惠州市房地产抵押登记提交材料

惠州市房地产抵押登记提交材料3篇(惠州市房地产抵押合同)

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惠州市房地产抵押登记提交材料1

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房产质押和抵押的区别是什么

遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> 土地证或实地分割的抵押地块上作标记。结果容易出现重复抵押，当处置债权时，无法保证债权的实现。还有一种情况，不法分子先将房地产在一定银行办理了抵押登记后，又假借挂失，骗取新证，再到另一家银行办理抵押贷款，造成重复抵押。

　　分析：这类问题，多发生在开展这项业务的初期阶段，原因是房地产多头管理，部门间沟通不够，有关抵押登记方面的规范性文件滞后，造成金融机构执行一度混乱，无所适从，往往注意到房证而忽略了地证，抵押登记手续不完善，造成金融机构经济损失和房地产部门管理上的混乱。

　　对策：金融机构对房地产贷款必须坚持两证齐全，坚持在两主管部门办理完他项权利证书时，方可签订贷款合同。另外，房地产主管部门与金融三家应经常沟通，有条件时，相关基础信息联网，实现信息共享或相互查询信息以便堵塞漏洞。对同一宗地多家贷款抵押时，金融机构要坚持在图上和实地标出抵押范围分割出相应资产的土地面积，然后根据评估报告折合抵押金额，从而保证土地分割抵押的准确性，债权实现的可靠性。

　　问题和风险二：企业破产，债权难以实现

　　分析：相当部分企业，从金融机构贷款后，未能改善经营状况，由

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　　赢了网 于包袱沉重，不能按时还贷。有的很快宣告破产，待破产处置资产时，出现了几种情况：一种情况，贷款时，金融机构要求企业以房地产抵押，并办理了合法的房地产登记手续。但根据国家有关规定，企业破产财产处置收入，要首先用于安置职工。其次要交纳国家的有关税费。这二项往往使企业所处置的财产收入尚不够偿付，哪有资金再偿付金融机构呢?所以，金融机构的优先受偿是空的。

　　第二种情况，对濒临破产的企业抵押贷款，金融机构应尽早要求企业处置房地产以抵偿债务。企业使用的土地，绝大多数是划拨性质的国有土地，处置到金融机构，必须经过土地主管部门办理出让手续，因企业无力出钱办理出让手续，金融机构要想获取房地产，必须代企业出款交纳土地出让金，才能获得土地、房产。获取了房地产，金融机构既不易经营，也不好出手。面临的是政府收回参与市场招、拍、挂，最后能收到的补偿往往抵不上企业贷款数额。

　　第三种情况是个别企业土地属于集体性质的建设用地，处置还要经过补办征为国有性质土地，这道手续补办难度比第二种情况更为复杂，涉及集体补偿等审批。

　　第四种情况，金融机构抵押贷款受偿获得的出让性质的国有土地，可以通过土地主管部门办理转让手续，以实现贷款的偿付。防止抵押的土地资产实现前后，容易产生的违法占地和隐形交易的问题。

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　　对策：金融机构应对贷款企业经营、财务状况以及预期收益能力，以及抵押物土地的性质，规范用途趋向，其他产权状况，要进行全面审查，对属国家限制发展的企业、濒临倒闭的企业更要慎重处置。经审查可给予贷款的，要求企业以合法的房地产抵押担保，包括集体性质的土地，由该集体所有人出具同意用该宗地抵偿债务，征地费是否冲抵的赔付处置证明等;并办理好相关的合法登记。房地产主管机构也应主动积极协调有关部门，特别对金融机构前几年抵押登记手续不完善的地方予以理解、支持，协调相关部门补办完善抵押登记手续，以便化解金融风险，确保信贷安全。

　　问题和风险三：房产畅销、一房多卖，房产滞销、资不抵贷，债权实现受阻

　　现实生活中，开发商在房产畅销时，随着价格的攀升，个别开发商见利忘义，对于先期预售的房产在预购户没办理好所有权登记的情况下，又将其预售的商品房再出售于第三人，造成一房多卖的纠纷。

　　第二种情况，开发商预售了部分房产，没有办理完分割土地的手续，然后又拿土地证到金融机构抵押贷款，待开发商不能偿还银行欠款而经法院处置房地产时，法院把该房产处置给了金融机构，而预售房产户虽然已购买了该房产，又办不了土地手续，造成“一女二嫁”的房地产纠

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　　第三种情况，开发商取得土地使用权后，即办理土地抵押贷款，获取资金后进行开发、建设、销售。开发商往往边建设边销售，到后期销售不好，不能偿还贷款时，只能通过处置剩余的房产还贷，这就给银行造成贷款损失。

　　对策：房产部门针对上述问题应把好房产预售许可证制度实施关。土地部门应把好土地分割许可证制度实施关。房产部门积极推行涉房产权预告登记制度，预购商品房的当事人可向登记机关申请办理预告登记，使其登记的予购商品房具有对抗第三人的效力，从而保护自己的权益。这些措施到位了，就能有效地填塞漏洞，减少纠纷，化解信贷风险。

　　针对第三种情况，金融机构应与开发商签订房地产销售还贷协议，还贷与房产销售挂钩，要求开发商将销售收入按一定比例以偿还贷款，记入指定账户。房地产开发项目借款期限一般不超过项目的预计开发完成期，开发完成后，应及时办理未销售房产抵押登记，保证以房产处置收入偿还贷款。

　　问题和风险四：涉案房地产抵押贷款处置受阻，债权落空

　　分析：由于部门间的工作缺少必要的沟通与协调，在土地抵押物依

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　　赢了网 法处置时，法院往往忽略了土地的产权属性及国务院有关企业破产、资产处置主要用于安置工人的规定。处置时受偿顺序执行就会受阻;往往土地部门考虑涉案土地资产处置程序复杂，涉及职工的切身利益和地方社会安定等因素，不便配合法院执行，致使土地处置受阻。在法院的判决和裁定无法执行下去的情况下，最后结局往往是土地资产由土地部门代表政府收回，通过市场竞拍，按规定顺序受偿;金融机构债权受偿的比率就很少了。

　　对策：金融机构应充分考查贷款企业状况，建立预警机制，最好抢在企业破产前处置抵押物，以减少贷款损失;一旦企业破产，要加强与房地产和法院等有关部门联系，依法处置抵押物，以期使损失减少到最少。防止抵押权人对设定抵押物(土地)实现后不能及时到土地部门办理过户手续，或者再转于其他地方，就会造成抵押权人违法占地及隐形交易、程序违法等问题。

　　问题和风险五：超值抵押房地产，贷款赔付受损

　　分析：前几年，部分商业银行由于对抵押贷款的土地性质认识不清，(如出让、划拨、国有、集体等)在实施贷款比率(贷款金额与评估价值比率)上掌握不准。实际操作中，个别银行抵押贷款，均按一个比率实施放贷，造成不同性质的土地在处置时，出现过低(贷款额度不够，保险系数大一些)或过高，造成超值抵押，处置时贷款不能全额抵偿，造成法律咨询

　　赢了网 贷款损失。

　　近年来，评估中介市场竞争激烈，一些中介评估机构出于营利目的，往往屈从于委估方的需要，高估冒算房地产价格，这样就造成超值抵押，若实现债权时处置这种产权，银行就要受到经济损失。

　　对策：根据国家有关部门规定，充分考虑处置变现税费和风险，确定合适的抵押贷款率。一般掌握标准：以出让方式取得的土地使用权，抵押贷款率控制在80%左右;而以划拨方式取得的，控制在50%左右;对集体性质的土地，更要慎重，在考查能够转为国有性质，能处置兑现时，方可同意抵押贷款。另外要选取合法的资信好的评估中介机构合作，特别要与办事效率高，诚信度好的中介机构合作，确保所评价格客观、公正、公开。另一方面，金融机构应尽量了解当地房地产市场价格水平，并要求评估机构承诺评估结果客观、科学、合理，以避免中介机构的虚假评估行为。

　　金融机构只要把握住房地产抵押贷款，必须同时办理二证(房产他项权利证、土地他项权利证)，方可与企业或个人签定放贷协议，就能防止假证抵押和重复抵押等问题;同时，金融机构发放贷款后，还应跟踪经营企业贷款的使用和生产情况，如发现企业未按《贷款合同》约定的用途使用贷款，金融企业有权利指出并要求企业更正其行为。金融机构还应经常查看已抵押房地产，发现企业在已抵押土地上擅自变更产权，法律咨询

　　赢了网 或擅自建设、违反城市规划，或房产存有隐患的，属旧城改造区范围的，应及时要求企业变更抵押内容或采取其他保全措施，以最大限度地减少贷款损失。

　　房、地、金融等相关部门应建立协调联动机制;条件具备的，相关业务联网，信息共享，就能防止和规避因信息缺欠所出现管理上漏洞及贷款损失等诸多问题。

　　土地管理部门应尽快将开发商手中的大土地使用证分割注销后分摊给每个购房户，使开发商失去侵害购房户权益的机会。同时，土地管理部门要和土地估价师协会一起加强对土地评估机构的监管，对违法、违规的行为要从严惩处。另外，要加强对土地估价师的业务培训及道德修养方面的教育，从而提高执业素质和估价报告质量，杜绝高估地价的情况发生。

　　土地部门应尽快建立规范的土地二级市场，使金融机构债权实现到手的土地资产在土地部门监管下变现，找到一个公平交易的途径和场所。

　　房产管理部门也要积极推进完善房产产权预告登记制度，堵塞开发商“一女二嫁”的漏洞。

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惠州市房地产抵押登记提交材料2

　　惠州市房地产抵押登记提交材料

　　1、《惠州市房地产抵押登记申请书》。

　　2、申请抵押登记提交证件几率、询问笔录。现场填写

　　3、抵押双方及借款人是公司的需要提供如下资料：（1）营业执照（副本）（复印件加盖公章），需核对原件；

（2）抵押双方（法人）身份证明（法定代表证明书及身份证复印件加盖公章）；

（3）法人委托书/抵押人法定授权委托证明书（需法人签名，加盖公章）；

（4）受委托人身份证明（复印件加盖公章），需核对原件；

（5）股东或董事会决议（内容要说明抵押物信息，股东或董事同意抵押）看章程里面董事会还是股东会是最高权力机构，若只设一名执行董事的情况要出执行董事决议。（是有限责任公司、股份有限公司的）；

（6）公司章程（复印件加盖公章）；工商机读资料—工商局打印的股权结构或董事机构。（需提供原件）

　　4、抵押双方是公民的，需双方本人亲自到我局办理，提供自然人的身份证明（包括身份证或其他有效身份证复印件，需带原件前来），如本人不能钱来的需提供经公证处公正的委托书。

　　5、单位集资房需提供单位同意抵押的书面证明（需加盖该公司公章）。

　　6、以整栋或所有权来源新建的房产做抵押的，需核对国有土地使用证。（提供复印件，核对原件）。

　　7、全民所有制机构的房产做抵押的需提供国资委或上级主管部门同意抵押的证明。

　　8、《借款合同》、《抵押合同》。

　　9、可以证明抵押物价值的材料（如评估报告、价值确认书）。注销抵押登记提交的材料：

　　A、抵押权人是银行的需提供营业执照（复印件加盖公章），法人授权书（内容是授权抵押人办理注销抵押登记）、（房地产权证、房地产他项权证）

　　B、抵押双方为公民的，需本人亲自到我局办理，带上身份证原件和复印件

　　C、是担保公司的需提供营业执照（复印件加盖公章），法人授权书（授权员工与抵押人一起前来我局办理）

【备注：查档证明于34—38页】

惠州市房地产抵押登记提交材料3

　　中 山 市 国 土 资 源 局（房 地 产 管 理 局）办 事 指 引NO.(FZ)0109年1月版

　　房地产抵押登记

（办理部门：发证办咨询电话：）

　　一、需提交资料（所有复印件须提供原件核对）：

（一）抵押登记抵押变更登记

　　1、申请人身份证明。

（1）属个人的，提供身份证明复印件（请使用A4纸复印身份证正反两面，下同）；

（2）属企业的，提供工商营业执照复印件（加盖企业公章确认）、《组织机构代码证》及代码IC卡或数字证书（未开设银行基本账户的个体工商户可不提供）、法定代表人或负责人身份证明书、工商企业查询资料、公司章程；抵押人为中外合资企业、合作企业和外商独资企业以及有限责任公司、股份公司、股份有限公司的，需提交董事会或股东会决议；

（3）属国家机关、事业单位或社团组织的，提供机构代码证或政府批准成立的文件复印件、法定代表人或负责人身份证明书；

（4）申请人为未成年人的，提供证明监护关系的证明文件（包括户口簿、出生证明、结婚证等）、全部监护人的身份证明复印件。

（5）个人授权他人代理的，须提供经公证或认证的授权委托书原件、委托代理人个人身份证明复印件；

（6）非个人授权他人代理的，须提供法定代表人或负责人签发并加盖公章的授权委托书原件、委托代理人身份证明复印件；

（7）境外个人、企业或组织（包括港澳台地区）提交的身份证明按规定均须经过公证或认证，并提供中文译本。

　　2、填写《房地产抵押登记申请表》或《房地产抵押变更登记申请书》（发证办窗口提供）。

　　3、抵押合同（涉外及涉港澳台的合同须经公证或认证）。

　　4、房地产权利证书（附图），共有的房地产须提供其他共有人同意抵押的证明。

　　5、可以证明抵押房地产价值的书面资料。

　　6、国有企业、事业单位以国有房地产抵押的，需提交市财政局或公资办批文。

　　7、以集体所有制企业的房地产抵押的，须提交上级主管机关批文。

　　8、农村集体经济组织抵押房地产的，须提交2/3以上村民会议成员或村民代表同意的书面材料。

　　9、附着物抵押，须提供报建批复通知书及建设工程规划许可证原件及复印件，附着物房产平面图并经抵押双方签名、盖章确认。

　　10、以房改房抵押的，须提交婚姻状况证明（结婚证、离婚证或未婚证等）原件及复印件。

　　11、以经营性用地（纯空地）抵押的，须提交建设局出具的未办理《商品房预售许可证》的证明。

　　12、临时建筑物不纳入抵押范围的，须提交城建部门出具的确定为临时建筑的证明或抵押双方约定临时建筑不纳入抵押范围的意见书。

　　13、登记机关认为必要的其他文件。

（二）注销抵押登记遗失补发他项权证

　　1、申请人身份证证明，同第（一）项第1点。

　　2、填写《房地产抵押权注销登记申请审核表》或《他项权证注销申请审核表》或《房地产抵押变更登记申请书》（发证办窗口提供）。

　　3、房地产权利证书。

　　4、房地产他项权利证明书。

　　5、法院强制注销的，须提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书原件及复印件。

　　6、申请遗失补发他项权证的，提交书面申请。

　　7、登记机关认为必要的其他文件。

　　二、登记程序

　　申请人递交申请资料登记部门审核申请人缴费领证

　　三、工作时限：

　　从收件之日起，5个工作日内完成。

　　四、审批条件：

　　1、申请资料齐全。

　　2、权属清楚，无争议。

　　3、无查封等不得抵押的情形。

　　4、符合相关法律法规的规定。

　　五、提醒事项：

（一）港、澳、台及外国办理公证或认证途径如下：

　　1、香港：先经国家司法部认可的香港律师公证，提供中文译本，并经中国法律服务（香港）有限公司驻深圳办事处办理转递手续。

　　2、澳门：经新华社澳门分社外事部或澳门中旅（集团）有限公司中国法律服务部或中国法律服务（澳门）公司办理公证，并提供中文译本。

　　3、台湾：须经公司注册地或个人住所地的台湾公证机关公证，并经台湾财团法人海峡基金会(海基会)转递至广东省公证员协会办理有关认证手续后方可采证。

　　4、外国：经我国驻该国（地区）大使馆或领事馆（代办处）公证，并提供中文译本，没有邦交关系的国家，应经与我国及该国（地区）均有邦交关系的第三国的我国驻该第三国的大使馆或领事馆公证。

（二）集体土地的抵押须经土地所有者同意，集体流转用地的抵押登记按国有土地办理。

　　六、下列房地产不得办理抵押登记：

　　1、权属不明或有争议的房地产。

　　2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。

　　3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。

　　4、已依法公告列入拆迁范围的房地产。

　　5、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。

　　6、依法不得抵押的其他房地产。

　　7、耕地、宅基地、自留山、自留地等集体所有的土地所有权，但法律规定或已抵押的除外。

　　七、收费项目：

　　1、土地登记费：

　　A、党政机关、团体：2000㎡以下200元/宗，每超500㎡加25元/宗（最高不超700元）；

　　B、企业：1000㎡以下100元/宗，每超500㎡以内加40元/宗（最高不超元）；

　　C、事业单位：5000㎡以下300元/宗，每超500㎡以内加25元/宗（最高不超元）；

　　D、城镇居民住房：100㎡以下13元/宗，每超50㎡以内加5元/宗（最高不超30元）；

　　2、房屋所有权登记费：

　　A、住房所有权登记费：80元/套；

　　B、非住房所有权登记费：550元/宗

　　3、土地登记证书费：

　　土地他项权证：20元/本

　　4、印花税（代税局收）：5元/宗

　　5、房地产产权证明费（档案馆收费）

　　150㎡以内（含150㎡）：50元/宗150-800㎡（含800㎡）：100元/宗800㎡以上：200元/宗