于自动状态，当市电全停，机组自动投入。如自投失效，马上由当值人员手动投入。

五、发电机带负荷运行时，每小时抄录运行数据一次。

六、当值员工每周打扫发电机房卫生一次，清洁机组及外围设备表面的灰尘。 七、保持机房内的通风和照明设施良好。

　　专业管理 YONGDA WUYE

　　电房倒闸操作制度

一、倒闸操作必须根据强电工程师或值班负责人命令，受令人复诵无误后执行。发布命令应准确、清晰，使用正规操作术语和设备和双重名称（即设备名称和编号）。发令全过程的听令报告都要做好记录。

二、停电拉闸操作，必须按照开关→负荷侧刀闸→母线侧刀闸顺序依次操作，送电合闸的顺序与此相反。如变压器需要停电时，应先停低压，后停高压；送电时先送高压，后送低压。严防带负荷拉合隔离开关（刀闸）。为防止误操作，高压电气设备都应加装防止误码操作的闭锁装置。

三、倒闸操作由操作人填写操作票，每张操作票只能填写一个操作任务。下列项目应填入操作票内：

1、应拉合的开关和刀闸。 2、检查开关和刀闸的位置。 3、检查接地线是否拆除。 4、检查负荷分配。 5、装拆接地线。

6、安装或拆除控制回路、电压互感器回路的保险器。 7、切实保护回路和检验是否确无电压等。

四、操作票应用钢笔或圆珠笔填写，票面应清楚整洁，不得任意涂改。操作人和监护人应根据模拟图版对所填写的操作项目并分别签名，然后经值班负责人审核签名。

五、操作前应核对名称、编号和位置，操作中应认真执行监护复诵制。按操作顺序操作，每操作一项，做一个记号“√”，全部操作完毕后进行复查。

六、倒闸操作应由两人执行，其中一人对设备较为熟悉者作监护。

七、操作中发生疑问时，不准擅自更改操作票，不准随意解除闭锁装置，应立即向值班负责人或主管负责人报告，弄清楚后再操作。

八、电气设备停电后，即是事故停电，在未拉开刀闸和做好安全措施以前，不得触及设备或进入遮拦，以防突然来电。

九、下列各项工作可以不用操作票： 1、事故处理。

2、拉合开关的单一操作。

3、拉开接地刀闸或拆除全电房仅有的一组接地线。但上述操作应记入操作记录簿内。 十、操作票应先编号，按照编号顺序使用。作废的操作票应注明“作废”字样，已操作的要注明（或盖章）“已执行”字样。

　　水泵房管理制度

一、保证水泵房通风，照明良好及应急灯在停电状态下的正常使用。 二、水泵房内严禁存放有毒、有害物品，严禁吸烟。 三、水泵房内应备齐消防器材并放置在方便、显眼处。 四、非值班人员不准进入水泵房。

五、每周清扫一次水泵房内的设施设备的卫生，确保水泵房地面和设备外表的清洁。 六、水池的观察孔应加盖上锁。水泵房应做到随时上锁，钥匙由当班工程人员保管，不得私自配钥匙。

　　专业管理 YONGDA WUYE

　　水泵房运行管理规定

一、经常保持水泵房通风换气，环境卫生清洁。 二、每班检查水池的水位是否正常，水池盖、检查门必须锁好，无关人员不得借用钥匙。 三、每班检查泵房供电是否正常，所有阀门应处于开启或关闭的正常状态。

四、每班将转换开关转到“手动”位置，用手动试验主泵和备用泵运转是否正常，然后将转换开关转回“自动”位置。

五、定期检查水泵、电机的紧固螺丝有无松动、轴承润滑油情况是否良好等。

六、进行维修保养时，必须先切断电源，并挂上“有人工作，严禁合闸”的告示牌。 七、发现有异常情况或自动失灵等，立即报告工程人员，并留在现场观察。

　　浏览车使用规定

　　为了加强辖区的物业管理，规范、提高辖区管理档次，谢绝运营车辆进入辖区；为了方便业主、住用人出入；确保浏览车的正常使用和安全，特制定以下规定：

一、浏览车只限于在辖区范围内为业主、住用人、外来访客提供有偿服务。 二、本公司人员无特殊情况不得乘坐浏览车。

三、任何人不得在浏览车上玩耍打闹，人为损坏照价赔偿。

四、接送人员必须由指定的安全维护人员负责驾驶，其他人员不得随意驾驶浏览车。 五、按规定不得超负荷载客。

六、乘坐浏览车实行按规定收费（业主、住用人可凭包月卡）。 七、浏览车不接送客人时，应及时进行充电。

　　割草机使用管理规定

一、割草机由专人负责管理保养。

二、绿化管理员应适时安排各辖区的草坪割草工作，合理调配使用割草机。 三、严格按使用说明书要求，正确操作，使用割草机，延长其使用寿命。

四、用后要及时检查动力、刀片及机体情况，认真做好日常保养，以便随时启用。 五、发现故障或损坏及时报告领导，以便联系相关人员进行排除或维修。

　　水池、水箱管理规定

一、水池、水箱盖应上锁，钥匙由专人保管，开启箱盖应得到管理处领导许可。 二、每半年清洗水池、水箱一次，定期消毒。

三、定期保养水泵阀门及管道，定期刷漆防止生锈。

四、经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象，应立即报告、及时抢修。 五、尽量保障对客户供水的连续性，确需短时停水应提前出示通告，通知客户停水时间，以便客户做好准备，遇突发性事故导致停水，应向客户解释。

　　专业管理 YONGDA WUYE

　　第二章 安全、消防管理

　　安全维护队员共同职责

一、在管理处的领导下，做好辖区治安消防、车辆交通安全工作，保证辖区财产安全，秩序井然。

二、熟悉辖区的环境情况，做到勤巡逻、勤检查。

三、熟悉掌握辖区消防设施布局，并熟练地使用消防器具，加强自防、自救意识，遇火警及时报消防部门及管理处，并做好准备工作，按《火警处理程序》和《消防救生操作程序》，参加扑救。

四、遇突发性的治安事件、刑事案件，应保护好现场，并立即报告公安机关和上级领导。 五、廉洁奉公、坚持原则、是非分明、敢于同违法犯罪行为作斗争。 六、辖区内公共设施设备受损时，视情况处理，并向上级汇报。

七、严格遵守上下班及值班纪律。做到仪容整洁，文明执勤，处理问题时分析原因，坚持原则，以理服人，积极维护公司的利益。要认真做好当班记录。

八、对各类机动车及非机动车，进行规范管理，保证辖区内道路畅通，维护交通秩序和辖区公共秩序，提醒经营者做好自我安全防范工作和门前三包工作。

九、实行 24 小时巡逻值班制度，按时开闭门岗。积极配合公安部门打击违法犯罪行为。